編者按再過一周，北京的商辦市場將迎來“3·26”新政落地兩周年。兩年里，開發商經歷了從僥幸、著急到妥協、找出路；購房者的心路歷程也從買還是退，到租還是住、賣還是等；對于大興、房山等商辦項目集中的區域，從曾經的開盤火爆到急速冰封；兩年過去，市場的真實情況到底如何？商改住等掛羊頭賣狗肉的違規銷售是否存在？對于土地資源稀缺的北京而言，既有的項目如何轉化？未來的市場究竟在哪里？新北京樓市周刊本期推出“北京3·26商辦新政兩周年特別報道”。

    繼2017年住宅認房、認貸、“認離”后，北京樓市于當年3月26日針對商業、辦公類項目管理再次打出調控重拳。一紙《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱“‘3·26’商辦限購令”）的出臺，使得當年北京商辦市場量、價齊跌，火熱數年的商辦市場交易轉為近乎冰封。時至今日，在多家機構統計數據之中，商辦市場仍未恢復昔日鼎盛之時的元氣，成交情況未見明顯改觀。

    在“3·26”商辦限購令即將滿兩周年之際，北京商報記者探盤大興及房山區這兩大商辦存貨“重災區”發現，商辦類項目價格相比市場最紅火之時已經大幅降低，其中總價低的小戶型商辦產品“成交難”狀況有所緩解，一部分剛需購房者受制于住宅資質未滿或支付能力有限，仍將商辦類項目作為住房過渡的首選。而對于不滿足購房資質的個人購房者，開發商向購房者推薦專業第三方公司代辦空殼公司，使客戶滿足資質“曲線購房”的不合規操作仍然存在。

    新房：元氣未復小戶型活躍度小有提升

    受“3·26”商辦限購令打壓的商辦項目，仍未恢復過往元氣。

    合碩機構監測數據顯示，商辦限購兩年來（2017.3.27-2019.3.26），商辦類項目的供應套數及成交量較比限購前兩年（2015.3.27-2017.3.26）分別下滑73.5%以及81.04%。而根據中原地產研究中心統計數據，自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來，北京商辦項目成交量同比跌幅超九成。諸葛找房方面提供的數據則更加清楚直觀地看出成交量的轉變，在“3·26”新政出臺之后，北京商業與辦公類項目的成交量大幅下跌，自2017年4月以來商業月均成交296套，辦公月均成交684套。

    北京商報記者探盤大興區及房山區這兩大商辦調控“重災區”多項目發現，當前在售房源多為限購前取證的陳年舊盤遺留房源，去化速度及可售數目雖小有差異，不過共性特征皆為成交冷落，但是近期市場需求活躍度小有提升。

    位于大興區亦莊板塊之上的商辦項目老盤——林肯公園，當前也有部分房源在售，盡管不復往日高價搶購的風光，但是因其位于亦莊核心區域且周邊配套齊全，售價領先于該區域內同類型商辦房源。根據該項目銷售人員表述，當前在售房源在100平方米左右，精裝修售價為5萬元/平方米。據悉，該項目此前售價曾高至7萬元/平方米。

    同大興區類似的是，房山區長陽及良鄉兩板塊區域內均無新商辦類項目推出，在售小戶型房源為尚未清盤的商辦項目中的順銷尾盤，商辦產品銷售價格基本上都處于歷史低點。

    長陽板塊中，萬科FCC中央城售樓處盡管門戶大開，但是并不對客戶進行接待。該項目銷售表示，項目房源已經售罄。當北京商報記者問及未來是否有新一期房源推出時，銷售人員堅持稱整個項目已經清盤。不過一位自稱熟悉該項目的人士表示，其實萬科FCC中央城未來還會有商辦產品推出，新一批房源可能會在4月拿證，只是在未取得預售證前不便對外宣傳，未來該項目售價很可能逼近3萬元/平方米。據了解，當前該區域內商辦類產品價格大多處于2.6萬元/平方米。

    位于良鄉大學城板塊的遠洋·仕家，是2019年1-2月房山區域內唯一有網簽記錄的商辦類項目。統計顯示，今年前兩個月，該項目集中簽約了11套房源，平均單套面積為50平方米左右，銷售均價為2.48萬元/平方米。

