龍光地產似乎對深康佳A旗下的康僑佳城公司（下稱“康僑佳城”）勢在必得。

    早在去年11月末，龍光地產就成功擊退十多家開發商，將康僑佳城七成股權收入囊中。日前，坊間流傳，龍光地產已報名參加康僑佳城剩余三成股權的競價。

    這三成股權現由華僑城持有，并于3月28日以底價約30億元在北京產權交易所掛牌轉讓，5月28日掛牌期滿。

    “公司的確有報名參與上述競買，但能不能拿到，要等最后競價結果出來。”龍光地產一位負責人向時代周報記者證實了這一傳聞。

    值得注意的是，此前龍光地產為收購上述公司七成股權，一次性支出轉讓款70億元（加上承債金額）外加替康僑佳城償還16.1億元貸款本金及相應利息。如果想要完全收購康橋佳成，最后的總資金將超過100億元。

    康僑佳城成立于2016年，是深康佳A與控股股東華僑城集團合資成立的公司。其中，深康佳A認繳出資7億元，占注冊資本的70%；華僑城集團認繳出資3億元，占注冊資本的30%。

    龍光地產之所以花費巨資收購康橋佳城，很大原因是后者在深圳南山區持有一幅舊改地塊即康佳總部廠區更新改造項目。

    作為曾經的彩電行業巨頭，深康佳A深受主業虧損之困。康橋佳城只是深康佳A近期清理的資產之一。另一方面，收購康橋佳城所需要的巨大資金投入亦讓龍光地產倍感壓力。

    時代周報記者從深圳市市場和質量監督管理委員會獲悉，去年11月30日取得“康僑佳城”七成股權數日后，龍光地產即把所持有股權全部質押給了華潤深國投信托有限公司（下稱“華潤信托”）。

    一位接近華潤信托的消息人士告訴時代周報記者，之后的12月20日，華潤信托還成立了一個名為“華潤信托康僑佳城”的集合資金信托計劃，屬結構化信托產品，固定收益類。

    時代周報記者查詢中國信托登記有限責任公司（下稱“中國信托登記”）官網確認了上述信息。

    引入華潤信托

    由于擔心融資成本高吃掉企業利潤，部分房企對信托貸款一直處于謹慎的態度。“大型房企信托融資成本大概在8–10個點，中小型房企在10–15個點，甚至更高都會有。”房地產與金融資深評論人黃立沖給時代周報記者算了一筆賬。

    那么，龍光這次為何仍選擇與信托合作呢？

    6月2日，時代周報記者實地探訪“康佳總部地塊”發現，該地塊距離華僑城集團總部僅800余米，距離康佳集團總部不足300米，其附近還有歡樂谷、世界之窗等知名旅游景點，地理位置優越。據新浪樂居報道，某參與競價的開發商在測算時，對地塊商務公寓部分給出的報價為18萬/平方米，產業研發部分超過10萬元/平方米。

    雖然價值不菲，但根據地塊交易規則，受讓人需在《產權交易合同》簽訂后5個工作日內將70億元轉讓款外加替康僑佳城償還16.1億元貸款本金及相應利息一次性匯入到對應結算賬戶。要在短期間內拿出超過80億元現金，這對于2017年收入276億元，凈利潤70億元的龍光來說，并非易事。

    于是，龍光找到了華潤信托。雙方在競買地塊之前經過怎樣的溝通不得而知，但時代周報記者發現，在2017年11月30日取得康僑佳城七成股權數日后，龍光地產即把所持有股權全部質押給了華潤信托。在深圳市市場和質量監督管理委員會官網中，上述股權質押核準時間為2017年12月18日。

    黃立沖告訴時代周報記者，發信托需要一定時間，并不是一個非常急迫的融資手段。“但這次龍光和華潤信托之間的交易大概率不是在很短時間達成，應該是已經安排一段時間了。”黃立沖補充道。

    2017年12月20日，“華潤信托·康僑佳城”集合資金信托計劃正式成立。時代周報記者從中國信托登記官網獲悉，該計劃財產運用方式為信托貸款，資金投向為房地產，信托功能為事務管理（主要是指委托人交付資金或財產給信托公司，指令信托公司為完成信托目的，從事事務性管理的信托業務），存續期限為60個月。據悉，該計劃首次申請登記日期為2018年1月4日。

    但該網站與華潤信托官網并未披露上述信托計劃具體運作信息。另一位接近華潤信托的消息人士告訴時代周報記者，上述信托計劃可能更多面向機構發售，而不賣給個人投資者。

    緩解開發壓力

    雖然龍光地產負責人曾告訴時代周報記者，公司境內融資方式主要包括開發貸、公司債、abs等方式，境外主要有銀團貸款、美元債等方式。但翻來過往融資歷史不難發現，龍光與信托之間的合作，并不在少數。

    2014年8月，華潤信托成立“鼎新134號龍光地產佛山羅村項目集合信托計劃”，該信托計劃總規模為10億元，最低認購金額100萬元，預期年收益率9.6%-10%。募集資金將用于龍光佛山君悅龍庭項目的開發建設。

    另據時代周報記者最新獲悉的一份“華潤信托·鼎新175號”集合信托計劃推介書顯示，該信托計劃融資規模第一期預計16億元，第二期預計6億元，認購起點為100萬元起。募集資金將用于龍光地產位于佛山的天湖名苑項目的開發建設。據悉，該信托計劃風控措施包括將標的項目土地使用權抵押給華潤信托等，但其市場風險提示也顯示，如果項目所在地房地產市場價格大幅下跌，銷售去化率大大降低，將影響項目公司的銷售回款。

    而另一個“中信信托·龍光駿騰特定資產收益權投資集合資金信托計劃”也顯示，該計劃所募集資金將用于受讓龍光地產旗下公司持有的位于佛山順德一幅地塊的收益權。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，信托融資優勢在于融資規模相對較大，審批方面也相對靈活。但其也指出，過去兩年政策層面對于公司債和信托的規范是比較大的，往往規范的過程中，容易延長融資的期限。而且信托融資本身資金成本也是比較高的。

    “當下房企確實面臨各類資金的壓力，所以過去公司債和其他融資機會收緊以后，信托的發行市場反而壯大了。”嚴躍進續稱，另外企業過去很多地王項目等，也需要此類信托資金的介入，進而利好項目開發，防范項目爛尾。