8月21日，在履新半年后，萬科總經理祝九勝獨自帶領著首席運營官張旭，首席財務官孫嘉，以及董事會秘書朱旭出席中期業績會。

    董事長郁亮的缺席，使得祝九勝成為全場焦點。“每個企業都有壓力，我個人在時時刻刻都感覺到壓力。”祝九勝在一開場便表達了目前房地產行業面臨的嚴峻形勢，“我們也不斷在調試自己，不斷適應新的政策、新的要求，但這個行業的空間仍然還有，容量仍然還是很大。

    就在發布會的前一晚，萬科發布2018年半年度報告。根據財報顯示，實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

    雖然營業收入和凈利潤都取得了大幅增加，但萬科上半年實現銷售金額3046.6億元，同比增速不到10%。根據國家統計局數據顯示，1–6月全國商品住宅銷售銷售金額5.66萬億元，同比增長14.8%，萬科銷售金額增幅滯后于行業水平。

    相比起地產業務的平緩增長，萬科在多元化業務上表現搶眼。其在長租公寓、產業地產、養老、教育、冰雪度假、文化等多個新業務均實現了快速擴張。

    地產業務增速放緩

    半年報顯示，萬科上半年實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%，而在2016年、2017年同期，萬科的增速分別為69.9%和45.8%。

    從同一規模的房企來看，萬科前進的步伐也在放慢。2018年上半年，碧桂園的銷售金額為4124.9億元，增長42.8%，而恒大合同銷售金額為3041.8億元，增長24.62%。

    無論是跟自身相比還是從行業層面來看，萬科業績增速均呈現出放緩的跡象。

    房地產行業一直實行期房預售制，這使得預收賬款成為反映房企未來業績的重要指標，而在萬科的半年中，預收款項出現了大幅度地下滑。

    2018年上半年萬科預收款項為23.77億元，而在2017年同期則為3579.31億元，同比大幅下降99.34%。

    隨后，萬科方面相關人士向時代周報記者表示，自2018年1月1日起，執行新的會計政策，公司預售房地產項目收取的款項在2018年資產負債表列示為“合同負債”，2017年同類款項列為“預收賬款”。

    “事實上，2018年中期末加上合同負債的所有預收類款項總額為5166.63億元，較2017年末4077.06億元增長26.7%。”

    預收賬款下滑的誤會被澄清，但萬科經營活動產生的現金流卻首次出現負值。根據半年報顯示，2018年1–6月，萬科經營活動產生的現金流量凈額為負42.6億元，而2017年同期為218.5億，下滑了119.47%。

    事實上，萬科內部一直堅持現金為王，強化資金管控，現金流量凈額由正轉負的情況實屬罕見。

    孫嘉在會后表示，這是由于上半年的投資活動增加所導致的，房地產是一個長周期的過程，半年報并不能反映出所有問題。

    租賃住宅列入核心業務

    在萬科中期業績發布會上，高層們并未對業績作出詳細闡述，而是將焦點都放在了公司的多元化業務上。

    “房地產行業的空間仍然還有，容量還是很大，目前城鎮化的進程尚未完成。而租賃市場才開始，機構化介入的時機剛剛到來。”祝九勝一開場便表示看好租賃市場的發展。

    繼傳統業務房地產開發和物業服務之后，2018年萬科將租賃住宅業務確立為核心業務。而在長租公寓方面，目前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類產品。

    截至今年6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，今年上半年新增房源6萬間，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

    現階段，進行規模化擴張仍是企業搶占長租公寓市場的重要手段，如何在短時間內獲取大量房源？

    祝九勝給出了答案，“6萬間長租公寓的來源有三種。第一是政府推出的長租公寓用地，目前萬科在北京、佛山、深圳有6個項目；其次是各類機構歷史上閑置的存量資產，可通過合作方式或者租賃方式獲取；第三是閑置在各個散戶手里的房源。”

    在6月初，萬科深圳開展“萬村計劃”，而后被質疑推高租金，使得租客無力負擔。萬科很快表示，改造前后的租金價格是處于同等區間。

    近期，關于房租漲價的消息持續引發公眾的熱議，輿論矛頭直指長租公寓。祝九勝表示，這是一個誤會，“目前資本、機構在租賃市場的滲透率不到5%。而在深圳，滲透率不足2%。如此低的市場占有率起到的作用是有限的。”

    “租金的制定需要考慮多重因素，目前仍需不斷調整。但萬科始終以高性價給租房者提供舒適的居住環境。”隨后祝九勝以深圳泊寓舉例，“萬科深圳泊寓的入住率在92%以上，每房單價在1800元左右。”

    除了租金問題之外，利潤、運營等難點也在桎梏著長租公寓的可持續發展。

    祝九勝指出，這主要體現在產能不足上，從業主手中簽下物業之后，從設計、改造施工、消防檢驗到最后投入市場仍有很長的時間周期，“在時間上仍有滯后，未來還需要繼續改善”。

    最后，他還表示，“對租賃業務，萬科始終堅持這是一個正確方向，在探索新生事物的同時難免會出現困難，但是萬科會積極解決，希望大家給予耐心”。

    多元化業務下的內部變革

    早在2012年，萬科便提出地產行業已經進入白銀時代，隨即開始戰略轉型，重新定位為“城市配套服務商”。在2017年年報中，萬科提出升級為“城鄉建設與生活服務商”。

    在戰略定位的調整之下，新業務的輪廓正逐漸清晰。

    物業服務方面，5月，萬科物業聯手珠海橫琴試點“物業城市”。截至6月底，萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米，實現營業收入41.6億元，同比增長29.8%。

    商業開發與運營方面，2018年1月，萬科聯合印力等收購新加坡上市公司凱德集團在國內的20家購物中心。截至6月底，印力共管理126個項目，總建筑面積915萬平方米，已開業自持項目79個，包括53個購物中心。

    物流倉儲服務的發展也在逐步加快。截至6月底，萬科物流倉儲服務業務已進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計已獲得項目84個，總建筑面積626萬平方米。

    祝九勝指出，萬科在公司內部啟動了“五位一體”變革，具體表現為戰略、機制、文化、組織和人員的重建。

    戰略方面，2018年萬科升級為“城鄉建設與生活服務商”。機制則是指2013年萬科提出的“事業合伙人”機制。文化建設和組織的重建和變革則體現在萬科于2017年發布的“事業合伙人綱領”。

    談到變革的初衷，孫嘉稱，房地產行業的環境已經發生變化，如果還是延續地產黃金時代傳統組織模式、激勵機制來要求所謂的職業經理人，很難在新業務里面打造出優秀的業績。

    關于組織架構方面的具體變化，孫嘉表示，我們將打破傳統的從上往下的金字塔層級式管理架構，變成相對扁平化去中心管理模式。員工可以根據自身意愿選擇從原有的地產開發業務轉移到全新的拓展型業務領域中，希望讓一批優秀的愿意擔當、愿意奉獻的新員工更早的加入到城市公司合伙人團隊中。

    根據媒體報道，在7月1日的夏季例會上，萬科內部宣布了重構職級工資體系的方案。

    萬科基本工資將以員工的專業能力和工作經驗為主要考核依據，同時參考社會平均水平。

    一名萬科內部人士告訴時代周報記者，大部分員工的工資水平不受影響，更重要的是結構調整，目前還是在調整討論階段，可能第三季度才會正式實行，并且各個區域和地方也不一樣。

    除此之外，萬科還將符合公司要求的外包員工納入到編制中。

    伴隨著改革，萬科的管理費用也在大幅增加。根據財報顯示，今年上半年，萬科的管理費用由去年同期的26.05億元增至43.43億元。