本報記者 袁傳璽

    10月23日，在重陽節之際，北京鏈家研究院與中國人民大學勞動人事學院專家課題組舉辦“積極老齡化適老新居住”沙龍，并聯合發布《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》）。

    圖注：《2023年北京老年居住需求洞察報告》發布現場/企業供圖

    基于北京鏈家近五年的真實交易數據，《報告》描摹出北京老年群體的置業現狀、置業偏好、置業行為的圖景，為老年居住保障體系設計、住房適老改造、社區養老服務等提供一個參照樣本。

    “老人老房”迎來拐點

    催生適老居住新需求

    隨著人口老齡化進一步加劇，2022年北京市60歲及以上常住人口占比達到21.3%。經歷了改革開放40年，特別是20世紀90年代住房制度改革以來，60歲及以上老年人已普遍從“筒子樓”時代進入“基本適居”。

    《報告》顯示，目前多數老人所擁有的住房處于城市中心區域，能夠享受較好的公共服務。但隨著時代變遷，“人老房也老”的問題愈發凸顯。很多老舊小區從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養老需求。

    在北京鏈家研究院院長高原看來，人口老化、住宅老化與社區老化等同步發生，“老人老房”步入拐點，改善住房條件或周邊配套設施，成為當下城鎮老人提升居住品質的核心訴求。而伴隨房地產市場的蓬勃發展，老人通過房屋增值分享到城市發展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎。

    “雙驅動”模型下

    減量與增量并存

    《報告》顯示，在北京售房老人調查樣本中，出于改善性換購動機的占比達到40.8%。在改善居住的同時，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構成老人住房交易的“雙驅動模型”。在《報告》的售房老人樣本中，代際支持占比達到42.2%，其中最多的是幫助子女購房，其次是作為財產分配給子女或幫子女還債。

    在雙驅動模型下，老年群體在房屋置換過程中呈現出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

    一般來說，對于家庭財富條件相對較好或子女依賴度較低的老年人，會選擇增量置換實現理想居住。《報告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發生在現有房屋居住價值較低或較高的兩端人群。

    對于原有房屋價值較低的老年群體，通常表現為賣出原有200萬-400萬的一居室，購入400萬-600萬兩居室；對于原有住房價值相對較高的群體，加上更強的支付能力，在置換中追求“從好到優”，偏好大面積商品住宅。

    中國人民大學勞動人事學院社保系主任白晨表示，在中國文化中，住房不僅是用來居住的住所，也是老年人維系家庭關系的重要紐帶。無論是適老化居住改善需求，還是代際支持需求，都為我們在“個體生命周期”視角之外，提供了理解老年人住房消費需求與動機的更加豐富的視角。

    偏愛主城區和近郊

    優質物業付費意愿高

    在大眾普遍認知中，老年人更喜歡安靜的郊區。但《報告》顯示，老年人置業更傾向于主城區和近郊，在空間特征上，老年人置業更喜歡中心城區，希望住在二到四環間的老人甚至比青年人更多。

    一方面，出于代際支持，老年人傾向選擇與子女較為接近的片區，可以更便于父母子女相互照應。同時，隨著年齡的增長，老年人更加依賴便捷的公共交通，以及中心城區更好的醫療、商業配套設施。

    在對居住條件的要求方面，大部分老年群體選擇中等面積、中間套型的“理想型”。據推測，這可能出于減輕家務清潔壓力和減輕孤獨感。《報告》數據顯示，38.2%的老年群體偏好60-90平方米的房屋，選擇120平方米以上的老年人不足兩成。

    從《報告》研究結果看，老年群體置換需求“理想的約數”是五到六環之間、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。

    中國房地產業協會會長馮俊表示，隨著時間的推移，老年人對住房的需求發生了顯著變化，但住房服務的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯，亟需社會各方合力提高適老化程度，完善居住保障體系設計、住房適老改造、社區養老服務，讓老年人擁有更美好的居住環境，積極享受老齡生活，共享社會發展的紅利。

（編輯 田冬）