■本報記者 王崢

    在2015年劉肖就任北方區域本部首席執行官后不久，北京萬科便啟動了“6+X”全面多元化轉型戰略。而作為6+X計劃中的A計劃，“存量改造計劃”自然也成為了公司轉型策略中的重要組成部分。

    3年后，隨著北京萬科時代中心即將正式開放，北京萬科“6+X”計劃中的A計劃首個作品也實現了成功落地。

    據劉肖透露，截至目前北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質資產，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億元，目前已有天竺萬科中心、住總萬科廣場以及朝陽萬科時代中心3個項目進入運營階段，下半年望京萬科時代中心也將亮相。

    “我們內部的策略是每年投入約100億元用于存量改造，預計3年后持有400億元到500億元的存量資產改造項目。”劉肖表示。

    這也意味著，萬科將成為北京存量市場最重要的一個參與者。

    全面升級業務格局

    實際上，城市的定位將決定城市的發展方向和資源選擇。2017年，北京頒布了《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，提出了北京城市“四個中心”的戰略定位。

    戰略高度上，《規劃》對北京未來的發展具有很強的方向導引、資源選擇和功能實現價值，在城市發展中起著戰略引領和剛性控制的重要作用。

    而在強調存量煥新的新形勢下，政府如何在有限的用地上實現經濟活力和社會宜居性的同步提升，企業又如何摸索出適合自己的“資產運營+資本運作”的有效模式，都面臨著操作層面的挑戰。

    按照《規劃》內容，未來北京將集中聚焦四個城市功能——政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心進行戰略定位，并提出了“一核一主一副、兩軸多點一區’的城市空間結構規劃。

    目前來看，政府提出的北京“四個中心”新的戰略定位，毫無疑問是城市未來發展藍圖的“新坐標”。

    由于城市更新對城市的空間、功能、產業布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。對企業來講，核心區域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”無疑也是一個巨大風口。

    此前有業內人士估算，北京存量市場或有將近4000億元的體量。

    劉肖也表示，“北京甲級寫字樓一年租金達到700億元，整體市場全球排名第四。對于任何一家處在轉型中的開發企業而言，寫字樓是不得不占領的市場。”

    而為了順應北京“四個中心”的城市定位、功能升級和產業發展，作為6+X計劃中的A計劃，北京萬科寫字樓與產業園業務創新資產管理及運營模式，圍繞企業不同發展階段，對區域選址、周邊交通、建筑形象、硬件功能、產品配套和運營服務的不同需求，從資產獲取到退出，產品打造到空間運營、企業服務到產業生態，全面升級了業務格局。

    創新運營理念

    此外，隨著城市化進程的推進，產業轉移、人口遷徙與城市規劃變更都可能引發北京城市副中心大規模的城市變遷。

    而通過對城市更新課題的深入研究，北京萬科提出了“把存量資產進行收購、提升并且改造成更適合市場和客戶的產品”的轉型方案，旨在對城市核心區的存量物業進行現代化的改造，提升城市核心區的活力。

    這是北京萬科選擇城市更新作為首個轉型方向背后的深層邏輯。

    值得注意的是，對于存量資產的改造嘗試，北京萬科的目標不僅僅是停留在對于建筑和城市外觀進行翻新的基礎層面。從路徑選擇來看，北京萬科正在逐步搭建以功能環境重塑、產業重構、歷史文化傳承、民生改善為發力重點的城市更新模式。即通過充分發揮市場資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時代記憶與新興業態互相融合更新、共鳴共生，打造北京文創新地標。

    據悉，萬科時代中心建筑由原西單商場改建而成，總建筑面積約4.7萬平方米。由丹麥事務所SHL主持設計，歷時2年，為朝陽路上的“國際傳媒走廊”打造了一個集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的城市綜合體。

    劉肖認為，“城市更新最主要有兩個目的，一是產業升級，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產業來使用；二是通過置換來創造更好的人居環境。”

    同時，劉肖還指出，“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理的有機更新，是變與不變的內在統一。這其中，對建筑形態的更新是一方面，更為重要的是對其運營。”

    這表明，除了對物業選擇、改造理念有較高要求外，存量改造更看重操作者的運營以及自身模式，這是北京萬科對存量資產改造的核心認知。