不知不覺間，被稱為史上最嚴調控的北京“3·17新政”已經執行兩周年。時間回溯到兩年前的2017年3月，彼時，北京二手房市場溫度升至最高點，“天價”學區房更是頻頻刷屏。這也直接導致調控政策出臺：2017年3月17日，北京升級版“認房又認貸”政策空降，被稱為“3·17新政”。

    值新政實施兩周年，《每日經濟新聞》記者實地走訪北京市場發現，與兩年前相比，樓市降溫明顯，市場情緒日漸理性。雖然進入2019年北京樓市迎來一番“小陽春”行情，但后市走勢如何仍待觀察。

    掛出一套學區房，想買的人排著隊，業主逐一挑選買家對話，最后擇優成交。“賣家報價728萬元，從白天砍價到夜里11點半，最后745萬元成交。”中介這樣描述兩年前北京學區房的火爆場面。

    2017年3月17日，北京頒布“認房又認貸”的樓市新政，二套房最低首付比例提至六成，最高貸款年限降至25年，企業購房限售期限3年。最重要的是，政策“即時生效”。

    一場游戲，有一方永遠是輸家。比如，被“誤傷”的購房者——那些已經簽過合同、交付定金、只差網簽最后一步的買房自住人群；比如，受累的京派房企——重倉北京大本營，業績大降，甚至退市。

    二手房均價下跌超一成

    兩年前，北京“3·17新政”空降，令二手房價暫停于67497元/平方米的歷史高度。此后，北京二手房價格連續9個月下跌。到今年2月，北京二手房均價為59898元/平方米，與2017年3月高點相比，兩年間下跌11.3%。

    作為限購調控的標桿城市，北京樓市的一舉一動都備受業內關注。

    中原地產數據顯示，2017年，北京二手房僅簽約120821套，與2016年同期的254916套相比跌幅超過一半，達52.6%。兩年來，北京二手房成交不足28萬套，而新政出臺的前兩年累計交易量約48萬套。

    另據我愛我家數據，2017年3月17日當天，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量新高。而次日2017年3月18日，北京全市共完成二手住宅網簽968套，雖較前一日下降35%，但當日是周六，以往成交量在100套左右。

    其中，作為“3·17新政”的重點管控對象，學區房所受影響首當其沖。要知道，在東城區和西城區的房地產交易中，只有學區房這一關鍵詞。

    雖然單價高，但由于胡同里的平房面積小，所以總價并不算高，導致了北京特色的胡同里學區房，亦一直是北京樓市的“異類”。

    2016年3月，一則關于北京文昌胡同46萬元/平方米的天價學區房新聞刷新了人們對于北京樓市的認知，盡管隨后該消息被證實虛假，但作為占有優質教育資源的重點區域，胡同里的平房從來都不缺買主。

    《每日經濟新聞》記者近日走訪北京市場了解到，“3·17新政”之前，東城區學區房最高成交價為19萬元/平方米，此后均價基本維持在14萬元/平方米左右。至于傳說中的胡同內老破小，如今的鏈家中介已經明確表示“不建議帶看”。

    中介表示：“19萬元/平方米的時候，掛出來一套房，買的人排著隊要。‘3·17新政’后愿意小幅降價賣掉的業主現在看來最明智，那些捂著房子想等房價回調的業主其實是虧大了，因為這一年就一直維持在目前的水準。”

    京派房企業績跌超三成

    而對于那些重倉北京的房企來說，過去這兩年的日子其實很艱難。

    據克而瑞，2017年北京TOP10房企共實現銷售金額1515.38億元，與2016年相比減少近30%；實現銷售面積367.49萬平方米，與2016年相比減少近45%。

    到了2018年，北京TOP10房企共實現流量銷售金額1163.7億元，前十的門檻由2017年的82億元降至76億元。

    其中，又以“老大哥”首開股份“掉隊”最為明顯。

    幾年前，首開出走北京，開拓京外市場，發現優勢不明顯后又折返重倉北京，但偏偏趕上了“3·17新政”，業績空間、利潤空間均被限制。無奈之下又重新征戰京外市場，但由于后勁不足，暫未能扭轉依賴北京大本營的局勢。

    從具體數據看，2017年首開還算意氣風發，以257.1億元業績繼續蟬聯北京

    房企銷冠，但這與其2016年的343億元

    業績相比，跌幅超過30%。

    到了2018年，首開已將銷冠位置拱手相讓。2018年12月19日，首開股份副總經理田萌在北京區域品牌發布會上表示，2018年公司房地產協議銷售額將突破千億元，其中北京區域占比約一半，達到500億元。但據諸葛找房數據，首開2018年僅實現257億元銷售額；而據克而瑞數據，即便是流量金額與權益金額相加，首開的銷售額也才222.2億元。

    相比之下，受“3·17新政”影響最大的京派房企當屬中弘。這家超半數銷售額來自北京市場并且項目多為商改住類型的房企，在遭遇“3·17新政”以及此后的“3·26商改住限購令”重傷之后元氣盡失，想要退到老三板卻還遭遇延期。

    主力項目從銷冠到爛尾，發生在一年之內，中弘做到了，并且一度“無所畏懼”。要知道，在“3·17新政”之后的一場土拓大戰中，中弘依舊敢頂著巨債，反其道而行之，以近15億元、240%的平均溢價率，拿下北京市平谷區4宗地，安邦、保利、萬科、招商等均倒在中弘暴力舉牌之下。

    而中弘這兩年的財報，怕是最具諷刺意義的“典范”。在2016年業績稍有起色之后，中弘在2017年財報開篇便直陳“公司內部控制存在重大缺陷，敬請投資者注意閱讀”，以及“公司計劃不派發現金紅利，不送紅股，不以公積金轉增股本”。當年，中弘的營收為10.2億元，同比跌幅近八成；歸屬于上市公司股東的凈利潤跌幅是驚人的1700%，并特別指出，“2017年3月北京出臺的商辦項目調控政策對區域內的商辦項目的銷售影響巨大，還導致很多客戶退房”。而到了2018年前三季度，中弘凈利潤虧損18.85億元，同比降幅則是更驚人的2379.61%。

    如今的中弘，實控人“跑路”了，財務總監“失聯”了，債權人大會延期了，背著百余億元債務“拖下去”，眼看著就是一個大爛攤子持續發酵。

    盡管中弘的殘局還有著管理層決策失誤、投資失利等因素，但“3·17新政“卻是加速其落敗的導火索。