本報記者 王麗新

    近日，在房地產市場調控政策不斷升級、信貸政策持續收緊的背景下，行業內包括新力控股集團、花樣年、當代置業在內的房企境外美元債出現違約事件，導致市場情緒持續低落。

    房企接連出現債務違約事件，成為評級機構下調評級的“導火索”。據記者統計，近一周多以來，除花樣年、新力控股集團、當代置業等風險暴露的房企外，綠地控股、建業地產、鑫苑置業、銀城國際亦遭遇評級下調。

    自今年7月至今，穆迪已對逾10家中資地產商采取了評級下調或展望下調，更于9月1日發表公開報告將中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”。

    在這一背景下，部分房企已經開始行動，或按期償還債務、獲提前贖回債券、或主動公布償債安排，釋放出保兌付積極信號。

    基本面穩定房企遭“誤傷”？

    今年以來，政策及市場環境嚴峻，遭遇評級下調的房企數量劇增。截至今年9月底，三家國際評級機構下調房企的評級行動逾90次，已超過去年全年的兩倍，9月份以來下調行動逾40次。

    在涉及評級下調時，評級機構更多是考慮房企未來一段時間內巨額債務到期、再融資渠道受阻，或者甚至有違約風險。但在這種“泥沙俱下”的評級下調過程中，部分財報報表看似相對較穩的房企也受到質疑。

    對此，匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，發美元債主要看國際評級機構的評級、市場氛圍以及該房企二級市場美元債債息率等因素，恒大事件持續發酵后，中資房企的信用情況整體受到影響。

    10月12日晚，標普將中南建設評級B+下調至B，展望穩定。而在10月13日，標普將綠地控股評級從BB下調至B+，展望負面。在10月15日，該評級機構又將中國奧園的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，評級展望“負面”。

    在業內看來，中國奧園今年以來一直在主動適應內外部環境變化。據了解，中國奧園已悉數贖回2021年內到期的境內公司債，2022年亦無境內公司債到期。此外，中國奧園2021年內到期的境外美元債也已悉數贖回，2022年1月到期5億美元債已完成再融資。同時，公司今年至今已購回本金總額1500萬美元債，中國奧園集團董事會主席郭梓文增持與認購及公司回購中國奧園股份涉資約7億港元，或將繼續適時進行回購等行動，以示對市場的重視及對公司發展的信心。

    對此，中國奧園方面向《證券日報》記者表示，公司尊重評級機構，但并不認同個別評級機構的負面降級判斷，包括其依據及論點。該人士表示，今年以來，房地產行業波動較大，但中國奧園從年初就推進全面高質量發展，一直按計劃推進業務，提前鋪排資金，主動管理債務，持續改善信貸指標，目前有息負債較2020年底下降逾10%，超過年初制定的2021至2023年有息負債每年下降不少于5%的目標，有信心在2022年底前實現“三道紅線”全部轉綠。此外，今年前9月，中國奧園地產板塊實現合同銷售金額約985億元，同比增長18%。十一黃金周7天，中國奧園實現合同銷售逾50億元。

    事實上，不管評級如何調整，即便下調評級，只要房企本身資金鏈能夠承受得住壓力，有能力盡快將項目轉化為現金流，抗風險系數就高，反之若自身造血能力不足，壓力會相對加大。

    另有業內人士向《證券日報》記者直言，當下的地產行業正處在深度調整期，評級下調等短期的行業陣痛期只會加速房企優勝劣汰，只要“幸存”下來，未來其經營狀況和財務都將更加穩健，也會具備在后地產時代占據一席之地的實力。

    保兌付強回購提振信心

    在市場情緒低迷的狀況下，部分房企還是展開了一系列行動以提振市場信心，比如利用回購、增持以及引入投資者等舉措穩定市場。包括龍光、融信、中梁，奧園、金輝、建業等一批房企，已通過上述一系列手段來釋放信心。

    龍光集團日前已于公開市場購買本金總額為1000萬美元的2022年票據，占該票據發行本金總額的4%，而購回的票據將根據其條款及契約予以注銷。建業地產亦發布公告稱，該公司擬回購2021年11月到期的美元票據，涉資1428萬美元。

    而其中力度最大的房企之一則是中國奧園。10月12日，中國奧園已到期償還一筆規模為15億元人民幣、利率為5.85%的境內公司債，今明兩年已無境內公司債到期。至于年內到期的境外美元債，中國奧園早在今年上半年已經悉數贖回。

    另外，9月27日，中國奧園向香港恒基地產董事會主席李家杰增發新股，涉資4億港元，郭梓文也出手6億港元認購。戰略投資者與大股東在此時站出表明態度頗為微妙。

    業內人士指出，在房地產融資仍在持續收緊的大環境下，引入具備雄厚實力的戰投，一方面可以獲得資金注入，以緩解流動性壓力，防止潛在的債務違約事件發生，更為重要的是，能為企業在低迷市場環境下發展注入信心。

    更值得注意的是，近期在金融領域，也有一些信號出現。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度；金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

    國信證券近期也在研報中指出，當前已接近暴露期尾聲，未來地產行業將迎來利潤率、信用、行業估值的三重修復。四季度地產板塊行情值得期待。

（編輯 上官夢露）