原標題：三孩政策來了！有中介已掛出“三胎戶型”，房企看好“能生”的城市？

    三孩政策來了！似乎猝不及防，卻在意料之中。

    5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，強調“進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施”。

    從2011年到至今，我國人口政策經歷了“放開雙獨二胎、放開單獨二胎、全面二胎、三胎”四個階段。就效果而言，對人口形勢的確有正面積極的作用。第七次人口普查數據顯示，2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平。

    隨著未來新生兒數量的增加以及家庭人口結構的變化，對住房的新需求也將隨之產生。三孩政策的發布，對房地產市場將會產生哪些影響？針對未來不斷出現的三孩家庭，開發商的戶型產品將會發生怎樣的變化？

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    “三胎戶型”出圈，戶型產品要轉變？

    三孩政策一經發布，房地產市場的反應也極其迅速。

    《每日經濟新聞》記者注意到，網上已經有地產中介掛出了“三胎戶型”信息。

    如上海某地產中介掛出“139平方米四室一廳全朝南”的戶型，聲稱其亮點是：靈活多變，孩子小的時候可以容納父母居住“值班照顧”，孩子長大了則可以一人一間。據該中介稱，已經有兩三個客戶和他聊過這套戶型了。

    地產中介推薦的“三胎戶型”

    記者從電商平臺上也看到，目前已經有了不少“三胎定制床”等相關產品推出。

    “三孩政策不僅僅是家里多了一個人，也多一間房，更是很多深遠影響。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，從市場的很多反饋來看，建議房企加快對戶型設計標準的轉變，更多提高三房甚至四房的比例。

    但也應該注意，戶型面積的變化不應走向極端，如大量雷同戶型在全國開花，或許并不適合當地市場的實際現狀。張波指出，“即使是未來三胎率提升較快的城市和區域，也不代表對比于戶型的需求就呈現趨同化，南北差異、房價差異、觀念差異等都會導致各地在這一問題上呈現明顯差異，在這一問題上不應‘拍腦袋’，而應充分了解當地的需求。”

    東吳證券（8.610，0.00，0.00%）首席經濟學家任澤平也表示，短期來看，企業將面臨產品設計的更新換代問題，可三改四的戶型或將更受歡迎。同時，如何在同等空間內做出更大的實用面積，將成為房地產企業面臨的新挑戰。

    中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，三孩政策的發布是我國應對人口老齡化、少子化的重要舉措。對于房地產市場來說，三孩政策下釋放的新增人口數，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發揮更大的保障功能，預計數量將有實質性增加。另外，在住房結構上，面向三孩的住房需求增加，針對戶型、配套功能等方面的要求亦將增多，改善型住房的市場空間將得到進一步拓展。

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    短期或刺激改需，學區房又要起飛？

    三孩政策真的會大幅刺激房地產需求嗎？

    回答這個問題前，需要先明確三孩政策對人口增長的刺激效果到底有多大。

    事實上，我國“全面二孩”政策已經放開近5年時間，但不少育齡夫婦卻處于不想生、不敢生的狀態。貝殼研究院調查顯示，適齡人口中“已生二孩或有打算要二孩”的受訪者不足三成，“沒有打算要二孩”的受訪者占比35.6%。其中，40.2%的受訪者認為“教育、生活等開銷大，負擔過重”，因為“房價太貴，生了二孩買不起大房子”的占比達19%。

    浙報傳媒地產研究院院長丁建剛直言，從諸多經濟發達國家的經歷來看，人口生育政策可以計劃，但生育會否增加，只能取決于個人的意愿，而左右人們生育意愿的，有諸多社會因素。

    丁建剛表示，當下育齡人口面臨著就業難、收入低、房價高（特別是學區房價格高企）的諸多壓力，很多年輕人甚至不愿意生小孩，在討論三孩政策對樓市的影響、對房價的影響之前，希望相應配套一些激勵政策，比如購房首付、購房資格、折扣利率、稅費減免、假期醫療等政策。

    任澤平則相對樂觀。他指出，假設三胎政策落實，短期來看市場端改善住房的需求或將進一步加強，在堅持房地產調控主旋律不變的前提之下，不排除將有針對多孩家庭的相關利好政策出臺，如置換房產的貸款利率、首付比例優惠等。

    中原地產首席分析師張大偉也認為，無須高估三孩政策對全國的影響，有實力生孩子的家庭，一直沒被“抑制”過。

    從過往“二孩”政策后的樓市走向來看，生育政策放開對改善型需求最為直接。貝殼研究院調研數據顯示，超三成受訪者要為二胎重新置換房子，且八成以上會在二孩上幼兒園之前完成換房。

    分城市等級看，一線城市二胎家庭中41.1%已經換房或會考慮換房，明顯高于新一線城市（33.5%）和其他低線城市（28.8%）。究其原因，一線城市購房門檻高，多數家庭先從小戶型房源上車，隨后再置換大面積房子；而新一線和其他等級城市，購房負擔相對較低，消費者選擇一步到位滿足多人居住需求的比例更高。

    學區房無疑也將受到影響。張大偉表示，“受益于家庭結構的變化，對大戶型的需求有一定增長，對子女的教育則會產生對學區房的需求。”

    值得注意的是，三孩政策一經發布，已經有中介經紀人在微博、朋友圈等平臺推廣學區房，行業內也透露著對學區房的看漲預期。

    “學區房看漲的背后，其實是未來教育可能會面臨極大的結構性不平衡。”張波認為，三孩政策之下，出于滿足需求和平衡市場考慮，應該考慮在各個新城以及人口集中增長的區域配置好均衡化的教育資源，這也是保障家庭多生一個孩子的前提。

    而本次政治局會議也提出“發展普惠托育服務體系，推進教育公平與優質教育資源供給，降低家庭教育開支”“加強稅收、住房等支持政策”等配套支持措施，以保障三孩政策的落實。

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    人口競爭生變，房企將重倉哪些城市？

    對這一波“三孩政策”的效應，不同城市或會有不同反應。

    張波直言，對于北上廣深等一線大城市，即使三胎政策全面實施，真正愿意生三孩的比例其實還是個未知數，從目前二胎的提升比例也能看出這一趨勢。

    同策研究院研究員宋雪梅則指出，一線城市的高房價收入比偏離于發達國家的房價收入比，導致我國的購房周期長，購房需求長期得不到滿足。即使放開三孩政策，普通年輕人也不一定愿意增加生育。

    以上海為例，截至2015年底，上海60歲以上的老人已占30.2%，預計2030年上海戶籍中40%將是老年人，老年化現象越來越嚴重。即便每年2-3萬人口的增長也很難對沖人口下降的損失。伴隨這些高齡老人過世，上海本地戶籍的人口會更少。

    這個時候政府勢必要導入外來人口，但像上海這樣的城市，只會導入具有一定能力的人才，這或將使得不同能級的城市分化更明顯。

    隨著三孩政策放開，不管大中小城市都能夠產生不少人口增量。但最終，大城市會不斷虹吸人口，一些中小城市的人口卻可能面臨收縮。

    第七次人口普查數據顯示，過去十年人口增量前十的城市分別是深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、佛山，基本上都是一線城市、省會城市或非省會經濟強市。由于各類資源集中，這些城市的人口吸引力持續加強。

    任澤平直言，城市的人口增長速度或將隨城市能級、房價表現、消費水平、基礎設施完善程度等的不同出現嚴重分化。隨之而來，綜合各城市調控政策的分化和“兩集中”供地政策出臺等因素，城市投資機會或將發生變化。

    這也意味著，房地產企業對各能級城市投資機會的研判，或再度迎來重要窗口期。