本報記者 張薌逸

    8月25日，湖南婁底市萬寶新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于征集存量商品房用作優(yōu)價購房房源的公告》，明確征集擁有已建成存量商品住房，且自愿參與存量商品住房用作優(yōu)價購房房源的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    當(dāng)前，收購存量商品房工作正在各地持續(xù)推進(jìn)。58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，收購存量商品房是化解房地產(chǎn)庫存、完善住房保障體系的關(guān)鍵舉措。今年以來，各地存量房收儲工作已從試點轉(zhuǎn)向深化，各地的收儲不斷提速，收儲的模式也更本地化。

    收購工作取得進(jìn)展

    消化存量房產(chǎn)是近年來房地產(chǎn)政策的重心之一。2024年5月份召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。會議召開以來，各地持續(xù)推進(jìn)收購存量商品房工作，消化存量商品房，助力穩(wěn)住樓市。

    近期，多地公布了收購存量商品房工作的最新進(jìn)展。

    廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳8月22日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，廣西全區(qū)收購存量商品房2萬套，拉動全區(qū)商品房銷售面積增速9.35個百分點。

    廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳7月31日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，廣州、深圳、佛山、珠海等4個城市已完成4個項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元，相關(guān)項目預(yù)計供應(yīng)保障性住房共約2100套。

    “目前全國有60多個城市明確支持收購存量商品房，鄭州、廣州等城市已取得了較好的成果。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，近期，各地在收儲的主體、用途、價格等方面也有所放寬。比如，在收儲后用途從保障性住房拓展至安置房、學(xué)生或企業(yè)宿舍等。

    例如，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門日前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整有關(guān)調(diào)控政策的通知》要求，結(jié)合本地區(qū)實際需求，穩(wěn)妥有序推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房。

    “在價格方面，目前來看，多數(shù)城市以‘重置成本’為定價的基準(zhǔn)，一般來說收儲價會較市場價低30%至50%。”張波分析稱，此外，針對市場結(jié)構(gòu)性錯配問題，大部分城市會優(yōu)先選擇配套成熟、戶型合理的房源。例如廣州明確優(yōu)先收購90平方米以下整棟房源；深圳要求房源單套面積小于65平方米，以匹配保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。這類“以需定購”模式有助于使存量資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化為有效供給。

    優(yōu)化收購工作

    收購存量商品房工作持續(xù)推進(jìn)，也為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展提供了助力。

    “收購存量商品房工作避免了房企因庫存壓力集中降價拋售，也為房企提供了資金回籠渠道，緩解其債務(wù)壓力。”張波表示，從穩(wěn)市場作用來看，鄭州、重慶等地收儲項目推進(jìn)后，周邊新房價格開始企穩(wěn)，二手房掛牌量增速放緩。

    李宇嘉認(rèn)為，收購存量商品房盤活了存量資源，有助于商品房庫存去化。不過，考慮到本息償還、已收購房源未來配租配售的價格等因素，目前收購存量商品房仍面臨資金平衡難度大等問題。

    針對收購存量商品房過程中存在的問題，各地正在探索針對性優(yōu)化舉措。例如，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳8月25日發(fā)布的《廣西進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》（征求意見稿）提出，進(jìn)一步優(yōu)化存量商品房收購政策。支持各地在收購主體和用途等方面充分發(fā)揮自主權(quán)，將各類符合條件的已建成或在建未售房源、司法處置房源納入收購范圍，拓寬房源籌集渠道和用途。各地要積極培育專業(yè)化、規(guī)模化收購主體，提高專業(yè)運(yùn)營管理能力，形成規(guī)模效應(yīng)。

    張波認(rèn)為，總體來看，收購存量商品房工作需在堅持市場化、法治化原則基礎(chǔ)上，通過定價機(jī)制創(chuàng)新、資金模式升級和全周期管理優(yōu)化，提升政策落地的精準(zhǔn)性與可持續(xù)性。

    “在拓寬用途方面，已收購存量房源可以結(jié)合個人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、文旅、夜經(jīng)濟(jì)、社區(qū)用房、養(yǎng)老托幼設(shè)施等新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行盤活。”李宇嘉建議，此外，各地也應(yīng)自下而上做好項目儲備和申報，用好財政及金融支持資金，降低盤活存量商品房的成本，提升市場主體參與的積極性。