上周（5月27日-6月2日）房地產類信托成立規模大縮水。據用益信托統計，上周房地產類集合信托的成立規模為36.12億元，環比減少60.63%。整個5月，房地產類集合信托成立規模為470.95億元，環比下降17.73%。業內人士指出，房地產信托業務監管可能趨嚴，預計房地產信托業務將由前端融資向股權投資轉型。

    短期影響有限

    用益信托的數據顯示，5月份，共有1236個集合信托產品成立，環比下降27.68%；成立規模為1144.04億元，環比下降28.55%。從投向領域來看，金融類集合信托成立規模為284.97億元，環比下降22.77%；房地產類成立規模為470.95億元，環比下降17.73%；基礎產業類成立規模為229.48億元，環比下降38.97%；工商企業類成立規模為120.95億元，環比下降35.76%。房地產類集合信托成立規模雖有下降趨勢，但在各類產品中的占比達41.17%，依然位于首位。

    分析人士認為，當前資金面略顯寬松，房企融資成本有所下降，對房地產信托的選擇有所減少。不過，房地產類集合信托募集規模的下滑，并不會減少其重要性。

    5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（簡稱“23號文”），強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等。

    資深信托研究員袁吉偉認為，23號文對5月房地產類集合信托成立規模有一定沖擊，但是政策的影響還沒有完全顯現。此外，需要關注近期房地產信托違約的情況有所增加，會影響投資者情緒。再加上開年以來發行節奏加快，市場可能需要消化和調節一下。

    用益研究表示，23號文對于房地產類信托的影響短時間的作用不會特別明顯。從信托公司的近期應對來看，與大型房企進行戰略合作成為較好的選擇。一方面，大型房企在合規方面優勢明顯，戰略合作能獲得較為穩定的融資支持；另一方面，信托公司與房企的合作，有利于其展業。

    嘗試新模式

    中誠信托韓鳴飛認為，長期來看，23號文可能對信托公司在房地產領域的展業環境造成一定影響。具體看，可能存在三方面影響：

    一是房地產信托業務監管可能趨嚴。23號文提出了具體詳盡的監管內容，而且制定了非常翔實的組織實施措施，且對工作不到位的要進行嚴肅查處。

    二是預計房地產業務由前端融資向股權投資轉型。信托公司開展“四三二”房地產項目貸款業務，具有先天的劣勢，即資金成本高，需要在房地產項目前融階段布局業務。在23號文影響下，目前只有股權投資模式在前融階段是完全合規的。因此，信托公司必須加快向股權投資模式的轉型，以適應新的監管背景和市場形勢。

    三是推動房地產信托業務模式向多元化方向發展。目前市場上已出現大量房地產供應鏈融資業務，如項目公司下游的購房尾款融資業務、上游的真實應收賬款融資業務。同時，隨著國內小微金融的發展，市場上也涌現出一定規模的房抵貸業務。

    百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明表示，信托公司除拓展“房地產+”業務，除了傳統的業務模式，養老地產、長租公寓等方面或是業務機會。