在融資渠道收窄的大背景下，不少房企開始尋找新的融資機(jī)會，與投資機(jī)構(gòu)共同成立并購基金成為當(dāng)下的重要選擇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去房地產(chǎn)投資中債券性投資居多，未來真正的股權(quán)投資機(jī)會進(jìn)一步顯現(xiàn)。

    融資渠道收窄

    “嚴(yán)監(jiān)管是大勢所趨，這對于房企融資也帶來了一些影響。今年上半年，房企各方融資渠道大幅度收縮，特別是信托受到了較大影響，ABS規(guī)模總體也有一些下降。”北京某專注于房地產(chǎn)投資的PE機(jī)構(gòu)總經(jīng)理表示。

    記者注意到，年初以來，受融資渠道收窄影響，房企債務(wù)違約頻發(fā)，其中甚至涉及不少知名房企。

    “國內(nèi)ABS是一個大方向，規(guī)模有上萬億。不過，目前相關(guān)政策不太成熟，使得這方面發(fā)展相對緩慢。”對于被業(yè)內(nèi)寄予厚望的ABS，北京某知名地產(chǎn)基金副董事長認(rèn)為，最大的問題在于收益率有限，必須有足夠的流通溢價才能夠大規(guī)模推廣，否則投資者不太容易接受。此外，在資產(chǎn)證券化過程中，涉及多項(xiàng)稅收，國內(nèi)尚缺乏類似歐美國家的ABS法律規(guī)范。

    深圳某資管機(jī)構(gòu)總經(jīng)理表示，房地產(chǎn)業(yè)通常有兩種資金，一種負(fù)責(zé)維持企業(yè)正常運(yùn)營，另一種則負(fù)責(zé)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。“地產(chǎn)基金和機(jī)構(gòu)的資金，前幾年很容易發(fā)生錯位，要么是找不到合適的投資項(xiàng)目，要么是募集成本比較高，造成一些不良項(xiàng)目匆忙上馬。從去年下半年開始調(diào)控力度加大，基本上將這兩部分資金劃清了界線：地產(chǎn)基金做發(fā)展，信托等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)正常運(yùn)營。”

    上海某偏地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)基金創(chuàng)始合伙人表示，做債更接近于銀行范疇，房地產(chǎn)基金是專業(yè)化屬性的投資機(jī)構(gòu)，做債也就失去了其最初設(shè)立的意義。“今年上半年資金比較緊張，大的開發(fā)商也逐漸開放了股權(quán)合作思維，探索一些新的合作渠道。”

    并購機(jī)會顯現(xiàn)

    前述北京PE機(jī)構(gòu)總經(jīng)理認(rèn)為，對投資機(jī)構(gòu)而言，融資市場的改變正孕育出新的投資機(jī)會：一是真正的股權(quán)投資。過去，房地產(chǎn)投資對大量機(jī)構(gòu)來說是債券性投資，從去年下半年開始呈現(xiàn)出新特點(diǎn)，在投資過程中，機(jī)構(gòu)可以拿到大量股權(quán)。二是存量市場催生并購。房地產(chǎn)由“增量時代”邁向“存量時代”，市場格局進(jìn)一步演變帶來的是部分中下小房企被大房企并購。“我們?nèi)ツ暝诤Ｄ喜①徚撕芏囗?xiàng)目。在這一過程中，并購讓投資增值成為可能。”三是不良資產(chǎn)處理。在比較嚴(yán)峻的資金形勢基本面下，不少中小房企的特定項(xiàng)目會產(chǎn)生資金壓力，如果能夠把握基于不良資產(chǎn)和短期流動性的問題，則更易獲得超額收益。

    普華永道日前發(fā)布的《2017年全年房地產(chǎn)行業(yè)并購回顧》顯示，2017年全年，中國境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)的并購交易482筆，數(shù)量同比增加6.4%；交易金額約810億美元，同比增加30.6%。其中，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、獲取土地儲備、多元化與轉(zhuǎn)型發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)并購的三大主要動因。

    今年3月，融創(chuàng)上海與盛煦地產(chǎn)宣布共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金，基金規(guī)模達(dá)200億元。據(jù)悉，該基金將聚焦一二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。此外，基金所投項(xiàng)目將由雙方合作運(yùn)營平臺進(jìn)行運(yùn)營管理，通過多種渠道從資本市場退出。

    在上述PE機(jī)構(gòu)總經(jīng)理看來，開發(fā)商資金收緊，倒逼其拿出更好的條件來與資金方合作。做債和做股是兩種完全不同的思路，做債看的是安全性，做股則看的是中后端收益。“我們也針對性地補(bǔ)充了不少這方面的人才，比如工程預(yù)算、項(xiàng)目質(zhì)量管理類人才。”

    持有型物業(yè)基金“突圍”

    前述深圳資管機(jī)構(gòu)總經(jīng)理認(rèn)為，年初以來，整個市場氛圍包括投資習(xí)慣以及私募產(chǎn)品接受度日趨成熟，地產(chǎn)基金多元化加速。“實(shí)際上，持有型物業(yè)基金比開發(fā)基金更難，可選擇的區(qū)域和機(jī)會更少。中國做住宅已經(jīng)非常成熟，但是做持有型物業(yè)的機(jī)構(gòu)目前還很少，運(yùn)營的公司特別是高端運(yùn)營團(tuán)隊(duì)非常稀缺。能在這一領(lǐng)域快速突破取得市場業(yè)績的機(jī)構(gòu)，很有可能成為未來中國房地產(chǎn)基金的新銳。”

    上海某跨境不動產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事認(rèn)為，持有型物業(yè)有自己的生命周期，不同的階段回報(bào)不一樣，即使走到衰退期，還可以考慮在市場找更好的替代性用途。“持有型物業(yè)基金就跟上市公司一樣，可以直接帶來收入，現(xiàn)金流非常好。”

    用益研究認(rèn)為，核心型基金是成熟的房地產(chǎn)市場最常見的基金，該種類型的基金以持有經(jīng)營成熟出租型物業(yè)為主，期限很長，收益主要來自于物業(yè)租金。核心型基金和REITs本質(zhì)上是一樣的，但最大的差異在于，前者是私募，往往只面向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資人，更靈活可定制化一些；后者是公募，且證券化上市流通，有嚴(yán)格的操作規(guī)范。

    “談到機(jī)遇與風(fēng)險，其實(shí)是對項(xiàng)目選擇需要更加謹(jǐn)慎，需要關(guān)注哪一類交易對手是真正創(chuàng)造價值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，盡量規(guī)避以往靠數(shù)量和流水的交易對手。以前做債比較簡單，現(xiàn)在做股是真的要看投資機(jī)構(gòu)創(chuàng)造價值的能力了。”上述深圳資管機(jī)構(gòu)總經(jīng)理表示。