本報記者 王麗新

    22城集中供地終于揭開大幕，廣州打響了第一槍。排隊提交報名資料，熱門地塊保證金收了1300億元。

    經過4月26日與27日兩天激烈競拍，此次成功出讓42宗地塊，總成交建筑面積799.2萬平方米，總成交金額達906億元，其中有4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段，另外有6宗地塊流拍。

    “這是‘兩集中’供地新政后，一線城市首次供地，且全部為涉宅用地。廣州此次共掛牌出讓48宗地，掛牌總價超901億元，超過去年整年出讓金（2464億元）三分之一，住宅供應量已經占去年全年近八成的成交量。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，土地放量供應，新房開始全面限價，二手房市場對新房的帶動作用下降，再加上“三道紅線”擴大試點房企的范圍，估計廣州新房市場開始進入觸頂階段，加上銀行房貸利率明顯提升，額度收緊，預計未來1年-2年將進入橫盤期。

    整體溢價率有所提升

    “從供地質量上來看，核心區供地占比下調，僅涉及荔灣一宗地，天河、海珠均不涉及，主力供應集中在城市次核心區域，增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升，高達56%，比2020年還要高。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，這是廣州發展思路的轉變，即發展郊區新城、城市副中心，將規劃紅利也向外轉移，疏解中心區高度集中的購房需求，將新興產業（金融、互聯網、物流等現代服務業，汽車、電子等先進制造業）發展重點轉向成本低、空間范圍廣的外圍區域，實現產城融合、職住平衡。

    在這種供地思路之下，4月26日的上半場，以402億元起拍價一口氣推出24宗地，加上4宗待搖號地塊，此次土拍上半場，總價收金452億元。

    當日，廣州白云區金沙洲板塊出讓的地塊刷新了區域樓面價，成交樓面價高達42122元/平方米，也是當日最高土地單價，被華潤置地拿下；大灣區核心區域之一的南沙慶盛樞紐地塊競價超過2個小時、110輪，最后被招商以總價41.31億元拿下，溢價率達35.84%。同時，增城、從化分別各有一宗地塊出現流拍。

    4月27日下半場，又合計出讓的24宗地塊，總出讓面積241.4萬平方米，總起始價498.9億元。最終，4塊地流拍，20宗地以453.64億元總價成交。

    綜合兩天成交情況來看，增城區成交14宗，流拍4宗；白云區成交7宗，流拍1宗；番禺、南沙各成交5宗；花都成交4宗，黃埔成交3宗；從化成交3宗，流拍1宗；荔灣成交1宗。

    在成交溢情況方面，據中指研究院統計數據顯示，20宗地塊底價成交，22宗地塊溢價成交，其中溢價率超40%的地塊有9宗，溢價率在20%-40%的有6宗，溢價率在10%-20%的有3宗，溢價率低于10%的有4宗。整體而言，相比去年全年10.47%的溢價率，本批次出讓地塊溢價水平均有所提升。

    越秀地產成最大贏家

    從此次競拍結果來看，多家房企均有所獲。

    除4宗搖號待確定地塊、6宗流拍地塊外，其余38宗地塊中，共32家企業有所獲。其中，越秀成最大贏家，拿下荔灣、白云、南沙、番禺、增城共6宗地塊，合計規劃建面為133.7萬平方米，合計總金額達107.7億元；增城區2宗、花都區1宗地塊被金地收入囊中，合計總金額為59.2億元；新鴻基以總金額70.8億元拿下番禺地塊；中國旅游集團以83.9億元拿下花都2宗地塊。9宗地塊涉及合作拿地。

    “廣州第一批土拍眾生相是‘有錢拿地，沒錢看戲’。”中指研究院土地事業部高級分析師孫超向《證券日報》記者表示，優質熱點地塊房企一般不會放過，因此出現“30秒競價封頂，等待搖號”的現象，當然，最后拼的就是財力。而白云區金沙洲地塊這樣的“黑馬”地塊，面粉的價格已經大于了面包，廚子是虧是賺，還需要時間的驗證。此外，此次競拍還有三家企業首進廣州，分別是正榮、聯發、力高。

    “從歷史上看，目前廣州的10大地王，超過一半是2020年創造的，重點區域如天河、南沙和越秀、海珠等區域，新地王都是在2020年誕生的。因此，按照國家最新要求的地價-房價聯動的調控模式，廣州此次48宗用地整體起始樓面價約10577元/平方米，比去年全年住宅用地的起始樓面價下降了7%。”李宇嘉向《證券日報》記者表示，但此次土地出讓，學習北京的做法，全部標定了最高價。截至4月25日16時，仍有10個地塊沒有收到申請報價。這多多少少可以看出，在供應放量的情況下，拿地選擇增加，開發商不用再搶地了。

    “開發商不搶地的背后，一是集中買地帶來的保證金壓力，二是集中買地意味著將會集中入市，若沒有實力，集中預售時代來臨，一塊地拿錯可能就讓房企風險系數倍增，因此開發商多開始理性面對拿地。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，未來的市場，尤其在橫盤狀況下，不僅僅拼的土拍市場拿地能力，二是考驗房企全鏈條靈活能力。

    在李宇嘉看來，供地起拍價降低，疊加拿地積極性下降，預計前端對樓市的刺激作用明顯下降，再加上調控政策明顯收緊，特別是金融政策開始發揮效力，廣州房貸利率近三個月明顯提升，且超過了北京。多措并舉下，廣州樓市開始進入回調期。

（編輯 孫倩）