2023年3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，以進一步健全REITs市場功能，推進REITs常態化發行。同日，發改委發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，對REITs項目發行條件、申報進行了規范。可見，作為將資本市場與實體經濟緊密結合的創新金融產品，REITs將發揮越來越重要的作用。本文簡要介紹REITs的發展歷程與主要特點。

    REITs，全稱為RealEstateInvestmentTrust，即不動產投資信托基金，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

    REITs的起源要從1960年的美國金融市場說起。當時美國信托公司發行了一種基金，它將75%以上的資金投資于房地產領域，如店鋪、廠房等，因此被稱之為“房地產投資信托基金”，即REITs。簡單來說，REITs的核心功能是代客投資，它將大量投資者的小額資金匯集起來，投資于以往大額資金才能觸及的房地產領域，為普通人分享收益提供機會，大大降低了房地產領域的投資門檻。后來，隨著組織形式的不同，REITs逐步演化為兩種類型，包括公司型和契約型。公司型REITs以《公司法》為依據，具有獨立法人資格，通過向投資者發行股份以籌集資金用于投資房地產，投資者即為公司股東，收益以股東分紅的形式發放。契約型REITs以信托契約成立為依據，其本身并非獨立法人而是一種金融產品，它由基金管理人發起設立，通過發行收益憑證籌集資金用于投資房地產。其中公司型REITs在美國占主導地位。

    我國的REITs雖然起步較晚，但發展迅速。早在2002年，商業房地產投資信托計劃——法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，成為國內首支投資于收益性房地產的信托產品，即REITs的雛形。2020年4月30日，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》并出臺配套指引，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。截至2023年2月末，國內資本市場已上市REITs產品25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型，形成一定規模效應、示范效應。

    與美國相比，國內公募REITs具有自己的特點。一是從投資標的來看，美國REITs從商業地產領域起步，逐漸拓展到鐵路、微波收發系統、天然氣存儲及輸送管道等領域；我國公募REITs則是率先從交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域開始，后拓展至保障性租賃住房、商業地產等領域。二是從運作模式來看，不同于美國廣泛采用的公司型模式，國內采用了“公募基金+基礎設施資產支持證券（以下簡稱ABS）”的契約型運作模式，投資者通過基金方式而非股票方式持有產品份額。三是從設立條件來看，證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》）要求我國公募REITs產品80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券并持有其全部份額，直接或間接對外借入款項不得依賴外部增信且基金總資產不得超過基金凈資產的140%；而美國監管部門要求REITs把不少于75%的資產投資于不動產、抵押貸款、其他REITs、現金或政府債券且在杠桿上無明確限制。

    我國公募REITs收益與風險并存。一方面REITs具有收益性。首先REITs具有強制分紅屬性。按照《指引》規定，“基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。”除此之外，REITs的收益還可來自于基金本身的價格波動。另一方面REITs具有風險性。由于采取“公募基金+ABS”的結構模式，投資REITs可能面對的風險有基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險以及由于封閉運作而帶來的流動性風險等。正因如此，公募REITs的認購和交易實施適當性管理制度，首次參與份額認購和交易的投資者應經過基金銷售機構的適當性評估和匹配程序，并以紙質或電子形式簽署風險揭示書，確認其了解產品特征和主要風險。請投資者朋友警惕風險理性投資。