■一帆

    最近兩天地產(chǎn)板塊連跌，有觀點(diǎn)認(rèn)為這一情況是受7月份政治局會(huì)議中“遏制房?jī)r(jià)上漲”的論斷影響。筆者以為，該次會(huì)議雖然對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多，但基調(diào)總體與此前一脈相承，核心詞句是“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”，并沒(méi)有過(guò)多的嚴(yán)厲辭藻，市場(chǎng)反應(yīng)有過(guò)激嫌疑，倒是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)暴露出的一些矛盾問(wèn)題，值得引起關(guān)注。

    最新的全國(guó)70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上漲城市數(shù)量集群仍在擴(kuò)大。從供需的角度看，這反映的應(yīng)該是房地產(chǎn)去庫(kù)存成效顯著，市場(chǎng)需求得不到滿足，有效供給不足。以此結(jié)合各地在多重調(diào)控下仍然祭出搖號(hào)購(gòu)房等新政來(lái)推斷，地產(chǎn)商應(yīng)該銷(xiāo)售暢旺，資金回流順利，開(kāi)發(fā)投資鏈條將維系，地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)。

    但是，事實(shí)與推斷好像并不太一致。

    一是土地市場(chǎng)流拍嚴(yán)重，地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也并不理想。前7個(gè)月各個(gè)城市土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了流標(biāo)或者底價(jià)成交的現(xiàn)象。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國(guó)300城市土地市場(chǎng)供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價(jià)下降幅度接近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，一線城市土地流標(biāo)13宗，為最近數(shù)年間出現(xiàn)的最大流拍數(shù)量，去年同期流拍的土地?cái)?shù)量為4宗。一線城市13宗流標(biāo)地塊中有7宗出現(xiàn)在北京。這反映的是地產(chǎn)投資動(dòng)力不足，剛好也印證了相關(guān)數(shù)據(jù)：2018年1月份至6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.6萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%，增速比1月份至5月份回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資的累計(jì)同比增速連續(xù)3個(gè)月回落。

    二是地產(chǎn)商資金鏈緊張，并不像銷(xiāo)售數(shù)據(jù)那樣樂(lè)觀。上海證券交易所網(wǎng)站6月15日顯示，北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司擬發(fā)行的50億元（人民幣，下同）小公募公司債，狀態(tài)顯示為“中止”。而這并非個(gè)案，國(guó)內(nèi)多家房企發(fā)行的公司債券紛紛處于中止?fàn)顟B(tài)。在此之前的五個(gè)月，已經(jīng)有合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產(chǎn)60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募均顯示為中止?fàn)顟B(tài)。雖然這個(gè)中止不代表已經(jīng)終止，但是融資端收縮是明顯的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環(huán)比4月份的769.12億元減少41.34%，是近一年來(lái)的最低額。更巧的是，融資減少還遭遇債務(wù)償還高峰。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

    所以，地產(chǎn)板塊雖然上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不俗，但是，上述矛盾現(xiàn)象預(yù)示后續(xù)走勢(shì)并不明朗，市場(chǎng)心理預(yù)期嚴(yán)重不穩(wěn)。如果聯(lián)系這次政治局會(huì)議精神，那么其中提到的“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”，反而是打開(kāi)了更廣闊的空間，這其中除了一以貫之的因城施策調(diào)控措施，開(kāi)發(fā)商的資金鏈、房地產(chǎn)投資增速等問(wèn)題也應(yīng)是題中之義，讓整個(gè)行業(yè)各環(huán)節(jié)順暢，才能合理引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。