本報記者 王麗新

    在競爭愈發激烈的房地產市場中，8月24日晚間，綠城中國（以下或簡稱綠城）交上了2021年中期考卷。整體而言，在“銷售+投資”端可謂雙向發力。

    截至2021年6月30日，綠城中國合同銷售總額達1717億元，同比增長88%，全國排名提升至第7位；累計已售未結轉金額約3207億元，較2020年末增加675億元；總收入361億元，同比增長51%；股東應占利潤24.18億元，同比增長15%；銀行存款及現金605.6億元。

    “目前調控政策對企業形成一定壓力，在這種壓力下，全行業所有企業都在試圖進行創新和轉型升級，這將加速房企分化。”8月25日下午，在綠城中國2021年中期業績說明會上，綠城中國董事會主席張亞東向《證券日報》等媒體和投資者表示，這種分化體現在四個方面，一是城市布局的分化，一、二線城市向好，綠城恰好主要布局這些城市；第二是產品的分化，這對綠城更有利；第三是企業分化，對好且健康企業影響為正向，這對綠城來說，市場機遇大于壓力，這在業績指標中均有表現，體現穩健房企優勢；第四是資金和其他資源供應分化，向好的房企集中，在這方面綠城也迎來發展機遇。

    張亞東進一步稱，未來三年，綠城將目標聚焦在營收和利潤上，像前三年銷售和投資一樣，實現倍增計劃，為社會、員工、業主和股東創造更高回報。

    關于回購計劃，張亞東向《證券日報》等媒體和投資者表示，“我們已經認真研究多次，并提出了方案，綜合平衡現金流情況以及各方股東訴求，做一個有利于絕大多數股東的選擇，并推動實施。關于股份激勵計劃，已經對70多位管理層進行期權、股權激勵，把管理層、股東和公司利益綁定，為公司長遠發展護航。”

    新增貨值2140億元

    在土地獲取方面，綠城中國精準把握拿地節奏，在充沛的資金流支持下，拿地投資較為積極。

    今年上半年，綠城中國于31個城市新增項目67個，總建筑面積約1186萬平方米，總貨值2140億元。其中，一、二線城市的新增貨值占比達78%，其中長三角作為戰略深耕地，新增貨值占比50%，有助于鞏固綠城中國在長三角區域的市場份額與行業地位。

    截至2021年6月30日，綠城中國土地儲備總建筑面積6034萬平方米，總貨值達9951億元，平均樓面價每平方米為7177元。在杭州、北京、寧波、上海、天津和西安等13個城市土地儲備貨值均超過200億元。

    2021下半年，綠城中國預計整體可售貨源額3090億元。其中，自投項目可售貨值2312億元，代建板塊778億元。一、二線自投可售貨值占比為76%，新增貨值占比為63%，達1450億元，完全可保障下半年經營指標的完成。

    “為了應對‘集中供地’，綠城深度研究、廣泛參與，擇優獲取，參拍20個城市的142宗土地，最終在9個城市獲取了23宗土地。”綠城中國管理層表示，在公開市場獲取1458億元貨值，非公開市場獲取682億元貨值。

    “當前各個城市采取較為靈活的土地出讓方式，以天津為例，最高溢價降至15%，給房企利潤留了空間，這對資金合規性強、杠桿率低的房企是利好，有利于行業健康發展。”綠城中國執行董事、執行總裁郭佳峰表示，綠城堅持布局35個核心城市，積極關注政策、經濟等基本面較好城市，確保拿到適合綠城開發的土地，同時拓展收并購、產城開發等多元化拿地方式，確保用小資金獲取大貨值。

    打造第二增長曲線

    在傳統房地產投資開發業務外，綠城中國亦著力打造第二增長曲線，積極開展特色業務、新興業務的布局與落地。

    小鎮項目持續擴張發展，小鎮品牌進一步落地。截至2021年6月30日，小鎮業務已累計進入21座城市，在營在建特色小鎮27個，確權總建筑面積1192萬平方米；TOD業務方面，踐行全國化、多類型、多業態的發展策略，與多地軌道交通集團形成戰略合作，已在杭州、寧波等多個城市累計落地近20個TOD項目。

    此外，在未來社區方面，成立綠城未來數智科技公司，形成集設計、開發和運營于一體的產業鏈，致力于營造高品質生活場景。上半年，綠城落地寧波及衢州2個未來社區項目，并重點跟進35個未來社區項目。

    值得一提的是，在綠城中國的2025年戰略規劃當中，在業務方面，提出“1+1+7”體系目標，“1”是重資產，未來5年綠城合同額目標為4500億元以上，每年增長15%；“1”是輕資產；“7”是上下游企業，涉及裝配式、金融、生活服務等資產板塊，合同額400億元。到2025年，上述三大業務要形成合約銷售額6400億元。

    而在非住宅開發板塊，通常被稱為’綠城+’板塊，是當下第二增長曲線的重要核心能力。

    對此，綠城中國管理層向《證券日報》記者表示，在康養方面，目前服務床位達到6100多張，客戶滿意度在95%以上，服務金額為4500萬元，持有重資產外，也在進行輕資產化品牌輸出；在房屋4S業務板塊，上半年合同金額8.5億元，實現大幅增長，未來希望由為自身業主服務延伸到社會領域，目標是到2025年外拓業務量占35%；在科技裝修方面，上半年累計營業額為14.2億元，同比增長32%，希望未來可以深化住宅科技及智能化研究和服務。

    提前償還多筆到期債務

    憑借經營穩健、財務把控審慎的優勢，綠城中國與各金融機構加深戰略合作，融資渠道保持暢通，融資成本持續優化。

    截至2021年6月30日，綠城中國凈資產負債率為75.2%；現金短債比為2.0倍，一年內到期債務為301億元，占總債務23.5%，比重較2020年末下降3.8個百分點；總借貸加權平均利息成本進一步降至4.6%，較2020年上半年的5.2%下降60個基點。

    對于機構關注的永續債問題，綠城中國管理層向《證券日報》等媒體和投資者表示，永續債有股性也有債性，比其他融資方式有優勢，但成本較高，有跳息機制，“三道紅線”新規是否將永續債計入凈資產也待定，綜合考量這些因素后，隨著可贖回日的到來，綠城將逐步贖回永續債。今年7月份，公司已經贖回10億元永續債，下半年將贖回31億元以及5億美元，到年底將降至108億元，明年還將贖回境內外永續債，后年將贖回最后的15億元，在所有永續債沒有贖回完之前，將不再發行。

    “今年上半年，我們提前償還了多筆2021年下半年到期債務，減少短期負債，優化債務結構。”綠城中國管理層表示，爭取在2023年提前實現“三道紅線”全部達標，目前綠城現金流穩健安全，融資成本保持低位，債務結構有序優化，為公司后續發展提供強有力的支撐。

    展望下半年，預期“房住不炒”的調控基調持續深化，加上“三道紅線”、“集中供地”管控政策的效果顯現，行業格局將加速變革。

    張亞東表示，下半年，綠城中國以打造“TOP10中的品質標桿”為核心目標，通過“多、快、準、省、穩”的經營策略，全力實現經營目標，積極提升產品、運營、投資、營銷等多維能力，穩步提升銷售規模、持續優化經營效率、精準投資定位、優化成本以及著眼長遠穩健發展，努力成為“有特長且全面發展的優等生”，全面打造“理想生活綜合服務商”第一品牌。

（編輯 喬川川）