本報記者 王麗新

    “對美的置業來說，今年是戰略鞏固年。”8月21日上午，在美的置業2020年中期業績說明會上，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂向《證券日報》在內的媒體表示，從行業發展趨勢來看，房住不炒是長期戰略，穩是大方向。大規模價格戰邏輯是不成立的，當然有些城市會存在去化和價格壓力。

    截至6月30日，美的置業實現營業收入209.36億元，同比增長47.5%；毛利55.23億元，同比增長8.5%；利潤及綜合收益23.54億元，同比增長24.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤20.24億元，同比增長14.4%。

    “下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價格，保持相對的平衡，采取‘一城一策’‘一盤一策’的基本策略。”郝恒樂表示，接下來，公司將堅定戰略，進行精準投資、精細運營和精研創新，進一步鞏固有質量、可持續的增長模式。

    銷售額三分之一

    用于動態補貨

    “在精準投資方面，鞏固城市升級戰略，做實原來已經進入的城市，在某些城市進行換倉換檔，提升單城市產能和效能。”郝恒樂表示，目前公司已經進入60多個城市，城市布局基本完成，接下來是怎樣在這些城市深耕的問題。

    據中報顯示，截至6月30日，美的置業土地儲備的總建筑面積為5431萬平方米，涉及295個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的61個城市，其中通過合營企業和聯營公司參與了67個項目。一二線城市占比57%，長三角和珠三角區域占比47%。

    在舊改項目布局方面，美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示，舊改項目儲備了10個，預計可售貨值為550億元，已經轉化項目4個，預計可售貨值為193億元。預計今年還將新增轉化兩個項目，預計可售貨值為109億元。

    “上半年疫情下土地市場出現冷熱不均，發達城市土地熱度非常高，主要原因還是資金避險行為，有限資金要往高能級城市聚集。”郝恒樂表示，“四季度后，往往是房企資金相對較緊的時刻，土地熱度和溢價率應該會有所控制。”

    “在拿地策略上，會根據年初定下的用銷售額的三分之一的資金來補貨，同時會根據凈現金情況進行動態調節。”郝恒樂進一步稱，公司沒有必要激進高價拿地，公司土地儲備是相對充足的，下半年會選擇合適時機進行策略性補地。

    “未來市場基本趨勢是穩，但也有不確定性，公司拿地策略相對審慎，對新進城市和新增土地很謹慎，拿地不一味推高，會按照自身定下的核心財務指標標準對每一塊地進行精準研判。”郝恒樂對《證券日報》記者表示，公司內部認為，在相對穩定市場售價預期下，按照利潤率8%的標準去衡量，但8%不是機械紅線，會根據不同城市情況進行彈性管理；另外更看重IRR指數，一般要達到20%的標準，一定要產生合理回報。

    融資成本

    持續降低

    審慎的拿地擴張策略之下，美的置業繼續保持較為穩健的財務盤面。

    截至2020年6月末，美的置業凈負債率下降至86.8%，較2019年期末再降2.2個百分點；現金總量約260億元，現金短債比2.26。此外，公司還有874億元尚未動用的銀行授信額度。

    “公司債務結構正在優化，一年之內到期債務占比為21%，兩年之內占29%。現金短債比達到2.26，處于健康區間。”林戈表示，另外，公司的融資成本近年來也在不斷降低。

    截至6月30日，美的置業新增借款平均加權融資成本為5.18%；加權平均融資成本降低至5.52%，在同規模民營房企中具有較強的競爭力。今年2月份，公司抓住窗口期，發行“2+2”期限公司債，利率低至4%；8月發行一筆“2+2”期限公司債，利率再次走低至3.98%，創下公司發債利率歷史新低。

    對于融資成本下降的原因，林戈表示，第一，上半年整體融資政策偏松；第二，公司穩健財務風格得到市場認可；第三，投資者和金融機構看到了美的置業重視資產結構和運營效率，靠內生動力而不是靠杠桿推動增長；第四，公司目前的融資沒有用股東的征信，但股東的背景間接給予了美的置業良好增信。

    總體來看，內外形勢變化正推動房地產行業發展模式加速迭代升級，客戶需求、行業競爭邏輯正發生深刻變化。在這一趨勢下，美的置業聚焦運營力、產品力、服務力和營銷力，堅定推進城市深耕和升級戰略，以“雙輪驅動”戰略強化“提質增效”能力。