    遠洋·仕家銷售人員告訴北京商報記者，該項目在2017年限購前就已入市銷售，商辦產品均為復式。此前在遭遇限購之初，部分前期已認購的客戶因無法支付全額款項選擇退出，加上另有一些客戶認為商辦市場利空不愿再購買，因而騰退出十幾套房源。為此，公司決定以特價形式清盤項目，目前這些房源也陸續售出，僅剩兩套房源在售。一套是位于1層的27平方米戶型，銷售總價為80萬元左右；另一套則是位于14層的45平方米戶型，單價折扣力度較大，為2.2萬元/平方米左右，總價約為100萬元。

    二手房：價格倒掛疊加高附加成本再交易難度大

    事實上，商辦項目新房及二手房無一幸免于整體商辦市場的不景氣。從昔日備受追捧的“香餑餑”，到轉變為炒房客以及盲目跟風購房者手中的“燙手山芋”，“3·26”商辦限購令發布近兩年間，北京早些年銷售順暢的商辦項目，當前再交易卻遭遇著“出售難”的尷尬境況。

    北京商報記者在走訪大興區商辦市場過程中了解到，項目增值未達業主預期以及商辦限購令嚴格規定的再交易對象條件，是制約商辦類房產再入市流轉的主要因素。

    一名熟悉大興區樓市的銷售人員向北京商報記者介紹稱，以南五環附近小區——金色漫香林6區為例，該項目商辦產品最低出售價格大概為2.8萬元/平方米，市場最高點時售價逼近3.5萬元/平方米。不過，近期有意向出售房屋的業主曾對外喊出售價3.8萬元/平方米，但是其87平方米的中小戶型房屋卻鮮有人問津。據透露，該業主彼時購房總價為256萬元，按照面積計算，每平方米單價折合約為3萬元。

    “購買商辦房已經多年，除了總房款和購房后必須繳納的契稅及公維費用，我還承擔了裝修費以及商辦類房產持有期間的納稅等各項費用，這么算下來其實持有成本并不低。如果以原價出售房產，心里有點接受不了，這么多年好歹也該有些增值。”上述業主在通過與意向買家的交流協商后，將房屋售價由最初的3.8萬元/平方米下調至3.4萬元/平方米。

    不過，每平方米4000元的價格讓步，并沒有對此前咨詢的買家產生實質性吸引。

    據上述知情銷售人員表述，買家認為二手房交易稅名目多且稅費高，如果二手商辦房源沒有明顯的價格優勢，不如著手購置商辦類新房。

    未來：價格筑底市場復蘇但非回暖

    在合碩機構首席分析師郭毅看來，“3·26”商辦限購令后，北京商辦市場成交量及價格明顯下調。從目前來看，因為調控新政對于商辦項目規劃、銷售對象、購房資格以及信貸監管都做出了諸多規定與要求，商辦產品面臨著巨大的去化壓力，很多開發商也由此調低了此前的價格預期，小戶型商辦產品價格基本上已經進入到一種筑底的狀態。

    諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也指出，目前北京商住市場仍然處于低谷，并將此現狀產生原因歸結于政策不確定性所造成的觀望。“就目前來看，北京商辦類產品存量依然很大，尤其是大量新增商辦項目，由于存在最小500平方米的產權限制以及不允許上下水的規劃設計限制，開發商面臨很大的銷售難度。”

    但值得一提的是，郭毅分析指出，當前小戶型商辦產品供應有限，其低總價的價格優勢以及日漸顯露的稀缺性，對于市面上的一部分尚未滿足北京住宅購房資質的剛需客群、存在真實辦公需求的小微企業的確存在較大吸引。從小戶型商辦產品需求端的近期市場表現來看，北京商辦市場現階段有所復蘇跡象，但是尚未達到可以稱之為“回暖”的階段。

    “借助小戶型商辦產品的低總價以及稀缺性，北京商辦市場自‘3·26’調控后的成交冰封狀態逐漸有所緩解。但實際上，市場僅為復蘇而已，還遠達不到回暖。受調控影響，當前商辦產品價格確有明顯下調，不過租金水平未有顯著調整，租售比還是可以的。”郭毅如是補充道。