本報記者 楊潔

    一年前，監管部門表態支持地方更加有力推進“保交樓、保民生、保穩定”后，“保交樓”迎來進一步政策支持，且多次被重要會議提及。與此同時，各地政府和金融機構做好相關服務，以切實行動助力房地產企業融資，促進房地產業良性循環和健康發展。

    當前，信貸、債券、股權融資（業內稱為“三支箭”）等多層面針對房企融資的支持政策均已推出，“保交樓”專項借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具也加速落地?！蹲C券日報》記者在采訪中了解到，在“保交樓”實際運作中，商業銀行按照“一樓一策”原則分類化解房地產企業風險隱患，且明確還款“后進先出”原則，而“保交樓”貸款支持計劃也并非硬性分配。業界期待“保交樓”資金和配套舉措進一步跟進，以維持房地產市場平穩發展。

    金融機構積極配合

    繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后，一系列政策陸續推出。同年8月份，人民銀行出臺專項措施，通過政策性銀行提供2000億元規模的“保交樓”專項借款；11月份，人民銀行又推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃。至此，“保交樓”專項支持資金達到4000億元。

    記者此前從監管部門獲悉，“保交樓”專項借款資金已于去年11月底基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付。

    商業銀行也積極推進專項借款配套融資工作，助力化解房地產企業風險。華北地區某大型商業銀行相關人士告訴《證券日報》記者，對于政策性銀行已進入或擬進入，尚未納入人民銀行“保交樓”計劃的困難房企項目，該行積極配合當地政府、住建部門等申報納入“保交樓”支持計劃名單。該行也探索了多種“保交樓”融資支持模式，例如，資產購買模式（單位購買貸款、住房租賃購買貸款）、房開貸模式（房地產開發貸款）、股權并購模式（并購貸款）等。

    日前，住建部黨組書記、部長倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業銀行配套融資上的積極態度和所做的工作，希望中國銀行進一步加大工作力度，為促進房地產市場平穩健康發展、維護社會大局穩定作出更多貢獻。

    針對人民銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計劃，記者從業內了解到，該筆資金并非硬性分配，是以當地政府為主導，對各自區域內樓盤進行篩查后確定“保交樓”名單，再根據實際情況與銀行進行對接。

    銀行在開展“保交樓”業務時也有一套標準，據業內人士介紹，首先，房企的資產負債已經經過地方政府組織的具備資質的機構進行審計，看其是否還存在隱性的其他融資，然后銀行再制定“一樓一策”的實施方案。其次，對于房企的存量業務，要明確新老劃斷，防止銀行“保交樓”資金放出后被企業挪用于償還之前借款。此外，要明確還款“后進先出”原則，“保交樓”資金要有司法保障。

    7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局兩部門發布通知表示，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

    《證券日報》記者在采訪中了解到，事實上，多家商業銀行已積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式對房企進行支持。此外，為支持重點企業，還有幾家銀行協商組建銀團貸款模式，與房企重新簽訂協議，以保證項目順利交付。

    某商業銀行業務人士表示：“一系列‘保交樓’金融支持舉措出臺恰逢其時，對于穩定市場，保障購房者權益具有重大作用，金融機構落實也較為到位，從目前‘保交樓’整體運行情況來看總體是不錯的。”

    “三支箭”有序落地

    去年以來，金融支持房地產的“三支箭”齊發，為房地產企業注入“新鮮血液”。

    在“第一支箭”信貸融資支持方面，記者據公開數據不完全梳理，自“金融16條”發布以來，當前銀行授信額度超6.1萬億元，有190多家房地產企業獲得銀行授信。從獲得授信額度看，萬科、綠城均超過4000億元，其中，萬科已獲得超22家銀行授信。

    “第二支箭”民營企業債券融資計劃方面，中國銀行間市場交易商協會（以下簡稱“交易商協會”）多次召開民營地產企業座談會，持續推進并擴大民營企業債券融資支持工具。數據顯示，房企融資方面，2022年交易商協會支持房企發行債務融資工具2928億元，同比增長11%。支持民營房企發行487億元，同比增長24%；支持民營房企注冊1415億元，同比增長249%。4家優質房企共完成780億元的儲架式項目注冊。中債增進公司為12家民營房企205億元債券的發行提供增信支持。

    今年6月29日，交易商協會發布《關于進一步提升債務融資工具融資服務質效有關事項的通知》，明確提出發揮“第二支箭”支持作用，積極為符合條件的民營企業發債融資提供增信支持。這將進一步促進民營企業融資恢復，降低融資成本。

    對于“第三支箭”股權融資，金融監管部門也給予了房地產行業全方位支持，放開了房地產企業通過資本市場進行并購重組融資、再融資等諸多限制。不少房企相繼宣布啟動定增或配股計劃。今年6月份以來，“第三支箭”更是持續發力，6月16日，招商蛇口發行股份購買資產并募集配套資金申請獲證監會注冊生效，標志著房企股權融資在實操層面的正式落地；6月27日，4家上市房企再融資項目申請獲證監會注冊生效，成為“第三支箭”后，A股首批落地的上市房企再融資項目。

    克而瑞研究中心企業研究總監房玲對《證券日報》記者表示，今年以來，房地產市場銷售與融資環境修復都不及預期，房企資金層面持續承壓。近期，政策支持釋放積極信號，或對改善行業流動性、提振購房者信心起到積極促進作用。

    房企融資仍需加大支持

    不過，當前房企償債壓力仍較大。中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者，目前，房企債券存量余額約2.9萬億元，海外債占比38.1%。今年三季度為償債高峰。

    一年來，“保交樓”取得積極進展，但在關鍵節點金融政策對于房企融資支持仍尤為重要。業內人士期待，接下來有更多政策出臺助力“保交樓”加速落地。

    從后續政策發力方向來看，劉水表示，一是前期政策加快落實；二是繼續加大“保交樓”資金支持，包括加大對企業資金的支持力度，企業資金面逐漸改善才能對“保交樓”形成更好支撐；三是進一步擴大現房銷售試點范圍，進一步完善預售相關政策。例如，對存在交付風險企業提高預售門檻、加強資金監管等，維護購房者的合法權益。除此之外，地方政府亦可通過定向回購的方式支持“保交樓”，如回購商品房作為保租房等，推動項目快復工、早交付。

    東方金誠首席宏觀分析師王青預計，在延續實施保交樓專項借款支持計劃基礎上，不排除三季度增加額度，乃至推出新的定向支持工具的可能。后續，若各類政策調整到位，三季度末樓市有望進一步企穩回升，四季度房地產投資也將出現回暖。這不僅會有力提振整體消費和投資信心，激發經濟內生增長動能，還能切實防范重大經濟金融風險。