自2014年房企花樣年控股（1.22-3.94%）（01777.HK）分拆旗下物業(yè)管理公司赴港上市后，房企巨頭相繼加入分拆上市的隊伍。尤其是今年，已經有雅居樂集團（12.02-4.75%）（03383.HK）旗下的雅生活服務（13.84-3.08%）（03319.HK）和碧桂園（12.72-5.78%）（02007.HK）旗下的碧桂園服務（10.10-5.96%）（06098.HK）兩家公司登陸港股，如果6月25日提交上市申請的佳兆業(yè)物業(yè)也能順利闖關，港股房企系的物業(yè)管理公司將達到6家，形成一個獨立的板塊。

    市場人士表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢。主要因為一方面物業(yè)管理公司具有輕資產和逆周期的屬性；另一方面，物業(yè)管理公司的現金流也相對更加穩(wěn)定。

    分拆上市掀熱潮

    今年以來，港股市場上掀起了上市房企分拆旗下物業(yè)管理公司上市的熱潮。根據公開消息顯示，港股市場上被稱為“內地物業(yè)管理公司分拆上市第一股”的是彩生活（7.70-6.10%）（01778.HK），該公司于2014年6月30日登陸港股，分拆自母企花樣年控股。雖然花樣年控股目前的市值僅70億港元左右，但它開啟了房企旗下物業(yè)公司分拆獨立上市的先河。

    自2015年起，房企巨頭也加入了分拆上市的陣營。目前市值高達逾2700億港元的中國海外發(fā)展（24.95-1.96%）（00688.HK）于2015年10月23日分拆旗下物業(yè)管理公司中海物業(yè)（2.48-4.25%）（02669.HK）在港股獨立上市。此后，2016年7月12日，綠城中國（9.65-4.83%）（03900.HK）分拆旗下綠城服務（6.78-1.60%）（02869.HK）赴港上市。

    而今年，這種趨勢更為明顯，2018年2月9日，雅居樂集團分拆旗下雅生活服務赴港上市；6月19日碧桂園分拆旗下碧桂園服務赴港上市；6月25日佳兆業(yè)集團（3.02-7.08%）旗下佳兆業(yè)物業(yè)正式向港交所遞交主板上市申請。如果佳兆業(yè)物業(yè)能夠順利“闖關”，今年港股房企系的物業(yè)管理公司已經新增3家，總數達到6家，形成了一個獨立的板塊。此外，市場人士預計，更多的房企巨頭正在分拆上市的路上。

    物管公司估值攀升

    值得注意的是，物業(yè)管理原本只是房產公司的輔助業(yè)務，而經過分拆之后，物業(yè)管理公司的估值出現了大幅的攀升，甚至出現了物管公司市值超過房企母體的現象。前述5家物業(yè)公司中，彩生活目前市值101億港元，反超母企花樣年控股的70.31億港元市值；綠城服務市值191億港元，接近綠城中國212億港元市值；雅生活服務市值179億港元，占雅居樂集團472億港元市值的38%。此外，分拆公司的市盈率和市凈率也均大幅高于母企的市盈率和市凈率。碧桂園服務市盈率52.4，市凈率14.8，大幅超過母企碧桂園的市盈率8.8和市凈率2.44；中海物業(yè)的市盈率26.6、市凈率9.56，也大幅超過母企中國海外發(fā)展的市盈率6.6和市凈率1.01。目前，上述五家物業(yè)公司市值總和超過800億港元，而如果未經分拆，按照當前上市房企的市盈率和市凈率來估算，這五家公司市值的總和僅略超100億港元。

    分析人士表示，房地產行業(yè)具有明顯的周期性，高負債、重資產。近年來受到房地產調控和其他一些政策的影響較為明顯。而物業(yè)管理公司具有輕資產和逆周期的屬性，享有更高的估值水平在情理之中，另外，物業(yè)管理公司的現金流也更加穩(wěn)定。因此房企公司選擇將旗下物業(yè)管理公司分拆上市，確實是提高整體估值的明智之舉。

    58安居客房產研究院首席分析師張波認為，將這些資產分拆上市，房企的主要目的肯定是融資。更重要的是為了讓子業(yè)務在行業(yè)內更有競爭力。現如今，房地產企業(yè)集中度不斷提升，任何一個行業(yè)發(fā)展，借助資本市場才能有一個更快的發(fā)展渠道。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在宏觀融資環(huán)境收緊、持續(xù)調控的大環(huán)境下，房地產市場發(fā)生了微妙的變化，逐漸從原來的增量市場向存量市場轉換，從住宅開發(fā)向運營業(yè)務過渡，房企需要換賽道競爭。