三年多前，現任萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖從杭州萬科調到北京萬科，面對的是一場既溫情又動蕩的交接。
43億元到200億元的銷售額跨越，在明星職業經理人毛大慶離職后，化作一把標尺丈量接棒人劉肖。擺在劉肖面前有兩條路—繼續將銷售額做成拋物線，未來（可能）從當時的高處滑落；或把高點作為起點，二次創業，能力重構，重新面對市場。
劉肖選擇了創新賽道，并發動了北京萬科內部的創業大賽。彼時，跟隨郁亮“珠峰行動”的那趟紐約曼哈頓考察之行，堅定了劉肖的決心。北京萬科背水一戰的“6+X”轉型計劃中，第一條就是“曼哈頓計劃”，又叫A計劃（存量資產改造計劃）。
今年7月26日下午，久未露面的劉肖，現身北京萬科時代中心。這個由北京十里堡原西單商場搖身而來的全新項目，正是劉肖A計劃的首個落地項目。
“目前，萬科北方區域在存量資產改造上的投資約為200億元，包含16–17個項目，其中北京占75%，”日前在接受時代周報記者專訪時，劉肖透露，未來三年，公司內部每年將投入100億元用于存量資產改造。三年后，萬科北方區域能持有400億–500億元的存量資產改造項目。
但城市更新一盤棋，遠非字面上那么容易破解。資金量大、周期長、復雜度高等特點下，城市更新里機遇與風險如影隨形，在存量改造這門研究課題里，劉肖又準備如何應對？
北京存量改造A計劃
“三年多前，整個房地產形勢比今天惡劣得多，所有行業人也比今天焦慮得多。”
39歲的劉肖，是萬科精英文化的代表，擁有哈佛深造，麥肯錫任職等優秀履歷。他帶著尋找中國房地產未來出路的想法去到曼哈頓，“那會，萬科上下也在找道路，我們做城市配套服務商的大部分新業務，都還處在‘從0到1’探索模式階段”。
曼哈頓很少有空地，只有舊樓。這座全球最大經濟體遍地塔吊的區域改造模式，給了劉肖啟發：經歷了“9·11”之后的曼哈頓業態集群發生了很大變化，金融和新興產業集中區發生遷移，因此很多存量建筑的使用也發生變化，例如商業改辦公、辦公改酒店等等，他們目的只有一個，對城市存量進行改造，滿足新的需求。
北京核心區就越來越像曼哈頓。“當時，北京已經有了兩個特征：千萬人口，千億地產行業規模；新增用地很少，又出現了城市副中心的重大搬遷，”這也是劉肖選擇城市更新作為北京萬科首個轉型方向背后的深層邏輯。
拿地困難，幾乎成為每一家大牌房企在北京的一道坎。劉肖的“曼哈頓計劃”，就是要在存量上做文章，即繞開土地公開拍賣市場，通過收購存量資產，進行改造、升級成為更適合市場的產品。
“增量轉向存量，是房地產行業大趨勢，如果只談住宅，北京90%以上的交易都是二手房，也就是存量市場的交易。對開發企業來說，最大的機遇就是存量資產改造。”劉肖面前，是一塊要與同行搶食的4000億元體量存量改造大蛋糕。
在新一輪城市總體規劃下，北京未來要聚焦政治中心、文化中心、國家交往中心和科技創新中心戰略定位，并提出了“一核一主一副、兩軸多點一區’的城市空間結構規劃，這對北京的城市空間、功能、產業布局、生活方式等各方面城市更新內容都提出訴求。
首創、首開、泰禾等房企都已先后獲取北京舊改項目，進入存量市場。萬科暫以數量取勝，據了解，北京萬科近年已投資168億元，獲取了朝陽、望京、海淀、昌平等地的10個項目。除了萬科時代中心，住總萬科廣場、天竺萬科中心均進入運營階段之外，望京項目今年下半年也將開業。
三個關鍵能力要素
城市更新一盤棋，遠非字面上那么容易破解。
存量改造涉及政府、開發商、業主方、基金機構等投資者和使用者諸多參與方，加上區域情況差異和存量物業類型眾多，從改造方式到盈利模式均存在一定的復雜性。
“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理的有機更新，是變與不變的內在統一。這其中，對建筑形態的更新是一方面，更為重要的是對其運營，”劉肖認為，“城市更新最主要有兩個目的：一是產業升級，把低效率的土地置換成高效的產業；二是通過置換來創造更好的人居環境。”
在這條存量資產比拼賽道上，劉肖總結了三個關鍵性能力要素：首先是獲取土地、資產的能力，由于存量資產有很多歷史遺留問題，包括拍賣、官司等，北京絕大部分存量資產都有相當復雜的問題；第二是產品能力，既包括內容的創造能力，也包括戰略合作的能力；第三是長期持有低成本資金的能力。
萬科時代中心，就被他們當做是城市空間架構重塑的范本來打磨。在商業和寫字樓密集的朝陽路上，這個占地面積約1萬平方米的“商業盒子”該何去何從。北京萬科內部曾有過一番爭論，是繼續做商業中心，還是做青年公寓，抑或是做成有想象力的辦公空間？
長租公寓、商場和辦公的三個團隊多番PK之后，辦公團隊最終在客戶描摹和經營理念等方面獲勝，他們與商場團隊的部分人一同參與改造這個項目，要在北京“國際傳媒走廊”上，做出一個獨一無二的“摩地樓”。
建成后的萬科時代中心總建筑面積達到4.7萬平方米，同時具備商業、文化辦公和藝術空間等功能。劉肖稱，存量改造更看重操作者的運營以及自身模式，這也是北京萬科對存量資產改造的核心認知。
為此，在萬科時代中心的運營上，北京萬科引入了兩個重量級的伙伴，主打文創產業聯合辦公的米域和專業級商業運營公司印力。
每年百億投資計劃
在劉肖看來：“北京甲級寫字樓一年租金達到700億元，整體市場全球排名第四。對于任何一家處在轉型中的開發企業而言，寫字樓是不得不占領的市場。”
五年前的轉型，鋪墊了萬億萬科改變的開始。
劉肖“6+X”計劃，也正是萬科內部“賽馬機制”的產物。在未來，萬科要扮演好四個角色：美好生活場景師、實體經濟生力軍、和諧生態建設者、創新探索試驗田。這個過程中，萬科對于存量資產改造的投入仍將維持高水平。
“這個市場方興未艾，未來三年，公司內部每年將投入100億元用于存量資產改造，”劉肖希望，三年后，萬科北方區域能持有400億–500億元的存量資產改造項目。
除了北京，劉肖和他的團隊還在沈陽、青島等地拓展存量資產改造項目。在非一線城市，他們對拿地和項目改造的前期衡量主要是考量當地不同區域、物業類型之間產生的極差地租，級差越大，生意會越多。
“我們對北京之外城市的核心策略是‘一鎮兩園’”，劉肖透露，“一鎮”指產業小鎮，將以體育小鎮為主，未來半年至一年內將有5個體育小鎮亮相；“兩園”指文創園和科創園，要形成萬科的文創IP，但目前還處于摸索階段。
“展望未來，一方面規模上會有更大、更快的投資，另外一方面是在內容上爭取有更多的創造。”劉肖表示。
