■本報記者 王崢

    “2016年我曾經說過，這次宏觀調控的嚴峻程度是不可想象的，會改變購買預期。到目前我們仍然判斷，宏觀調控政策在短期內不會放松，因此我們還非常小心謹慎，2016年10月份到現在幾乎沒有在公開市場拿地，現在還是如此，安全是第一位的。”融創中國董事會主席孫宏斌在公司中期業績會現場這樣表示。

    不過，強調安全減少公開市場拿地的融創手中并不缺少土地儲備，依靠突出的并購能力，融創當下土地儲備的貨值已超過3萬億元，足以支撐起公司未來數年的發展。

    而為了進一步確保安全，今年上半年通過合作方式獲取的土地中，融創主動下調了權益占比，其權益多在30%—50%之間。融創中國執行董事、行政總裁汪孟德認為，雖然上半年新增土地的權益比例降低了20%左右，只有52%—53%，但土地成本降低了，整個融創變得更安全了。

    同時，堅持“強運營、控投資、降杠桿”的融創，2018年的中期業績也頗為搶眼。

    今年上半年，融創實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；實現歸屬母公司股東凈利63.6億元，同比增長389.3%。

    值得注意的是，融創毛利率于上半年繼續回升至24.7%，同比增長2.5個百分點，穩步提升的利潤率可以說是融創盈利大漲的一個重要因素。“過去幾年，融創在戰略上尋求規模的增長，采取并購方式快速獲得項目，而并購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源，這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢，以及公司運營水平的提升，利潤率也將回歸正常水平”。有業內人士稱。

    嚴控拿地節奏

    而得益于此前的布局，以及通過并購獲得的大量低成本土地儲備，融創上半年實現合同銷售金額1915.3億元，同比增長76%。截至7月底，融創的合同銷售額已達2254億元，完成全年4500億元銷售任務50%以上。對比2017年前7個月的完成比率37%，融創超額完成全年既定銷售目標是大概率事件。

    實際上，融創近幾年的銷售業績一直保持著高速增長，2016年公司實現合約銷售1506億元，同比增長120%；2017年實現合約銷售3620億元，同比增長140%。

    同時，今年上半年，融創進一步提高拿地標準，控制拿地節奏和規模，目前其拿地必須保證IRR高于50%，項目凈利潤率高于15%。這種情況下，融創上半年合計獲取土地總建筑面積2920萬平方米，權益建筑面積1545萬平方米，平均土地成本僅為3620元/平方米，為近年來獲取土地均價的新低。

    截至6月末，融創擁有土地儲備2.31億平方米，其中絕大部分是通過并購獲取，超過92%位于一二線及環一線城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對應同期超過16000元/平方米的銷售均價而言，融創可運作的利潤空間十分豐厚。

    孫宏斌曾公開表示，房地產企業最大的風險便是在于買貴了地。因此，融創在具體的運營中，始終堅守著“不買貴地”的準則。2016年底，國內不少城市的土地炙手可熱，融創悄然啟動內部預警機制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。

    目前，融創的土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元，其中92%集中在一、二線及環一線城市。貨值充足、布局健康且高質量的土地儲備，足以支撐公司在未來多年內保持行業頭部企業的地位。

    汪孟德在業績會現場也表示，融創未來仍將聚焦一、二線核心城市為主的布局方向，繼續堅持高拿地標準，嚴格控制土地獲取節奏和規模。

    他同時判斷：“過去兩年，無論是公開招拍掛還是收并購，賣方預期都在一個比較高位的水平上，但是，未來一兩年，賣方的地價預期肯定會往下走。”調控之前漲得少的區域，可能未來的地價水平不會有大幅度波動，調控之前就漲得比較高，同時供求關系也有問題的區域，未來地價可能會出現持續下調。”

    機構看好融創后續發展

    此外，身處資金密集型的房地產行業，融創也始終重視現金流的安全，強化現金流管理，時刻保證現金流充足的基礎上去提升市場份額和經營績效。

    汪孟德指出，降杠桿是融創這兩三年非常確定的方向。未來幾年，融創的杠桿率還會持續的下降，凈資產水平則會持續提升。

    惠譽方面也表示：“融創中國的杠桿率將在2018年進一步下降，主要得益于強勁的銷售增長和買地速度的放緩;融創的土地儲備十分充足，足夠支持其五年以上的發展。如果融創繼續執行謹慎的財務政策，且杠桿率保持在50%以下，我們將考慮進一步提升其評級展望”。

    而根據財報顯示，截至6月30日，融創擁有現金余額874億元，與上年末保持平衡。債務結構上，融創保持長短期的合理比例配置。

    對此，華創證券的研究報告指出，融創以逆周期擴張策略，成功在2015年—2017年逆勢加杠桿擴張，并借以并購擴張的標簽優勢，打造了厚實優質土儲以及低廉土地成本的強大優勢，利于實現快周轉及高毛利率，預示后續銷售和業績“量質提升”，同時隨業績集中釋放對凈資本增厚的作用，公司凈負債率有望顯著下降、帶動融資成本下行，形成錦上添花。此外，公司作為行業龍頭之一也有望充分受益“融資、拿地、銷售”集中度三重跳增。

    “另外，由于公司推盤節奏原因，四季度一直為公司銷售放量爆發期；考慮到公司下半年總可售貨值約4900億元，同時基于公司項目布局主要位于供需緊張的一、二線城市及環一線熱點城市，較好去化及充裕可售貨值將推動銷售持續高增，我們預計公司2018年全年銷售額預計約達5200億元。”華創證券房地產行業分析師袁豪指出。