2019年房地產的主題之一是融資難，進入9月以來，多家房企的境外美元債利率已升到約13%。

    在此背景下，大型龍頭房企的融資優勢凸顯。萬科、中海、華潤、保利等房企能夠獲得市場上低成本的融資，進而在逆境中擴張。

    一些中小房企的融資成本不斷升高，不僅制約了未來的利潤空間，還帶來了資金鏈斷裂的風險。

    龍頭優勢凸顯

    11月13日早間，萬科公告稱，子公司萬科地產（香港）有限公司（以下簡稱“萬科地產香港”）2013年7月設立了20億美元中期票據計劃，并于2016年9月在董事會授權范圍內將該中期票據計劃規模更新為32億美元，并在此后幾年持續更新為95億美元。

    基于該中期票據計劃，萬科地產香港近期進行了第十四次發行：金額為4.23億美元的5.5年期固息票據，票面利率為3.15%；以及，金額為3億美元的10年期固息票據，票面利率為3.5%。

    年內至今，萬科共發行2次美元債融資計劃，第一筆是3月，融資金額為6億美元、5.25年期固息票據，年息率4.2%。

    此前9月初，龍湖也發布僅4%利率的大筆美元融資；7月，中海發行1筆10年期的4.5億美元債，年息率僅3.45%，是債券發行利息成本最低的中資房企。

    萬科、龍湖、中海這些低于平均水平的利率，與其他房企的高利率形成強烈反差。

    比如，德信中國擬發行1億美元額外優先票據利率12.875%，佳兆業擬發行2023年11月12日到期的3億美元優先票據，票面利率為11.95%，弘陽地產額外發行1.5億美元2022到期票據，利率9.95%。

    進入11月，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的金額依然刷新歷史紀錄，中原地產研究中心統計數據顯示，11月上旬，房企計劃已經發布美元融資接近30億美元。

    此前，10月累計已經有13家房企發布接近50億美元的融資計劃，9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月15.8億美元，11月有望刷新年內單月紀錄。

    累計數據對比，截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

    中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，雖然各種調控政策頻繁出現，加大了部分企業融資難度，但正常融資并沒有收緊。

    10-11月，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債，2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

    美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。

    就具體的企業來看，市場分化明顯，最近部分房企的融資難度增加，但大部分企業的融資成本依然平穩，對于經營穩健的企業來說，融資成本降低依然是趨勢；但對于杠桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

    從企業融資情況看，有贖回有新增，部分企業最近發行的美元融資成本非常低，而也有企業融資成本處于高位。

    2019年二季度后房企大額度融資減少，對于融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。

    目前看，信托與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對于中小房企和高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對于大型企業來說，影響相對有限。

    資金安全提至首位

    進入四季度，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。

    陽光城集團執行副總裁吳建斌指出，今年房地產市場都很難，不僅僅中小房地產企業難，大的房地產企業也很難，大家各有各的難處，有土地儲備的公司難，沒有土地儲備的公司也難。

    在此情況下，房企一定要強調現金流管理，特別是當下或者未來一段時間，一定要有隨時能調動的資金，這個資金不是幾個億，應該是要有上百億的資金隨時可以調動，這樣你的財務才有彈性。

    他認為，由于政策的嚴厲執行，市場已經是一個政策市，很多資源會集中在頭部企業。所以中小企業你要拿這個資源，就要付出沉重的代價，融資成本很高。

    “我聽說一些中小企業的融資成本有20%多的。這么高的融資成本，這門生意是沒法做的。”

    另有房地產資深業內人士認為，金融對地產的作用越來越重要。未來，在負債總量管理情況下，想增加負債幾乎不可能。

    從融資的成本來說，財報上看到的融資成本是7%左右，但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。

    “未來房企要跟銀行深度合作，一家銀行可能不夠，要有兩三家才行。缺乏金融背景的房企，財務狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行，以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構能夠支持，才能夠慢慢走向成功。”上述人士稱。

    現在整體融資環境，大家要按照最最謹慎的態度去對待，至少目前沒有看到任何的金融機構表態會放松，甚至還在繼續查資金進入到房地產的相關情況。

    吳建斌提醒，原來無論大小房企，在杠桿方面加得很足，好多房企加了八九成的杠桿，這個時代基本結束了。“大家千萬不要再想著用高杠桿繼續推動一個房企的發展，這個時代已經不存在了。”