本報記者 王麗新

    “房地產行業體量大，韌性足，我們堅持看好中國城市化，看多房地產。旭輝歷來對市場保有謹慎樂觀態度，目前觀測到房價上漲增速回落，逐步平穩。”8月26日下午，在旭輝控股2021年中期業績說明會上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日報》等媒體表示，上半年房企銷售額增速大，下半年銷售增幅會回落，全年保持正增長，長效機制作用下，房地產行業正走向平衡健康的發展道路。”

    截至2021年6月30日，旭輝控股實現合同銷售金額約為1362億元（人民幣，下同），按年增加68.6%，銷售現金回款率超90%；實現收入363.7億元，同比增58%；歸屬于股東的凈利潤36.02億元，同比增6.94%；預收賬款達到935億元，較2020年末增加25%；宣派中期股息每股港幣12港分。

    在上述業績述說明會上，旭輝控股CEO林峰向《證券日報》等媒體分享了行業新形勢下的發展模型：“通過提高經營效益，保持財務穩健和業務均衡及可持續發展，來達成經營業績的平穩增長，要做強做厚做久。”

    增強多元化投資拿地能力

    在土地投資方面，旭輝控股通過嚴格遵守投資紀律，謹慎拿地，上半年新增貨值1279億元，一、二線城市占比達82%，平均地價每平方米不到7000元，對比每平方米1.7萬元銷售均價，毛利率水平較好。

    截至2021年6月30日，旭輝控股總土儲面積為6857萬平方米，一、二線城市占比85%，大概率在入市后能快速去化。管理層稱，希望未來庫存可以控制在合理水平。

    在未來投資布局方面，林中表示，“提升單城和單項目產能，減少新進入城市，增強多元化投資拿地，把握城市分化，增強精準投資，提高投資質量，把握下半年投資機會。”

    林中進一步稱，集中供地城市第二輪供地已經開啟，旭輝控股會注重研究“一城一策”，預計新政策下土地市場會更加平穩，下半年有更多投資機會，包括22個集中供地城市之外的，基本面較好的城市都有機會。在收并購方面，錢少地多，企業級收并購或許難求，但會關注優質項目標的。

    在林中看來，在當前的市場格局下，房企要挖對內潛力，主要體現在四個方面。第一盤活資產，買地錢不能來自負債，快速銷售減少庫存；第二盤活土地儲備，加快土儲滾動開發，不需要長期土儲，計劃將周期提至兩年；第三是抓經營效率提升，比如同樣一元錢土地投入產出幾元錢的銷售，背后需要更多數字智能化手段、管理工具、業務精進標準來支撐，更要提高土地、資金和人的全要素生產率；第四是改變投資策略，希望在市場好的城市拿更多周轉快去化快的項目，避開進入市場不好的城市，減少拿大型項目，傾向于拿中型銷售較快項目。

    連續七年中期派息

    另據旭輝控股管理層介紹，下半年可售貨值2600億元，全新項目53個，其中貨值超過25億元的大盤就超過10個，全年業績目標達成可期。

    在房地產行業不再是暴利行業之際，旭輝控股的盈利能力也較為穩定，這讓公司得以持續回報股東。有業內人士表示，到明年以后，2019年和2020年投入性價比較好的項目得以結轉，屆時行業毛利率和凈利率會回穩提升，旭輝控股屆時盈利能力也將提升。

    在上述業績說明會上，旭輝控股管理層表示，中期每股派息12港分，這是公司連續七年堅持中期派息。自上市以來，已累計派息1.96港元，達IPO價格的1.47倍。

    對此，林峰分享了提升股東回報率的3R抓手：項目層面狠抓IRR，從運營開發和銷售去化兩個維度提效；區域層面關注ROIC，從投入產出和資金周轉推動提效；集團層面高度重視ROE，致力于為股東創造優厚回報。三管齊下，2021年上半年，旭輝控股歸母核心ROE達22.3%，連續6年保持在20%以上。

    在林峰看來，比起規模大，旭輝更注重有質量發展，會堅持實現有質量的回款，有分紅的利潤。

    “三道紅線”將在今年轉綠

    在財務盤面表現方面，根據貝殼研究院統計，依照“三線四檔”融資新規，旭輝控股剔除預收款后的資產負債率為72.1%，凈負債率為60.4%，現金短債比為2.68。由此，貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，旭輝控股2021年中期指標一項超閾值，繼續保持“黃檔”行列。

    不過，“旭輝持續管理自身的債務結構，保證財務的安全性，目前，旭輝已完成下半年主要到期債務的再融資，以更厚的安全墊應對行業的不確定性。”旭輝控股CFO楊欣在業績會上向《證券日報》等媒體表示，“上半年，我們的經營性現金流是正的，有息負債僅增長5.8%，凈負債率實現持續下降，今年的目標是’三道紅線’年末時全部進入綠檔。”

    2021年上半年，在房地產行業融資整體呈現收縮的大環境下，旭輝控股新增融資成本下降至4.3%。8月，旭輝更是在債券市場下行的大環境下，逆勢發行3+2年期30億境內公司債，利率僅為4.2%，為同期民營企業最低水平。截至目前，旭輝控股加權融資成本僅5.1%，平均債務賬期則拉長至4.6年，一年內到期的債務占比僅17.7%。

    值得一提的是，旭輝控股上半年主動贖回2.47億美元永續債，加上多筆低息、長久期融資，讓債務結構不斷優化。綜合來看，標普、惠譽、穆迪三家國際評級機構分別給予旭輝BB、BB、Ba2的主體評級，展望均為穩定。

    “去年下半年以來，金融機構更傾向經營質量、財務盤面較好的房企，這讓部分房企拿到成本較低的融資。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，而鑒于永續債有跳息機制，所以有能力的房企都在積極贖回永續債或成本較高的債務，降低資本成本，提升資金管理能力。

    展望未來，林中表示：“長效機制作用下房地產業正走向平衡健康的發展道路，行業進入高強度、全方位的競爭階段，資源將向穩健、優秀的大企業集中。旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產行業，要通過提高經營效益，保持財務穩健和業務均衡及可持續發展，來達成經營業績的平穩增長。同時，擁抱行業向存量的轉型，大力發展房地產+業務，協同增效共贏，做強做厚做久。”

（編輯 喬川川）