本報記者 邢萌

    7月16日，海南省住房和城鄉建設廳等九家單位聯合發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確提出在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金（REITs）試點工作。

    去年6月份，保障性租賃住房被納入基礎設施REITs試點項目后，相關試點工作逐步在全國展開。記者據公開信息不完全統計，截至今年7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

    盤活存量資產

    促進實現投融資良性循環

    保障性租賃住房REITs是以保障性租賃住房項目為基礎資產的不動產投資信托基金。保障性租賃住房與市場上普通租賃住房不同，旨在解決新市民、青年人等群體的住房問題，屬于“政策性租賃住房”，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。

    “發展保障性租賃住房REITs，可以盤活存量資產，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業的資金鏈條閉環，從而實現投融資良性循環。”中倫律師事務所合伙人孟憲石律師對《證券日報》記者表示。

    2021年11月份，浙江提出，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點；同年12月份，江西提出，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動產投資信托基金和房地產投資信托基金（REITs）試點；今年2月份，重慶提出，開展保障性租賃住房基礎設施REITs試點。

    “推進保障性租賃住房REITs試點，有助于推動住房租賃行業的供給側結構性改革，不僅能夠針對性地解決民生問題，促進城市租住平衡、分流購房需求，也能夠在一定程度上解決租賃住房面臨的收益率難題。”香港國際新經濟研究院執行董事付饒對《證券日報》記者表示。

    同濟大學法學院副教授劉春彥在接受《證券日報》記者采訪時表示，發展保障性租賃住房REITs主要是為了促進保障性租賃住房市場發展，市場未來前景主要取決于基礎資產即保障性住房的租金收入的可持續性，對于保障性租賃住房REITs的投資者而言，其收益取決于保障性住房的租金收入。因此，合理設計保障性租賃住房REITs的方案尤為重要。

    首批兩單項目等待注冊

    今年有望迎來更多機遇

    從試點情況來看，目前全國首批兩單保障性租賃住房REITs項目均于近日獲滬深交易所審核通過，離注冊發行僅一步之遙。

    具體來看，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目、中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目的申報時間（5月27日）與受理時間（5月30日）一致，前者于7月11日獲深交所審核通過，后者于7月14日獲上交所審核通過。

    “預計2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，公募REITs將推動我國住房租賃行業發展進入新紀元。”孟憲石稱，首先，通過公募REITs將運營成熟的重資產打包進行上市，盤活存量資產，實現“輕重資產”分離，使住房租賃企業更加專注于提升資產運營管理能力。其次，REITs還是一個主動管理工具，通過公開市場產品發行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運營管理效率。同時，為了提高REITs的收益率，會促進住房租賃企業更加專注于運營能力的提升。再次，作為一種主動管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利潤的90%，實際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統房地產的高周轉銷售邏輯，從而避免房地產價格和租金過快上漲預期，這也是REITs被認為是房地產市場長期健康發展穩定器的主要原因。最后，REITs的擴募機制將為住房租賃市場帶來更多的機遇和想象空間。

    付饒認為，雖然REITs產品收益穩定、風險適中，但宏觀經濟、利率等因素會對REITs產品的市場表現產生影響，投資者依然要理性看待，不應脫離產品本身特性盲目跟風投資。