本報(bào)記者 王麗新

    多輪重磅調(diào)控政策的出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)格局重塑，行業(yè)邁入管理紅利時(shí)代。近一年多，標(biāo)桿房企多進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，涉及強(qiáng)營(yíng)銷抓回款、精準(zhǔn)投資，組織架構(gòu)變陣等動(dòng)作?？傮w而言，接下來，多年自律的“綠檔”房企正享受“好孩子”紅利。

    近日，“綠檔”房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)交出了2021年中期業(yè)績(jī)成績(jī)單。截至6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額205.13億元，同比升6%；毛利潤(rùn)46.12億元，同比升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內(nèi)溢利為19.3億元。董事局建議派發(fā)中期股息每股0.046元，派息率保持35%的較高水平。

    “作為京派房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近兩年‘南移西拓’戰(zhàn)略發(fā)力明顯。雖有開拓市場(chǎng)的目標(biāo)，但并沒有盲目進(jìn)入新城市，在保持現(xiàn)有財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健前提下，以已進(jìn)入城市為深耕核心點(diǎn)，以點(diǎn)擴(kuò)面有節(jié)奏擴(kuò)展。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在與地產(chǎn)相關(guān)的非住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上，多產(chǎn)業(yè)平臺(tái)發(fā)展提速，在某種程度上也利于遠(yuǎn)洋開疆拓土。

    “南移西拓”銷售占比達(dá)58%

    上半年，在房住不炒長(zhǎng)效機(jī)制、因城施策、22城集中供地，加上融資三道紅線、房貸管理兩道紅線收緊的背景下，房企對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)回款卻更為重視。

    “堅(jiān)持強(qiáng)化營(yíng)銷、緊抓回款，保持良好的經(jīng)營(yíng)局面是爭(zhēng)取資金支持的關(guān)鍵。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在“三道紅線”“兩集中”“拿地銷售比40%紅線”等政策下，房企會(huì)更加依賴經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入。

    截至6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售額錄得524億元，同比增長(zhǎng)25%；銷售回款金額377億元，同比升12%。北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)分別占銷售額24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區(qū)占比為58%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，住宅類產(chǎn)品占比達(dá)86%，且以“小快周轉(zhuǎn)”適銷產(chǎn)品為主。

    億翰智庫(kù)分析師于小雨指出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)較早開始進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張，在當(dāng)下“南移西拓”戰(zhàn)略下，企業(yè)一方面是更關(guān)注華東、華南、華中和華西的核心城市，另一方面則是加強(qiáng)已進(jìn)入城市的深耕力度。這一投資動(dòng)作的改變，既有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，也有助于強(qiáng)化企業(yè)在其他城市的品牌優(yōu)勢(shì)，甚至形成規(guī)模效應(yīng)，提高管理效率等。

    提升多元化取地能力

    在土地拓展方面，“兩集中”供地讓房企投拓條線面臨的挑戰(zhàn)可謂前所未有，執(zhí)行十幾年的“熟套路”已不再高效，內(nèi)外部行業(yè)基本面都倒逼房企掌舵人重新進(jìn)行預(yù)判和選擇。

    2021上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)，共獲取16個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)328萬平方米，總貨值約500億元，平均土地成本為每平方米7679元。新增開發(fā)項(xiàng)目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等戰(zhàn)略深耕的一、二線城市，“南移西拓”區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比近70%，土儲(chǔ)區(qū)域布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時(shí)，新增土儲(chǔ)堅(jiān)持以“小快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目為主，25萬平方米以下項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比達(dá)75%。

    多元化拿地能力，仍是房企精準(zhǔn)投資的重要抓手。對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)來說，在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域擁有拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新三種“獨(dú)門模式”，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)新動(dòng)能。

    截至6月30日，遠(yuǎn)洋已簽約舊改項(xiàng)目近1800萬平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市，其中已轉(zhuǎn)化項(xiàng)目共7個(gè)，土儲(chǔ)面積共132萬平方米，并已獲取5個(gè)舊改項(xiàng)目，將隨著項(xiàng)目進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)。在推盤節(jié)奏方面，目前共計(jì)4個(gè)項(xiàng)目在售，另2022年預(yù)計(jì)推出3個(gè)新項(xiàng)目，其他項(xiàng)目亦將逐步推出。

