近日走訪北京、上海等一線城市了解到，首套房貸利率普遍維持基準利率上浮5%以上水平。專家和銀行業人士認為，在“堅決遏制房價上漲”政策背景下，銀行房貸政策仍將“偏緊”。同時，表外轉表內因素會在一定程度上擠占銀行房貸投放規模，也會推升房貸利率水平。下半年房貸利率仍有上漲可能，銀行在一二線城市與三四線城市的策略將進一步分化。

    上浮5%成“起步價”

    “目前，幾乎沒有銀行在北京提供基準利率的首套房貸，上浮5%算是個‘起步價’。”北京市朝陽區某房地產中介機構客戶經理蘇光坦言，從去年“3·17”至今，個貸利率一直在漲。不過，今年銀行放款速度明顯快了不少。“放款時間的變數主要在于辦理抵押登記，北京各城區不一樣。”

    多家銀行支行個貸業務負責人對中國證券報記者表示，二季度以來，總行明確要求首套房貸利率不能低于基準利率上浮5%。

    中國證券報記者調查發現，目前幾家國有大行在北京已執行首套房貸利率為基準利率上浮10%、二套房貸利率上浮20%的政策。

    以購房者首套房貸200萬元、25年期為例，若執行基準利率，則月供為11575.57元，總利息支出為147.27萬元；若執行基準利率上浮10%，則月供為12150.71元，總利息支出為164.52萬元。兩者差距分別為575.14元、17.25萬元。

    多家研究機構監測數據顯示，近一年來，全國個人房貸利率一路水漲船高。近日，深圳地區建設銀行首套房貸利率由基準利率上浮10%調至上浮15%，二套房貸為基準利率上浮20%。目前，深圳地區首套房貸利率普遍為基準利率上浮15%。

    融360監測數據顯示，在7月23日-29日一周內，全國首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.654%和6.02%，分別較前一期上升0.9個基點和0.4個基點。在7月16日至7月22日一周內，武漢地區首套房貸利率上漲明顯，較前一周上升29個基點，達6.351%，已超過全國二套房貸利率平均水平。

    調控持續加碼

    多家銀行地方分行負責人對中國證券報記者表示，銀行個人房貸政策要跟著調控方向走。

    中原地產研究中心數據顯示，1-6月，全國房地產調控政策發布次數超過180次。按這個速度，2018年調控次數可能超過2017年。

    7月31日，深圳市發布樓市調控新政策，暫停企事業法人單位購房；居民家庭新購買的一二手住房3年內限售；購房人離婚2年內申請住房貸款，首付款比例不低于七成。

    專家認為，一系列信號表明樓市調控不會放松甚至可能繼續加碼。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，上半年房價略有抬頭，房地產市場調控將持續。在整治市場秩序上，下半年有關部門對房企、代理商、中介、個人和供應商等的房地產交易行為會有管控。

    在交通銀行首席經濟學家連平看來，隨著政策性住房建設逐步加快和房地產市場持續調控，房貸增速有進一步下行空間。考慮到當前多地人才引進政策的影響，短時間內房貸增速可能呈緩慢下行態勢。

    中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，近期部分銀行上調房貸利率是出于貫徹落實房地產宏觀調控、防控風險等方面考慮。隨著房地產調控深入，銀行會通過上調利率以更審慎經營房貸業務。在金融強監管背景下，表外業務不斷回歸表內會占用一些信貸規模。一些銀行的信貸規模會比較緊張。

    利率調整分化

    銀行業內人士認為，首套房貸利率有繼續上調空間，但是，各銀行政策存在差異，各地區也會根據實際情況進行調整。

    “在利率市場化大環境下，根據房貸市場供需格局變化對房貸利率進行調整具有合理性。”東方金誠首席分析師徐承遠表示，在房地產市場成交活躍帶動房貸需求較快增長，同期銀行貸款投放額度相對有限時，銀行通常會提高房貸利率，一方面提高收益水平，另一方面也可達到控制風險的目的。未來一段時間，房貸利率仍是上行趨勢。

    不過，由于有不動產作為抵押物，銀行在關注風險、配合調控同時，仍將房貸視作優質信貸資產。正如中國證券報記者調研時所看到的，在利率水平上浮后，目前一二線城市多數剛需或改善型需求貸款審批速度都很快。

    不少銀行客戶經理表示，尤其是那些本就與銀行有合作關系的一手房樓盤，成為各銀行爭奪的“香餑餑”。這類購房者房貸審批速度會更快。

    “不過，房地產市場有較強的地域性特征，不同城市和區域之間差異化較大。”徐承遠強調，目前，房地產市場交易活躍度不高的核心二線城市來說，房貸利率有一定下調空間。受棚改貨幣化政策影響交易較活躍的三四線城市，房價上漲明顯，這些城市和房價處于高位的一線城市，房貸利率有上調可能。

    近日，廣州地區外資行、城商行房貸利率出現下調情況。對此，嚴躍進表示，出現這種情況在很大程度上說明銀行貸款政策不會一味收緊，而是會根據實際情況進行調整。“當前廣州房地產市場有所降溫，或使部分銀行貸款額度沒有用完，因此出現房貸利率適當下調的情況。”

    董希淼表示：“房貸期限長且利率低于一般貸款利率。比如，有些股份行，在個人貸款類別中，更愿意多發放個人消費貸。因此，上調房貸利率也是為了提高收益。”未來一段時間，不同區域房貸利率會有不同走向。在一些熱點的一二線城市，隨著房地產調控深入和措施升級，銀行有動力通過上調房貸利率以更好防風險。在一些三四線城市，銀行資金相對充裕，房貸利率可能會保持平穩。少數銀行下調房貸利率與其自身業務發展策略有關。一些銀行信貸規模充裕，可能會將這一業務作為下一步發展重點。