以2008年的廉租房廣州萬匯樓為開端，萬科試水租賃。經過8年探索和發展，萬科于2016年5月推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”，正式加入長租公寓的混戰之中。
兩年時間過去，萬科泊寓已初具規模。截至2017年底，泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房源數超10萬間，累計開業超3萬間。2018年將再增持10萬間以上。
作為萬科多元化戰略的重要一子，長租公寓的地位扶搖直上。在萬科2018年第一季度報告內，長租公寓已經上升為公司內部核心業務，僅次于住宅開發和物業管理，業務布局已經上升到整體戰略層面。
長租公寓的發展猶如一場曠日持久的馬拉松，在實現了規模的急速擴張之后，如何構建有效的運營方式和可持續的盈利模式成為能否贏得這場賽程的關鍵。
作為萬科較早入市的長租項目之一，廣州泊寓五羊邨店頗具代表。為此，時代周報記者實地探訪了廣州泊寓五羊邨店，希望以此為縮影展現長租公寓目前的運營狀況以及盈利難題。
把泊寓裝進手機
從廣州五羊邨地鐵站A出口出來，經過一兩個繁瑣的路口，進入一條大約500米的寬巷子，映入眼簾的便是東山月府小區幾個大字，而這里也是廣州泊寓五羊邨店的所在地。資料顯示，此小區原屬寺右村村民。2016年，萬科泊寓和村集體簽訂租約承租了其中一棟樓房，租期為15年。
進入公寓并不容易，進出門都需要刷門禁卡。店里的工作人員表示，“如果住戶忘記帶門禁卡，管理員反復核實其身份后才能進去。而外來人員要來拜訪，也必須要在前臺登記。”
工作人員告訴時代周報記者，目前廣州泊寓五羊邨店開業運營已經兩年，共有433間房，算得上是廣州體量最大的集中式長租公寓之一，入住率達到了95%以上。最熱門的一室一廳房型已經沒有了，只剩下少數合租單間。
據介紹，除了店長，店里目前還有三名店員和一名維修工，基本是1比100的人房比。這意味著每個工作人員要管理100多間房。
于是，提高管理效率、降低管理成本成為日常租客管理經營中最關鍵的問題。工作人員表示，泊寓通過改造后臺管理系統，搭建互聯網線上平臺給出了解決方案。
目前，泊寓專有APP平臺將所有租務場景都實現了線上管理。在招租端口，租客可以直接獲取房源信息，并預約看房，最后在APP內完成簽約，一系列動作一氣呵成。
而在租后服務端，泊寓為租客提供了一系列服務：支付租金，快速維修，社群活動發布、智能化安保。在現場，店里維修師傅向記者展示了APP里的維修任務。
在房間頂層，是一個寬敞明亮的大廳，擺放著一張桌球臺以及一臺80寸的大電視，這是公寓里的大客廳同時也是一個公共社交場所。通過管理營造活躍的社交氛圍，滿足青年群體的社交需求，也是泊寓希望打造的方向。管理人員表示，“我們經常都會組織一些活動，例如，七夕燒烤見面會，健身沙龍，萬圣節活動等，通過APP中社區活動專欄便可以獲取活動的具體信息。
“確實，住在泊寓里，會很容易認識到很多有趣的人。”租客李成（化名）告訴時代周報記者，這里住的基本都是同齡人，素質相對較高，在入住的第二天他便參與到了燒烤活動中。
運營難題初現
在萬科泊寓大規模擴張過程中，網絡上也涌現出不少對泊寓的投訴聲音。在知識問答平臺知乎上，有投訴甲醛重的，有投訴服務態度差的。對此，五羊邨店工作人員表示，“這種問題在我們店里并沒有出現，只是極個別現象，很多問題可能是溝通不到位導致。”
泊寓的客戶主要面向18-40歲的城市青年，逐漸上漲的租金讓年輕租客壓力不小。
租客李成向時代周報記者表示，管理員此前向他透露，在半年約滿后租金將面臨上漲可能，漲幅額度在200元左右，在約滿后，自己會考慮換地方居住。
“租金的價格是根據市場決定的，租金調整取決于周邊市場的最新情況，并非籠統漲價。”廣州泊寓方面表示，近兩年整個廣州市場的大環境租金是有漲幅的，故大部分的項目是到期租金都會有上浮，確實也有個別項目因為周邊條件的變化，市場租金回調，我們對于該階段到期的客戶也會有“降價”。
除了在日常租客管理中頗費心思，在項目具體運營過程中，泊寓也時常碰壁。廣州泊寓向時代周報記者舉例說明，“比如營業執照的辦理，通常用于租賃的物業，其規劃用途都是住宅，但當企業做這種規模型的租賃時，需要辦理營業執照，但辦理營業執照的前提是物業的規劃用途為商業。這種傳統法規上的沖突，就給規模型的租賃企業辦理營業執照帶來了不確定性。”
盈利仍需細水長流
比起傳統地產業務，發展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意，需要有足夠的耐心。
“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”廣州萬科泊寓方面向時代周報記者坦言。
對于困擾全行業的盈利模式，萬科董事會主席郁亮就曾公開表示，長租公寓本來就不應該賺很多錢，主要是解決居住問題。
廣州泊寓亦表示，租賃業務更多的是看重發展機會，比如，市場的需求與巨大潛力；租賃業務有較為穩定的現金流；受調控的影響也較小以及客源與傳統的即售業務和其他一些新業務之間有較好的適配。
長城證券分析師汪毅向時代周報記者表示，租賃業務的回報周期長，資金周轉速度較慢，目前長租公寓行業的運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%。
“前期改造依然是最大的投入，后期的招租渠道和運營與人力成本，也需要長期投入。”廣州泊寓方面向時代周報記者表示。
房源的獲取在前期改造中至關重要。廣州泊寓方面表示，目前是實行輕重并舉的方法。輕資產模式表現為集中式租賃，從政府、村集體等業主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租，租約一般為10-15年。
除了輕資產模式，萬科也在拓展重資產長租公寓，去年下半年，隨著北京等地自持宅地地塊的相繼入市，萬科也在積極獲取自持地塊。
前期投入大、回報周期長是運營長租公寓的痛點，越來越多的房企也計劃通過發行住房租賃專項公司債來為自己輸血，萬科也是其中一員。
6月11日，萬科發布公告表示，其公開發行的住房租賃專項公司債券獲證監會核準，本次債券發行總規模不超過80億元，將分期發行。
為進一步提升市場份額和增加盈利點，萬科也正試圖從長租業務產品線入手，除了泊寓之外，萬科也希望能為不同階段客戶提供長租服務以實現利潤的全覆蓋。
“廣州59%的租房人群是90后。因此，作為面向大片市場的長租公寓，萬科首個選擇進入的長租公寓細分市場是青年長租公寓市場。同時根據市場需求，萬科已經在策劃家庭公寓和服務式公寓的產品。”廣州泊寓方面向記者如是說。
萬科知情人士告訴時代周報記者，萬科長租公寓業務分為青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服務式公寓三個產品線，為不同階段客戶提供長租需求。其中禾寓致力于解決家庭群體的租住需求，當前已形成完整產品體系與運營模式，首個門店將于2018年可開業落地。
