本報記者 王麗新

    10月23日，北京市規劃和自然資源委員會官網掛牌石景山、朝陽2宗預申請住宅用地，交易起始價合計55億元。截至目前，多數重點城市已經完成第三批次集中供地，總體來看，市場表現較為平穩，北京、上海、合肥等城市成交熱度相對較高。

    與去年不同的是，部分城市集中供地批次有所增加。南京、蘇州等多個城市已推出第四批次集中供地計劃。今年第四季度，全國多個重點城市將再迎一波土地供應小高峰。

    中指研究院監測數據顯示，截至10月24日，已有北京、廈門、濟南、青島、重慶、武漢等多個城市明確將要進行第四批次集中供地。截至目前，已有無錫、南京、蘇州等多個城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，總起始價428.43億元。

    “集中供地是為了達到‘穩地價、穩房價、穩預期’的整體目標，同時，通過增加供應批次，緩解房企階段性資金壓力，也能夠補充地方財政收入。”中指研究院土地事業部負責人張凱向《證券日報》記者表示，多批次集中供應土地，可以使企業在資金調度上更加靈活，提升拿地信心。

    便利房企資金調度

    2022年初，青島、濟南、重慶和武漢等城市明確提出，2022年集中供地將分為四批次進行，并公布了各批次土地供應的大致時間節點。6月份，北京也提出，“上半年完成第二批商品住宅用地集中供應，下半年再完成兩批供地。”

    “北京今年集中供地已經推出53宗，各批次之間供地總量較為均勻，首批次18宗地，二批次17宗地，三批次18宗地，四批次目前已經有10宗預申請地塊，起始總價200.2億元，預計北京四批次正式推出時會有約17宗地塊。”張凱表示，其他城市根據自身供地節奏進行推地，比如南京四批次目前僅推出4宗地塊，預計11月10日進行出讓。

    按照計劃，今年集中供地批次最多的城市是武漢。9月份，武漢市自然資源和規劃局曾發文稱，計劃在9月份、10月份、11月份繼續安排3個批次的集中供地，也就是今年武漢的第四、第五、第六批次集中供地。武漢市的官方文件稱，加推土地的目的，是“嚴格落實土地供應年度計劃執行要求”。

    張凱認為，在“穩地價、穩預期”指導下，22個集中供地城市也在調整供應節奏和規則。與2021年的出讓規則相比，一是今年年初放寬競買資格要求、降低門檻、取消配建等；二是供應批次采取多次少量、預申預購的模式；三是多批次的集中供應可以降低企業研判土地價值工作壓力，同時讓企業在資金安排上更加靈活。

    “相較于過去，四批次土地競拍門檻進一步下調，并且純住宅用地供應居多，在競買保證金和房企競拍方面的規則均有所放寬。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，這旨在提升房企拿地積極性，減少土拍流拍現象。

    溢價率變化較為平穩

    從土拍情況來看，2022年以來，重點城市土拍成交平均溢價率仍在低位運行，均處于5%以下。

    在張凱看來，影響房企拿地積極性、進而影響土地出讓溢價率的因素較多，除核心區域和郊區供應地塊本身的特性外，推出較低樓面價地塊可以拉高溢價率，反之，推出較高樓面價地塊可能會導致地塊流拍或者底價成交。目前各城市土地價格制定均比較符合各自情況，批次之間溢價率變化也都比較平穩。

    “從當前完成第三輪土拍的城市來看，北京、杭州、蘇州等城市的溢價率水平較為堅挺，這些城市近期的銷售情況也較為可觀。”陳霄表示，土地市場與新房市場的熱度息息相關，新房銷售層面的信心會傳導至土地市場，只有當房地產銷售明顯改善的情況下，土地市場的熱度才會提升。

    對于接下來土地市場的走勢，張凱表示，預計第四批次集中供地依舊會平穩進行。東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，預計大部分城市溢價率與前三次供地相比不會有明顯變化。

    “第四季度一般是房企的結算高峰期，回籠資金是第一要務，現金流是否充裕決定著年度財務報表的表現。此外，銷售市場回暖趨勢并未真正確立，有潛在流動性風險的房企仍要將有限資金用于經營和保交付，因此在拿地支出上比較謹慎。”某房企相關人士向《證券日報》記者表示。