本報(bào)記者 王麗新
從名不見(jiàn)經(jīng)傳的福建房企蛻變?yōu)槿珖?guó)聞名的閩系黑馬，用5年時(shí)間完成從百億到千億規(guī)模的躍升，經(jīng)過(guò)高速擴(kuò)張之后，泰禾集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入新的發(fā)展階段。近兩年來(lái)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和布局多元產(chǎn)業(yè)并行，為集團(tuán)未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展邁出了戰(zhàn)略性步伐。
正如業(yè)內(nèi)人士所言，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的市場(chǎng)格局中，對(duì)于大中型房企來(lái)說(shuō)，在長(zhǎng)期調(diào)控的預(yù)期下，有三種能力要修煉。一是銷(xiāo)售規(guī)模要卡位，提升存貨變現(xiàn)能力，保持現(xiàn)金流主動(dòng)脈暢通；二是優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持合理負(fù)債提升信用評(píng)級(jí)，以具備多渠道且高效的低成本融資實(shí)力；三是抓住窗口期靈活拿地，布局多元產(chǎn)品線(xiàn)平衡收入結(jié)構(gòu)，不斷提高產(chǎn)品溢價(jià)能力，跑贏同業(yè)毛利率水平線(xiàn)。
如今看來(lái)，經(jīng)過(guò)近兩年的盤(pán)整，泰禾集團(tuán)以上三種能力得到了不同程度的優(yōu)化。正如業(yè)內(nèi)分析師所言，今年上半年，泰禾集團(tuán)財(cái)務(wù)盤(pán)面得到優(yōu)化，結(jié)算收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯好轉(zhuǎn)，融資渠道得到拓展，土地儲(chǔ)備性?xún)r(jià)比較高，負(fù)債率大幅下降，但仍需推進(jìn)債務(wù)去杠桿進(jìn)程。
低成本“儲(chǔ)貨”
2013年前后，泰禾集團(tuán)再次北上時(shí)，曾頻繁出擊北京土地市場(chǎng)。彼時(shí)，業(yè)內(nèi)頗有看不懂其投資“套路”的意味。一年多以后，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，以前被稱(chēng)為高價(jià)地的土地，現(xiàn)在僅土地價(jià)值就翻倍了。
值得關(guān)注的是，在一、二線(xiàn)城市儲(chǔ)備了大量?jī)?yōu)質(zhì)土地后，在2016年前后房企紛紛高價(jià)搶地時(shí)，泰禾集團(tuán)及時(shí)踩了剎車(chē)，保持了冷靜。2016年至2017年期間，泰禾新增項(xiàng)目大多位于一、二線(xiàn)城市，但土地成本平均僅為6000元/平方米。當(dāng)時(shí)，泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)變了拿地方式，沒(méi)有到公開(kāi)市場(chǎng)去拿地，反而是在收并購(gòu)上下功夫。
時(shí)至今日，收并購(gòu)仍然是泰禾集團(tuán)重要的拿地方式。據(jù)剛剛發(fā)布的2018年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，泰禾通過(guò)收購(gòu)和招拍掛方式獲取8塊土地，新增土地面積157.02萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備建筑面積157.11萬(wàn)平方米，土地投資金額57.88億元，其中5個(gè)項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)方式獲得。總體來(lái)看來(lái)，公司新增土地成本得到了很好的把控，土地單價(jià)僅為3686元/平方米。
西南證券分析師胡華如表示，公司通過(guò)大量的收并購(gòu)嚴(yán)控土地成本，獲取一、二線(xiàn)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，保障了公司業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定地?cái)U(kuò)張。
從所布局的區(qū)域來(lái)看，目前泰禾業(yè)務(wù)主要分布在以一、二線(xiàn)核心城市為主的32座城市，圍繞以北京為中心的“京津冀”地區(qū)、以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、以廣深為中心的珠三角地區(qū)以及以福廈為中心的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、以武漢為中心的中部地區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)拓。報(bào)告期內(nèi)，公司新進(jìn)入河北廊坊以及廣東中山等熱點(diǎn)城市，進(jìn)一步深化了全國(guó)版圖。
不難看出，這些區(qū)域與“京津冀協(xié)同發(fā)展”、“一帶一路”、“自貿(mào)區(qū)”、“粵港澳大灣區(qū)”等國(guó)家戰(zhàn)略高度契合。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的布局是比較安全的，從后續(xù)增長(zhǎng)角度也最集約化。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流基本回正
在投資端確定布局后，泰禾集團(tuán)在銷(xiāo)售端加大了回款力度。事實(shí)上，這也是今年房企普遍較為關(guān)心和重視的財(cái)務(wù)指標(biāo)。有些房企，為了提高現(xiàn)金回流速度，甚至要求每天上報(bào)銷(xiāo)售回款額度。
據(jù)泰禾集團(tuán)中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2018年6月30日，公司總資產(chǎn)2355.53億元，同比增長(zhǎng)45.5%；營(yíng)業(yè)收入126.88億元，同比增長(zhǎng)42.1%；凈利潤(rùn)13.59億元，同比上漲52.5%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)9.83億元，同比增長(zhǎng)22.4%；歸母扣非凈利潤(rùn)10.73億元，同比上漲55.45%。
