■本報記者 王麗新

    A股上市房企中報披露已收官。據同花順統計數據顯示，2018年上半年，A股135家上市房企營業收入總計高達7740億元，同比上漲24%；歸屬于母公司所有者的凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市公司約賺6.3億元，平均每家比去年多賺約1.73億元。

    值得一提的是，135家上市房企貨幣資金接近1.1萬億元，同比上升21%。

    安信證券分析師黃守宏表示，民企一般具有更高的增長速度，但國企相對穩健，民企增速波動較大；從利潤率看，國企與民企利潤率逐漸收斂，民企利潤率自2015年以來筑底回升趨勢更為明顯。

    黃守宏進一步稱，龍頭公司在高基數下，仍能大象起舞，成長性凸顯；中上及中下市值房企在營收及凈利潤的增速表現上都有明顯的提升，但在毛利率及凈利率上，中上市值房企的彈性更大，中下市值房企雖有一定的高增速，但其利潤率顯著低于行業整體水平。

    135家房企凈利852億元

    從上半年業績來看，不同梯隊房企凈利增長速度不同。

    《證券日報》根據同花順數據統計，截至6月30日，上述135家房企歸屬于母公司所有者的凈利潤達852億元，平均每家歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.3億元，2017年同期則為4.57億元。

    具體來看，歸屬于母公司所有者的凈利潤超過10億元的企業有18家，占比為13%；凈利潤1億元-10億元之間的企業為65家，占比約為48%。

    對此，中原地產首席分析師張大偉表示，大部分企業利潤明顯上漲，除了部分轉型的中小企業外，八成房地產企業2018年上半年利潤明顯上漲，這是房企收獲最豐厚的半年報，多家房企凈利潤出現高達200%的上漲。

    值得關注的是，多數房企今年都在強化現金流收入，提高周轉速度，加快銷售節奏。不過，高周轉雖然是房企的必由之路，也是加速規模擴張的手段，但前提是施工的安全性和產品的標準化，業內盛行的“3-6-9”周轉模式（即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠”），需要企業有很強的產品營造能力和“質量與速度”的平衡能力。

    正如新城控股高級副總裁歐陽捷所示，高周轉模式本身并無對錯，但是執行高周轉的同時也要確保制度流程的規范性和嚴謹性。比如節點計劃的編制必須科學合理并具有可執行性，現場管理必須滿足文明施工、安全生產、培訓覆蓋、監管到位等要求。

    中銀證券報告顯示，在嚴調控背景下，政策邊際放松預期較弱，高位運行難以持續，快回款、高周轉、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優勢顯著。

    資金鏈承壓

    事實上，由于過去擴張速度太快、負債過高，去年下半年以來，負債較高的房企都在用各種手段降低負債率。

    目前來看，2015年-2016年，地王頻現奠定了中長期毛利率的下行趨勢，行業整合將加劇。尤其在房地產增量市場天花板來臨之際，過度依賴住宅銷售獲得收益的房企，動輒資產負債率超過80%，相當于背著“炸藥包”前行。鑒于此，不少房企都在加碼持有型物業運營收益，以期獲得穩定現金流和增加新的盈利增長點，以此緩沖風險。

    更重要的是，調控政策不斷加碼，在一、二線熱點城市限價政策高壓下，房企難以定下預期高價，撐不住的企業率先“降低預期定價”賣貨，有些房企則仍在延緩項目上市時間。在融資方面，多種融資渠道緊縮，房企融資壓力很大。

    有分析師認為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。在本輪地產周期中，多數龍頭企業拿地有節奏，存貨管理能力較強，銷售和進貨時機把握較好，財務盤面較為好看，信用評級較高，因此融資渠道暢通。

    黃守宏表示，龍頭房企預收款鎖定率高，且具備較強的現金管理能力及回款能力、較強的融資能力；從負債率看，雖然龍頭房企的資產負債率較高，但剔除預售款后的資產負債率低于其他分組。

    但中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，在項目去化率較低的情況下，若融資渠道受到阻礙，未來可能有償債風險。