日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

    業內人士認為，城中村改造對于增加優質房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時，有助于提升土地資源價值，升級城市功能。通過創新專項金融產品等手段，可以吸引更多社會資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場規模有望重回萬億元。房企可以重點關注城中村改造中的新機會和新要求，找到發力點和盈利點。

    市場規模大

    會議明確，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

    要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。

    中國證券報記者梳理發現，今年以來，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持政策。

    國金證券研報顯示，2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。在一線城市中，2023年廣州計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規模或重回萬億元以上。

    盤活存量資產

    中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。

    “超大特大城市人口基數大，產業、生活等各類要素聚集度高，這類城市房地產市場基本進入存量時代。通過更新改造，可有效提高居住空間和供給質量。舊城改造包括內容較多，需要在土地功能置換、產業提升、歷史文化保護等方面進行同步優化，通過綜合性更新，實現舊城人居環境、城市功能、城市形象的整體提升。”58安居客研究院院長張波表示。

    廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，推動城中村改造能夠將供給側結構性改革和高質量發展銜接起來，解決城市發展不平衡等方面的問題。

    易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，城中村改造將成為一些城市今年重點工作任務，有利于盤活存量資產，提升城市功能。

    吸引社會資本

    張大偉表示，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以國有企業參與為主。通過創新專項金融產品、實施更大的稅收優惠等措施，可以吸引更多社會資本介入，加快城中村改造步伐。

    目前，城中村改造已經探索出多種模式，如廣州模式、深圳模式、鄭州模式等，各種模式在改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面各有不同。從改造主體看，可以分為三種類型：政府主導型，如杭州；開發商主導，如珠海；村集體為主導，如廣州。在改造方式上，各地根據城市規劃、功能定位等考量，改造方式包括徹底重建、局部重建和綜合整治等。而補償方式可以分為兩類；一類是實物補償和貨幣補償相結合，如鄭州；另一類是根據原有住房面積市場估價，直接補償一定面積住房，如杭州。

    “總體看，城中村改造有助于提升相關土地資源的價值，同時導入各類公共配套設施，升級城市功能。城中村改造要發揮民間資本的作用。房企可以重點關注城中村改造中的新機會和新要求，找到發力點和盈利點。”嚴躍進表示。