■本報記者 王崢

    6月10日晚，一封《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》再度引發輿論對深圳城中村改造問題的關注。

    據悉，事件起因系萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖新村進行改造，深圳富士康員工擔憂城中村房租將增加2倍-3倍。

    以富士康產業工人為主體的租客們表示，萬科在顧及民生與企業轉型考慮下，介入城中村綜合整治業務，提升城中村居住環境，工人代表歡迎并全力配合支持。但是，在以往“萬村計劃”業務開展過程中，出現了一些有悖于改造初衷、傷害租客群體利益的事件，13萬富士康產業工人代表因此致書萬科、房東、監管部門，表明自身立場，維護合法權益。

    租客們的要求主要集中在，為搬離的租客預留緩沖時間并提供過渡房源，退還需要搬離租客的租房押金，對每年的租金進行最高漲幅限制，并增加改造后的房源數量等10項訴求。

    此前，在部分城中村改造過程中，有租客表示清退通知來得太突然，給他們帶來了諸多不便。不過，萬科相關負責人曾解釋稱，萬科不存在要求業主在短暫的限制時間內完成清租的情況，房屋清空交付的時間完全由業主自行決定。“萬村模式”均采用滾動式騰挪的形式以求給租戶的影響降至最低。即首批房屋（一般樓棟數均為個位數）清空交付后，萬科立即啟動裝修改造，完成改造后，讓下一批待清空房屋的租戶搬至完成改造的房屋居住，以此類推。

    《證券日報》記者在某個仍處于改造中的城中村里也看到，同時施工的樓體數量確實不多，緊鄰的未施工樓中，租客仍在正常居住生活。

    “城中村改造涉及千千萬萬的業主和租客，不可能讓所有人在搬家換房的過程中都100%滿意，畢竟搬家換房本就是個麻煩事，當然企業對于一些確實有特殊困難的群體，也應該給予額外幫助，更好地履行企業的社會責任。”有業內人士稱。

    維持房租穩定

    而對于租客們就房租上漲問題的擔心，6月11日晚，萬科方面發布了一則《關于萬村計劃參與清湖村等深圳城中村改造的情況說明》，予以了回應，公司承諾將維持城中村租金的穩定。

    萬科方面指出，雖然公司在房屋的消防、管線、室內裝修、運營維護等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科將利用三十多年房地產開發經驗，在更集約的戶型面積內集合完整的功能空間并努力維持單間公寓的月租金穩定，為租戶提供更加安全和舒適的居住環境。

    至于有租戶認為全面改造后的城中村公寓價格會大幅上漲而帶來經濟壓力，萬科方面表示，事實上，改造前后的租金價格是處于同等區間，例如在坂田新圍仔項目中，新圍仔城中村未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100元-1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，改造后泊寓的價格區間為798元-1398元（含家私家電）；在福田玉田村，未改造的單房價格區間在1250元-2600元/間/月，一房一廳或兩房價格區間在2600元-4000元/間/月，改造后的泊寓價格為1398元-2498元/間/月（含家私家電）。

    萬科方面還透露，“在國家政策的大力倡導下，以及城中村安全、配套等矛盾日益凸顯的嚴峻形勢下，深圳市發布了一系列關于城中村綜合整治的整改文件。萬科積極配合深圳政府對城中村環境進行改造，積極履行企業社會責任，打造更安全宜居、體現城市包容性的居住空間，使村內環境、消防、安全、管理等各方面得到全面提升，為城中村居民帶來更美好的生活環境”。

    相關知情人士也透露，“目前諸多租戶對萬科參與城中村建設產生了一定誤會，認為萬科拉高片區租金。事實上，從目前萬科運營的崗頭新圍仔、龍華景樂和福田玉田三個城中村長租公寓項目來看，拎包入住的單間租金基本上與項目所在村房屋改造前的租金價格處于同等區間”。

    同時，記者也了解到，萬科改造后的城中村單間住房，部分價格確實有所上漲，但漲幅多在一成左右，相比萬科對于改造的投入，200元-300元的漲幅還是可以接受的。“近些年隨著深圳房價的飆升，私人業主也每年都會給租客漲房租，萬科改造完基本是拎包入住，一成額漲幅確實不多。”上述業內人士指出。

    改造后的商機

    記者在部分改造完成的現場看到，在不改變樓宇主體框架的前提下，萬科對這些“拉手樓”重新進行了規劃設計裝修，解決了防盜網、采光、衛生間等諸多問題，并利用樓頂建造了大面積的公共活動空間，全方位提升了租客的居住體驗和安全系數。

    “未來萬科還將在改造完成的城中村里，引入完善的社區管理體系。”萬科方面表示，“對于清潔工等公共服務群體，公司也計劃為他們專門改造一些樓宇供其居住使用，設計上偏向宿舍，但價格足夠便宜，讓他們能居住的離工作區域更近一些”。

    值得注意的是，萬科對于每個城中村項目的改造花費都高達數億元，雖然租期長達十多年，成本攤銷時間較多，但在維持租金穩定的前提下，以傳統的租賃商業邏輯，仍很難賺取額外利潤。

    顯然，萬科有著更為長遠的打算。“深圳有1000多個城中村，適合推倒重建的不足一成，其他都要靠柔性改造來解決。而在這些地方居住的人口有1000多萬，哪怕萬科只做其中200萬人、300萬人的服務，這個空間也足夠大了”。

    據悉，萬科目前在房地產開發業務外，還積極涉足了教育、養老、商業、物流等多個業務板塊，部分業務預計很快會進駐改造完成的城中村。

    “未來萬科是要把合適的新業務一一導入進來，只要服務人口足夠多，一方面可以直接帶動萬科新業務發展，同時也大幅增加除租金以外的收入。”有分析人士稱，“不靠租金賺錢的這套商業邏輯，必須把體量做得足夠大，這樣萬村計劃才能讓萬科既兼顧企業社會責任，同時也符合公司的商業利益”。