    鑒于此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在投拓方面可謂多點(diǎn)開花。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約4658萬平方米，分布于47個(gè)城市。其中，二級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備3796萬平方米，一級(jí)開發(fā)537萬平方米，已獲取舊改項(xiàng)目325萬平方米，平均土地成本降至每平方米7721元。

    2021年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股簽署合作協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，并成立新運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)整體納入遠(yuǎn)洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺(tái)總土地儲(chǔ)備約1700萬平方米，區(qū)域分布均衡，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。

    多元化拿地渠道，將助力遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)一步完善區(qū)域布局，并助推其業(yè)績(jī)邁上新的臺(tái)階。

    商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力提升

    住宅開發(fā)之外，商業(yè)地產(chǎn)亦是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑租金收入22.2億元，同比提升20%，全口徑EBITDA利潤(rùn)13.7億元，同比提升23%。寫字樓方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下項(xiàng)目多位于核心區(qū)域，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)，抗周期性強(qiáng)。如北京遠(yuǎn)洋大廈、北京遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座等項(xiàng)目出租率和租金均保持穩(wěn)定水平。零售物業(yè)方面，成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州遠(yuǎn)洋樂堤港等多個(gè)項(xiàng)目銷售額均大幅提升，出租率亦穩(wěn)定在較高水平。據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)披露，成都遠(yuǎn)洋太古里銷售額同比上漲65%（較2019年同期上漲40%），杭州遠(yuǎn)洋樂堤港銷售額同比上漲73%（較2019年同期上漲55%）。

    截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積約170萬平方米，其中北京項(xiàng)目面積占比近70%，以寫字樓和零售物業(yè)為主，隨著在建項(xiàng)目逐步投入運(yùn)營(yíng)，租金收入將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

    負(fù)債再融資壓力小

    值得一提的是，行業(yè)增速放緩，尋找第二增長(zhǎng)曲線，以期在穩(wěn)定中謀求可持續(xù)發(fā)展，是大多數(shù)房企目前的共識(shí)。但是，房企發(fā)力地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，需在財(cái)務(wù)盤面“陽(yáng)光燦爛時(shí)”。

    截至6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)再次全部達(dá)標(biāo)，均處于“綠檔”。此外，遠(yuǎn)洋已將商票納入有息負(fù)債管理體系，商票存量?jī)H1.4億元，對(duì)達(dá)標(biāo)情況無影響。同時(shí)，遠(yuǎn)洋信用評(píng)級(jí)穩(wěn)定。

    總體而言，遠(yuǎn)洋集團(tuán)財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健，負(fù)債再融資壓力小，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本進(jìn)一步降低。報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋全面加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控，境內(nèi)外融資管道均保持豐富及暢通，擁有已獲批尚未提用的額度約2424億元。2021年內(nèi)到期的259億元負(fù)債（根據(jù)2020年年報(bào)統(tǒng)計(jì)）中，僅剩余2021年10月到期的公司債19.5億元再融資尚未完成，其他短期負(fù)債再融資均已完成，流動(dòng)性壓力??；到期分布上，1年內(nèi)到期負(fù)債占比23%，如排除已經(jīng)再融資部分（已發(fā)行32億CMBN、3.2億美元債和20億元公司債），1年內(nèi)到期負(fù)債占比下降至14%，2年-5年內(nèi)到期負(fù)債占比提升至47%，5年以上到期負(fù)債占比提升至16%，到期分布較為均衡。

    展望2021下半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，將堅(jiān)持回歸財(cái)務(wù)邏輯，提升關(guān)鍵能力建設(shè)，在確保財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下，通過提高投資標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保障開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)及經(jīng)營(yíng)效益提升，并繼續(xù)推動(dòng)其他業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，持續(xù)為股東和客戶創(chuàng)造價(jià)值，走贏可持續(xù)發(fā)展之路。

（編輯 李波 上官夢(mèng)露）