本報記者 王麗新

    去年6月份以來，藍光發(fā)展、華夏幸福等千億元級房企接連出現(xiàn)債務違約，這場房企自救攻堅戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了半年多。而從去年12月份起，降準、降息、啟動并購貸加快房企風險出清……穩(wěn)步化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風險的一系列政策相繼落地。

    然而房企流動性仍然緊張。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。2022年開年，房地產(chǎn)行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松。

    “2022年是償債高峰年，在剛剛過去的1月份，房企到期債務資金缺口為570億元，結(jié)合銷售市場下行，房企需尋求融資新突破。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，從開年房企發(fā)債結(jié)構(gòu)看，境外債持續(xù)低溫，當前以境內(nèi)債券融資為主，但并購貸已登場，或成為全年新趨勢。

    首月融資規(guī)模降七成

    開年歷來是房企籌錢的關鍵節(jié)點。眾所周知，開年融資儲糧，二季度之前投資拿地，以房企現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)能力，新增土地當年即可轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績。這從過去三年開年首月融資規(guī)模就可以窺見一二。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2021年，每年的1月份，房企融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份則為792.2億元，同比下降七成。

    “房企1月份的融資情況對全年來說至關重要。然而今年1月份的融資總額不及上年的三分之一，延續(xù)了上年四季度的疲軟態(tài)勢，未能形成良好開局。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日報》記者表示，多家房企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

    值得關注的是，從歷史融資路徑來看，1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份，但當月融資不足百億元，海外債融資能力短期內(nèi)難以恢復，說明境外債券市場觀望情緒猶在，市場信心未能全面修復。公開發(fā)行的海外債方面，綠城中國發(fā)行的增信債券利率最低，為2.3%，上坤地產(chǎn)最高，為13.5%；碧桂園單筆融資規(guī)模最大，為39億港元。

    值得一提的是，海外債雖依然保持低迷狀態(tài)，但仍有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，避免了違約風險，說明海外投資人對個別房企的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營能力有一定的認可，認為其可以在未來一定時間內(nèi)緩解流動性壓力。

    “今年首月境內(nèi)外債券發(fā)行在期限上都出現(xiàn)下降現(xiàn)象，即以短債為主。境內(nèi)債券一年內(nèi)短期債券占比升高至29%；境外債新增10筆中8筆為一年內(nèi)到期的短期債券。”潘浩表示，發(fā)債周期減短是市場信心不足的表現(xiàn)。

    年內(nèi)到期債券規(guī)模近萬億元

    海外債發(fā)行短期難以走出“違約”陰霾，而房企還需面對今年三四月份的償債高峰。

    貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬億元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務規(guī)模均超千億元，根據(jù)當前月均發(fā)債500億元規(guī)模計算，房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷售市場下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

    不過，《證券日報》記者此前已經(jīng)得到多家房企確認，并購貸可以不計入“三道紅線”融資限制，這將促使部分優(yōu)質(zhì)房企加大收購力度。

    2022年1月份，招商蛇口、建發(fā)分別發(fā)行12.9億元和10億元的并購債，表明關于推動收并購融資的政策已經(jīng)在央企、地方國企層面落地。同時，浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購主體債券，主要用于收并購類貸款的發(fā)放。結(jié)合政策導向可以推斷，收并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

    2月3日，有媒體報道稱，浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購融資支持，方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產(chǎn)證券化等，預計提供并購融資支持超300億元。

    對此，多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，并購貸可以一定程度上緩解房企的流動性壓力，有利于防范房地產(chǎn)領域風險。不過，陳星認為，“對并購融資方來說，自身償債壓力并不大，其融資目的為收并購而非債務償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。”

    陳星進一步稱，對于出讓項目的房企來說，則急需出售項目償還債務，但“優(yōu)質(zhì)項目”這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征。對于債務壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴充其他資金來源。