■本報記者 王麗新

    急速奔跑的路上，泰禾集團出了點意外。

    日前，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時表示，2018年，泰禾集團的銷售目標為2000億元。對于2017年有望邁進“千億聚樂部”的泰禾集團來說，這意味著銷售額翻一倍。此外，黃其森還表示，爭取在明年上半年將負債率降到79%，全年降至75%。

    對此，深交所于12月25日晚間下發關注函，要求黃其森對此前公開發表的“關于2018年，泰禾集團銷售額的目標是2000億元，同時，2018年將繼續降低土地成本，爭取在明年上半年將負債率降至79%，全年降至75%”等一系列財務數據等信息進行說明。同時，深交所要求泰禾集團說明是否違反《股票上市規則》第2.14條的規定。

    對此，昨日晚間，泰禾集團回復深交所關注函表示：董事長黃其森關于2018年銷售目標2000億元，2018年上半年降低負債率至79%、全年降至75%，以及2018年具體項目入市數量及銷售目標的說法，屬于董事長黃其森對公司發展的目標和愿景，不構成本公司的預測和承諾，股票12月27日上午開市起復牌。

    負債高企難降

    有業界“黑馬”之稱的泰禾集團，近年來為了加快規模增長，一直走在高負債的路上。從早期高價拿地，以中式高端住宅一舉從行業內殺出，到后期以并購拿地為主，降低土地成本，泰禾集團，一直在憑借“高負債、高周轉率”來實現快速擴張。

    從銷售規模看，2014年，泰禾集團全年銷售規模為200億元，僅僅三年后，2017年上半年，泰禾集團銷售規模就已突破400億元，預計全年超過千億元。

    對于2018年的銷售目標，黃其森更是透露出翻一倍至2000億元的“野心”。在房地產行業調控壓力有增無減、2018年將是房地產小年的行業共識之下，黃其森接受特定媒體采訪時解釋稱，2018年可售貨值將達4000億元。如果以50%去化率來推算，2018年2000億元的銷售目標并不算激進。

    黃其森還表示，從2016年開始，泰禾集團已不再通過招拍掛拿地，而是通過收并購擴充土地儲備。僅在2017年，泰禾就展開了43筆收并購。截至2017年底，泰禾集團至少手握6000億元以上的土地儲備貨值。

    值得關注的是，泰禾集團的迅猛擴張背后，是資產負債率的居高不下。

    《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，2012年至2016年5年間，泰禾集團的資產負債率分別為82.59%、85.74%、89.23%、79.87%和82.4%。由此可見，泰禾集團的資產負債率連續5年卡在80%的紅線水平上，甚至有4年是完全超過80%的。

    當然，另一組數據可能更為合理地反映出泰禾集團的負債情況，2012年至2016年，泰禾集團的剔除預收款項后的資產負債率也是處在行業較高水平的，分別為76.24%、82.56%、86.85%、75.39%和79.92%。

    另外，根據2017年前三季度數據顯示，泰禾集團的資產負債率和剔除預收款項后的資產負債率分別為85.48%和83.78%。

    不難看出，負債居高不下，泰禾集團的資金鏈是承壓的。此前，廣發證券一份分析報告也指出，泰禾集團并購拿地增加土地儲備，與之相應的是，公司負債水平上行明顯。截至2017年前三季度，公司凈負債率為403%，較2016年大幅增加104.7個百分點，融資成本也有所提升。

    該報告還指出，公司采用較為激進的規模擴展計劃，銷售大幅增長，土地儲備增加明顯。但在調控周期下，需要關注公司已售項目未來的結算情況以及公司資金端短期負債的償債壓力。

    或許基于這種壓力，黃其森提出了降低負債率的“個人目標和愿景”，即（明年）將負債率降至75%，但深交所要求其給出依據。對此，泰禾集團表示，系其基于目前公司的土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力、投資進展、管理能力、銷售能力、回款進度等做出的判斷，屬于其對公司發展的規劃和愿景，不構成公司、公司實際控制人及董事長對全體股東的業績承諾。

    銷售回款率偏低

    事實上，以高杠桿高負債模式撬動企業快速擴張，甚至彎道超車，是目前大多數房企實施的商業模式，但在負債水平踩在紅線上的窘境下，這些房企都在忙著加快周轉速度，保證企業現金流不斷，才能推動企業安全發展。

    不過，對于泰禾集團2017年的周轉速度和銷售回款率，可能稍顯不及往年。

    上述廣發證券的分析報告也指出，2017年前三季度，泰禾集團實現銷售金額478.1億元，同比大幅上漲103.4%，銷售增速與過去幾年相比上升明顯，但銷售回款率為44%，依舊偏低。在行業景氣度下行的背景下，公司高端項目的銷售節奏及回款表現均受到一定影響。

    對于周轉速度較其他房企慢的現狀，有媒體報道稱，黃其森表示，主要是由兩個原因造成的：一是泰禾集團原先的商業項目占比在30%左右。商業項目有個特點，50%的回款要等竣工備案后才能實現，比住宅晚一年到一年半左右，這是造成回款率低的重要原因，但預計明年商業項目在泰禾集團銷售規模中的占比會大大降低。二是受今年限價政策影響，泰禾集團在北京和上海的項目審批時間較長。今年很多項目的預售證年底才拿到，全年近半銷售都集中在最后兩個月，這部分回款會體現在明年，這也將成為明年凈現金流增加的強大支撐。

    對此，深交所在問詢函中要求泰禾集團進行說明。泰禾集團昨日在公告中回復稱，公司董事長黃其森關于泰禾集團商業項目占比在30%左右的說法，是基于公司2016年度報告及2017年半年度報告中“經營情況討論與分析-主營業務分析”部分披露的數據。2016年度及2017年上半年，公司商業地產銷售收入分別占當期房地產板塊銷售收入的31.78%和26.65%。公司董事長的表述不包含公司確認的未公開的重大信息，不違反《股票上市規則》第2.14條的規定。

    此外，泰禾集團還在回復函中稱，黃其森關于公司的上述愿景實現與否，與宏觀經濟形勢、國家宏觀調控政策、公司2018年上半年土地拓展情況、公司項目建設開發進度、公司的管理能力、銷售能力以及回款進度等密切相關，其實現與否存在重大不確定性，請投資者注意風險，謹慎投資。

    值得關注的是，上述廣發證券報告也給出了風險提示，稱已售項目結算情況存不確定性，資金端短期償債情況存在一定風險。