不難看出，公司主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。不過(guò)，在泰禾集團(tuán)管理層看來(lái)，財(cái)務(wù)盤(pán)面的穩(wěn)健則是上半年更好的“成績(jī)”。
據(jù)記者觀察，從現(xiàn)金流量表可看出，泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯好轉(zhuǎn)。截至2018年6月底，公司預(yù)收賬款263.55億元，是同期營(yíng)業(yè)收入的2.07倍，足以確保全年?duì)I收的穩(wěn)健增長(zhǎng)。
更重要的是，報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出5.21億元，較2017年底的現(xiàn)金凈流出125.53億元大幅縮減，可謂經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流基本回正，其主要原因?yàn)殇N(xiāo)售規(guī)模提升帶動(dòng)的收到現(xiàn)金的增長(zhǎng)。
據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團(tuán)在2018年上半年實(shí)現(xiàn)流量銷(xiāo)售金額655億元、權(quán)益銷(xiāo)售金額556.8億元，分別位列房企銷(xiāo)售排行榜的第18位和15位，排名較上一年度變化不大。而2017年全年泰禾實(shí)現(xiàn)流量銷(xiāo)售金額1007.2億元、權(quán)益銷(xiāo)售金額857.2億元。
無(wú)獨(dú)有偶，為了保證資金鏈安全和良性發(fā)展，泰禾集團(tuán)近兩年一改過(guò)去高杠桿發(fā)展模式，增厚凈資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，以創(chuàng)新融資方式拓展融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
凈負(fù)債率大降103個(gè)百分點(diǎn)
在土地紅利時(shí)代，高負(fù)債加速實(shí)現(xiàn)了泰禾集團(tuán)“規(guī)模上位”的訴求，這顯然能為公司后續(xù)發(fā)展帶來(lái)“土地和融資談判力、資源整合能力和品牌影響力”，但在后房地產(chǎn)時(shí)代，房企專(zhuān)業(yè)度門(mén)檻提高，若想實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的安全發(fā)展，降杠桿則是第一要?jiǎng)?wù)。
目前看來(lái)，泰禾集團(tuán)在降負(fù)債方面早有布署，通過(guò)多種手段優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的措施取得成效。2018年上半年，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率較年初下降2.16個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率較年初亦大幅下降102.76個(gè)百分點(diǎn)，反映出公司財(cái)務(wù)指標(biāo)有所改善，負(fù)債水平日趨穩(wěn)健。
據(jù)泰禾方面表示，在銀行貸款、中期票據(jù)、私募債、資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域展開(kāi)多元化的融資手段，為后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)充足的貨幣資金支持的同時(shí)，提高公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。上半年，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日趨嚴(yán)峻的融資環(huán)境，泰禾申報(bào)發(fā)行各類(lèi)融資產(chǎn)品金額合計(jì)276.5億元，其中125.5億產(chǎn)品已取得主管部門(mén)無(wú)異議函，另有151億元產(chǎn)品已在主管部門(mén)審核過(guò)程中，并嘗試包括購(gòu)房尾款A(yù)BS、長(zhǎng)租公寓ABS、供應(yīng)鏈ABS、物業(yè)費(fèi)ABS等各類(lèi)資產(chǎn)證券化，這體現(xiàn)了泰禾多元化融資能力的持續(xù)增強(qiáng)。
有接近泰禾集團(tuán)人士認(rèn)為，“加快銷(xiāo)售，強(qiáng)化現(xiàn)金回流之外，公司在創(chuàng)新融資方式方面為降負(fù)債加了分，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)進(jìn)一步降低負(fù)債水平，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)提高公司信用評(píng)級(jí)，屆時(shí)融資成本將得到進(jìn)一步降低。”
東北證券研究報(bào)告也認(rèn)為，泰禾集團(tuán)融資出現(xiàn)邊際性改善，下半年融資壓力有望得到緩解。鑒于此，西南證券、東北證券等多家機(jī)構(gòu)給予泰禾集團(tuán)“增持”評(píng)級(jí)。
盤(pán)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)之外，泰禾集團(tuán)正加快醫(yī)療、教育、商業(yè)等“泰禾＋”戰(zhàn)略的落地，強(qiáng)化多元產(chǎn)業(yè)的布局，并持續(xù)提升其與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同能力。在競(jìng)品環(huán)伺的市場(chǎng)格局中，通過(guò)多業(yè)態(tài)協(xié)同能力提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，進(jìn)而提高溢價(jià)空間。同時(shí)，憑借開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)文旅等細(xì)化分市場(chǎng)產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)贏得市場(chǎng)份額，靈活平衡調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，增加多點(diǎn)收入的同時(shí)，泰禾集團(tuán)正為后房地產(chǎn)時(shí)代彎道超車(chē)積攢實(shí)力。
