本報記者 吳曉璐

    中國人民銀行行長易綱日前在十三屆全國人大常委會第三十七次會議上作國務院關于金融工作情況的報告（以下簡稱《報告》）表示，保持房地產融資平穩有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩民生，推動建立房地產發展新模式。

    “9月份以來，中央多項政策集中出臺，降低購房者置業成本，繼續支持房地產企業合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩市場、穩預期的導向更加明確。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，同時，各地政策持續跟進，多地首套商貸利率下限降至4%以下，部分城市受政策優化放松帶動，市場情緒有所修復。

    國家統計局近日發布的數據亦顯示，9月份商品房銷售面積和銷售金額呈邊際改善。

    廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮表示，中央全局性支持政策疊加地方加大“因城施策，一城一策”調控力度，政策的協調性、精準性顯著提升，有望推動行業需求預期加快改善，供給側融資等政策寬松為房企提供了額外支持，行業發展的整體穩定性正在增強。預期在“保持房地產融資平穩有序”及“滿足剛性和改善性住房需求”政策推動下，房地產行業景氣度很可能穩步加快改善。

    需求端局部回暖

    四季度有望觸底回升

    今年三季度以來，穩樓市政策加速出臺，地產需求端邊際回暖。國家統計局數據顯示，今年前9個月商品房銷售面積同比下降22.2%，較今年前8個月降幅收窄0.9個百分點；同期商品房銷售金額同比下降26.3%，較今年前8個月降幅收窄1.6個百分點。其中，9月份商品房銷售面積、銷售額同比分別下降16.16%、14.21%，但是環比分別增長39.32%、33.68%。

    9月底，中國人民銀行等四部門聯合出臺相關政策，包括符合條件的城市可取消首套房貸利率下限、下調首套個人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內重購可退個稅等。

    廣發證券研報顯示，截至目前，已有至少21個城市下調首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等城市，超百城下調首套公積金貸款利率，按揭利率明顯改善。

    從按揭規模來看，郭鎮表示，今年8月份、9月份居民中長期貸款余額單月凈增分別為2658億元、3456億元，分別環比上升78.9%、30.0%，受政策改善推動連續兩月環比上行，居民購房情緒累積改善有望推動需求端企穩回暖。

    一位券商分析師對《證券日報》記者表示，9月份以來，政策出臺頻率和含金量明顯提升，在低基數和政策利好下，四季度行業銷售有望觸底回升。

    保交樓持續推進

    支持房企合理融資需求

    從房企端來看，8月份以來，保交樓和支持房地產企業合理融資舉措不斷出臺，并不斷強化。

    國務院辦公廳近日印發的《第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點任務分工方案》對保交樓提出要求，“有關部門和各地區要認真做好保交樓、防爛尾、穩預期相關工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任，防范發生風險，保持房地產市場平穩健康發展”。事實上，自7月28日中央政治局會議首提保交樓以來，已經累計超30個省市出臺保交樓舉措。

    國家統計局數據顯示，前9個月房屋竣工面積同比下降19.9%，較前8個月降幅收窄個百分點，其中9月份房屋竣工面積同比下降6%，有所擴大。

    《報告》強調，“推動房地產企業風險處置，做好金融支持保交樓工作。引導金融機構支持房地產業合理融資需求，校正過度避險行為”。中國人民銀行10月28日發布的2022年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，房地產開發貸款增速提升，由負轉正。2022年三季度末，房地產貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%，比上年末增速低4.7個百分點；房地產開發貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點。

    民生銀行首席經濟學家溫彬表示，在當前“房住不炒”和地產周期下行環境下，房地產貸款整體仍偏弱；三季度以來，地產供需兩端的刺激政策加速出臺，在降息、保交樓專項基金加快落地、9月底房地產政策“三箭齊發”下，地產銷售邊際回暖，居民按揭貸款環比增加，助力地產行業筑底企穩。

    從資本市場來看，10月20日，證監會表示，對于涉房地產企業，證監會在確保股市融資不投向房地產業務的前提下，允許存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。此后，國際實業、中國能建、東百集團等多家公司披露定增預案或提示性公告。

    “允許滿足一定條件的涉房企業A股市場融資，既嚴格限制主營業務為房地產的企業股權融資，又更加利于服務實體經濟。”中泰證券首席固收分析師周岳表示，對于主業非房地產的上市公司，特別是地方國企、城投平臺或者其他實體企業，其直接參與了保交樓，但由于“涉房”而無法在資本市場融資，本次松綁對于保交樓的推進非常重要。

    聚焦保民生

    更多利好舉措有望出臺

    對于下一步穩樓市政策，市場認為，未來政策落腳點將更多聚焦在保民生，預計地方限購、限貸政策或將進一步優化，二手房相關優化政策有望進一步擴圍。另外，各地保交樓舉措將不斷落地，保交樓有望取得實質性進展。

    陳文靜表示，當前各地優化政策仍維持在較高頻率，預計各地政策將堅持“房住不炒”定位，一二線熱點城市限購政策或仍以“優先放松郊區限購”的方式漸進式推進，限貸政策或將進一步優化，優化“認房認貸”政策、降低房貸利率將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

    “四季度仍是保交樓的關鍵節點，隨著專項借款進一步落位，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實，保交樓工作有望取得更多實質性進展。”陳文靜說。

    上述券商分析師表示，合理的住宅剛性和改善性需求仍將是政策支持和鼓勵的方向。另外，強調“租購并舉”完善供應端，表明中央將繼續完善住房供應的“市場+保障”體系，推動住房租賃市場進一步快速發展，增加市場上的保障性租賃住房供給量，將為房地產相關的上下游企業提供新的發展機遇和市場空間。

    從長期來看，該分析師認為，房地產行業政策整體將逐步向好，企業將從規模轉向質量發展，而龍頭和藍籌企業強者恒強的邏輯依然存在，相關企業將獲得供需改善下的成長機會。