本報訊
7月28日，北京萬科時代中心即將正式開放。
3年前，北京萬科啟動“6+X”全面多元化轉型戰略。作為6+X計劃中的A計劃即“存量改造計劃”是轉型策略中的重要組成部分。
截至目前，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質資產，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億元，目前已有天竺萬科中心、住總萬科廣場以及朝陽萬科時代中心3個項目進入運營階段，下半年望京萬科時代中心也將亮相。
隨著城市化進程的推進，產業轉移、人口遷徙與城市規劃變更將引發北京城市副中心大規模的城市變遷。
通過對城市更新課題的深入研究，北京萬科提出了“把存量資產進行收購、提升并且改造成更適合市場和客戶的產品”的轉型方案，旨在對城市核心區的存量物業進行現代化的改造，提升城市核心區的活力。
這是北京萬科選擇城市更新作為首個轉型方向背后的深層邏輯。
值得注意的是，對于存量資產的改造嘗試，北京萬科的目標不僅僅是停留在對于建筑和城市外觀進行翻新的基礎層面。
從路徑選擇來看，北京萬科正在逐步搭建以功能環境重塑、產業重構、歷史文化傳承、民生改善為發力重點的城市更新模式：
即通過充分發揮市場資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時代記憶與新興業態互相融合更新、共鳴共生，打造北京文創新地標。
全面煥新空間 創新運營理念
萬科時代中心建筑由原西單商場改建而成，總建筑面積約4.7萬平方米。由丹麥事務所SHL主持設計，歷時2年，為朝陽路上的“國際傳媒走廊”打造了一個集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的城市綜合體。
萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖認為，“城市更新最主要有兩個目的，一是產業升級，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產業來使用；二是通過置換來創造更好的人居環境。”
劉肖認為，“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理的有機更新，是變與不變的內在統一。這其中，對建筑形態的更新是一方面，更為重要的是對其運營。”
這表明，除了對物業選擇、改造理念有較高要求外，存量改造更看重操作者的運營以及自身模式，這是北京萬科對存量資產改造的核心認知。
為此，在萬科時代中心的運營上，北京萬科引入了兩個重量級的伙伴。
首先是主打文創產業聯合辦公的米域。據了解，米域自2016年7月成立后，已完成了近20個上海市中心存量資產項目的升級改造，建筑類型涵蓋了百年歷保建筑、老工廠、舊商業樓、商業裙房、獨棟洋房。
在劉肖看來，“北京甲級寫字樓一年租金達到700億元，整體市場全球排名第四。對于任何一家處在轉型中的開發企業而言，寫字樓是不得不占領的市場。”
一個大的趨勢是，在移動互聯、社群經濟以及一系列創新科技的推動下，中國一線城市正在催生辦公方式的迭代。現如今，辦公場所已不再是一個簡單工作空間，更被視作企業多元文化集體學習的能量場、跨界共業共生的生態圈，更是承載生活休閑與心靈體驗的轉換樞紐。
萬科時代中心與米域的聯手，將推動城市更新領域辦公與寫字樓變革，創造城市辦公空間更大價值的可持續發展。
而在商業運營上，萬科時代中心則引入萬科集團旗下的商業運營公司印力。
印力是萬科旗下的商業地產平臺，是全國排名第二的商業地產集團，僅次于萬達商業。在商業的整體定位方面，應需而生、明星體驗和共享文化是印力為時代中心確定的三個核心招商方向。
以應需而生為例，萬科時代中心引進中高端商務類契合度極高的綠葉子進口超市、星巴克、WAGAS以及阿迪達斯MEGA等實力品牌入駐，提升整個商圈品牌層級并與周邊成熟商業體形成差異化。
在明星體驗上，由吳尊、吳建豪以及辰亦儒等眾明星打造的貝肯莊和澳洲網紅漢堡店RoyalStacks，兩個品牌均為中國華北首店，目的是為時代中心打造獨有標簽。而共享文化上，引入了北京首家時里書店，使得整個公區的商業氛圍和書店的文化氣息得以有機結合。
提升文化濃度 營造美好生活場景
城市更新不僅改變著城市的形態，也改變著城市的場所精神，這是城市有機更新中關于精神文化建設的重要組成部分。
一般來說，判斷一個項目好壞的核心標準在于其定位是否精準。為什么說萬科時代中心有望成為北京文創的新地標？
首先，在最基本也是最核心的產品定位上，萬科時代中心完成了一次區域的定位升級。
萬科時代中心位于朝陽區朝陽路，這里曾從元大都時期的一個驛站，到民國八年的一個村莊，到新中國成立后的紡織業重鎮，到八十年代的一個集貿市場。
經過全面升級改造昔日的十里堡西單商場變身為匯聚文創產業與新興商業業態的復合空間，同時承載著服務首都功能、留存時代記憶與豐富市民生活的區域功能定位。
從歷史的區域定位變化看，萬科時代中心所處的區域位置所承載的城市功能正在不斷進化。而隨著萬科時代中心的正式落地，這里的區域定位再次升級。
再者，除產品與運營外，萬科時代中心更注重它所衍生的社會效益。
在劉肖看來，就地產行業而言，隨著存量時代的來臨，未來北京房地產市場的競爭將演化成為服務配套和解決客戶痛點的競爭。客戶的痛點將慢慢從居住的舒適度變成裝修水平、住宅性能，再到教育、醫療和周邊配套，未來的痛點甚至還包括人與人之間互助式的服務、社區的文化和精神、社區中人交流的便利程度等。
為此，萬科中心從設計之初就將周邊居民的服務需求、精神文化需求納入體系之內。
比如，萬科時代中心入口空間創新地使用了室內空間“室外化”的設計手法，長度8m米的折疊門可以完全打開；同時，萬科時代中心中庭階梯式公共空間，將著力引入弘揚國粹與非遺文化的各類藝術展覽，創造良好的社群互動氛圍，提升文化濃度。
據悉，北京萬科將啟動“LIVEINART在城市，藝術地活”都市文化共建計劃，利用不同的城市空間，攜手藝術家設計師詮釋全新的“美好生活場景”——不僅是物質生活的富足，更是精神生活的引領。
這種種細節的設計鋪陳和氛圍的營造，體現了萬科一直以來“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位。
業內人士認為，城市更新是對房企綜合運營實力的考驗，其不僅僅是對建筑物等硬件設施以及外觀進行改造升級，同時也需要對生態環境、歷史文化、社會心理、產業布局、城市發展等有著深入的認識，涉及金融、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等多個領域。
北京萬科的城市更新升級轉型，或可成為一個城市空間架構重塑下的成功范本。
