■本報記者 王麗新

    根據(jù)不久前克而瑞研究中心發(fā)布的《2018上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售Top200排行榜》，銷售額年復合增長率超過40%的金輝集團以353.9億元占據(jù)第37位。

    有業(yè)內人士稱，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的市場格局中，對于成長性的中型房企來說，一端是銷售規(guī)模要快速上位，跑贏房地產(chǎn)企業(yè)的平均增速，保持現(xiàn)金流主動脈暢通；另外一端則是在長期調控的預期下，不單純依賴住宅銷售收入，布局商業(yè)業(yè)務，增加經(jīng)營性資產(chǎn)的穩(wěn)定性運營收益，拓寬盈利渠道也成為一個要點。

    半年銷售額達354億元

    對于一家擴張中的中型房企來說，在虎狼環(huán)伺的龍頭房企“圍獵”之下，要想搶得市場份額，不僅要踩對調控節(jié)奏，還需要企業(yè)具備平衡投資布局，合理控制拿地成本，燙平調控周期的能力。

    據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，在全國多城限制政策加劇的局勢下，金輝集團的銷售業(yè)績喜人，數(shù)據(jù)同比顯著上升。這意味著金輝集團用6個月時間完成了去年445億元銷售額的八成，按照金輝集團下半年的推盤計劃，外界估計金輝今年至少將完成500億元的銷售額。

    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，今年上半年，金輝集團354億元銷售額主要來自熱點城市，西安、杭州、重慶、沈陽和連云港等多個城市的新盤每逢開盤便快速清盤，其中重慶御江府單盤銷售額超過20億元。

    對此，金輝集團方面表示，基于前景預判精準的多點投資布局，產(chǎn)品線定位和城市地段匹配度高，房地產(chǎn)開發(fā)項目去化情況良好，依照集團目前的開發(fā)節(jié)奏，新獲取土地可在1年內轉化為可供銷售貨值，從而帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。

    據(jù)記者獲悉，截至2018年5月底，金輝集團土地儲備面積達到2287萬平方米，權益貨值超過2600億元，其中一、二線城市土地貨值占比達88%。有業(yè)內人士稱，目前，金輝集團的三大產(chǎn)品線優(yōu)步系、云系和銘著系分別針對剛需、改善和高端購房者，“短平快”項目和高利潤空間的高端項目布局比例合理，已開盤項目去化率較高。

    拿地風格趨穩(wěn)

    今年以來，金輝集團并沒有急于出擊拿地，克制住了盲目沖向三、四線城市搶地的沖動后，瞄準了成都、鄭州和石家莊等二線城市。

    今年6月份，經(jīng)過審慎的市場調研后，金輝集團在華東區(qū)域連續(xù)拿下多幅優(yōu)質地塊，進駐徐州及鎮(zhèn)江；在西南區(qū)域則在重慶梁平兩度拿地，再次擴展全國城市網(wǎng)絡。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，金輝集團新增土地貨值達290.5億元，位列百強房企第38位。

    有熟悉金輝集團的人士稱，公司近年擴張意愿明顯，新進城市較多，但基本集中在重慶、西安、武漢、長沙、鄭州等“人才吸附”重點戰(zhàn)略的城市進行布局。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，長沙、重慶和西安2017年人口增量超過20萬，鄭州人口增量超過15萬，武漢和成都等中西部大城市人口流入比例也在提高。或許，這才是金輝錨定擴張版圖的背后動因。

    該人士進一步表示，金輝集團今年上半年拿地較為穩(wěn)健的背后，是對毛利率要超過25%行業(yè)紅線的堅守。截至2017年底，金輝集團綜合毛利率達36.15%，與恒大、碧桂園和萬科等行業(yè)龍頭房企可謂相差無幾。更重要的是，在金輝集團管理層看來，在限價政策下，要按照投資計劃爭取實現(xiàn)逆周期拿地，追求更高利潤空間，保證盈利與規(guī)模高匹配度發(fā)展是目標，因此不會打光“子彈”去搶地。

    對此，金輝集團方面向本報記者表示，在堅持“全國布局，區(qū)域聚焦，城市領先”的戰(zhàn)略背景下，公司將通過招拍掛、合作經(jīng)營、兼并收購等多種形式補充優(yōu)化土地儲備，以實現(xiàn)當期業(yè)績與未來成長之間的平衡。

    商業(yè)項目進入運營期

    值得注意的是，金輝在保持銷售額快速增長的同時，要實現(xiàn)有質量的發(fā)展，還布局了多元化業(yè)務，尤其注重合理投資能夠長期提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的經(jīng)營性業(yè)務，使公司未來的盈利渠道更豐富，抗風險能力更強。

    據(jù)記者了解，近幾年金輝集團在逐步推進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和布局，通過精準的商業(yè)布局反哺商圈內住宅業(yè)態(tài)，提升該業(yè)態(tài)產(chǎn)品的溢價空間，縮短銷售周期，提高周轉速度。

    從2013年在重慶運營金輝廣場，到西安金輝國際廣場開業(yè)和北京望京金輝大廈投入使用，再到重慶首個濱江商業(yè)綜合體金輝銅元道開業(yè)運營，金輝集團在寫字樓、購物中心、街區(qū)商業(yè)、底商及酒店等多種商業(yè)形態(tài)上的布局，將成梯次逐漸為集團貢獻收入。更重要的是，這些多元化、多級次的商業(yè)產(chǎn)品已進駐北京、重慶、西安、蘇州等多個具有巨大消費潛力的城市。

    有業(yè)內人士稱，縱觀金輝集團的發(fā)展軌跡可以看出，基于清晰的業(yè)務板塊劃分，依托住宅產(chǎn)品核心業(yè)務及商業(yè)、物業(yè)等產(chǎn)品服務，在不斷變幻的市場環(huán)境中，通過輕重并舉的方式擴張，金輝邁入“千億俱樂部”的步伐會再度提速。