本報記者 謝若琳 見習記者 毛藝融

    首批消費基礎設施REITs即將上市。據Wind數據統計，截至2月26日，已有6單消費基礎設施REITs獲批，其中3單已定價發售并完成募集，分別為華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業REIT，發行總規模達89.23億元。

    與此同時，更多產品正在籌備中。中金印力消費REIT已獲批，擬募集資金35.77億元。華安百聯消費REIT、華夏首創奧特萊斯REIT已申報并獲受理，尚未拿到行政許可通知書。此外，首衡集團、魯能商管、天虹股份、廣州城投集團等也相繼啟動了消費基礎設施REITs發行工作。

    政策利好頻出

    項目落地進程加快

    從政策面來看，2023年3月份，國家發展改革委發文將公募REITs擴容至消費基礎設施領域，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。當年10月份，證監會發布修訂后的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，將“百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施”等明確納入基礎設施范圍。

    從當前消費基礎設施REITs的底層資產來看，主要集中在百貨商場、購物中心等商業不動產領域，由于其投資金額高、投資回報周期長，推出消費基礎設施REITs，有利于增強居民消費能力，進一步落實擴大消費的政策部署。

    更多政策利好有助于盤活存量消費基礎設施、補齊消費基礎設施短板。商務部將2024年定為“消費促進年”，可以預見，在政策推動下，將推動消費持續擴大，激發有潛能的消費。

    此外，消費基礎設施REITs項目將進入新一輪高質量擴容。證監會發布關于政協十四屆全國委員會第一次會議第03037號提案答復的函稱，證監會將會同國家發展改革委積極推進符合條件的消費基礎設施REITs項目落地，推動盤活存量資產、擴大有效投資和提振消費。

    同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，隨著對消費基礎設施REITs的政策支持力度持續加大，有助于進一步提升商業項目運營質效，推動消費模式和消費場景的迭代升級，激發區域消費活力，促進居民消費的恢復和擴大。

    存量資產規模可觀

    市場發展空間巨大

    隨著行業規模擴大、資產類別擴容，2024年預計會有更多企業選擇申報發行消費基礎設施REITs，發展前景值得期待。此外，公募REITs為消費基礎設施投資提供有效的退出渠道，實現“投、融、管、退”閉環。

    “從國際成熟REITs市場來看，消費基礎設施REITs占據較高比例。”清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇表示，據市場調研機構MordorInteligence數據，美國2023年消費基礎設施REITs的滲透率約為10.35%，若以此類比計算，我國消費基礎設施REITs規模保守估計可達7000億元，未來將具備更大的發展空間。

    中航基金不動產投資部相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，相較于其他類型的REITs，消費基礎設施REITs底層資產市場化程度較高、細分業態更為豐富，具有廣闊的發展前景。

    在消費基礎設施REITs的底層資產里，購物中心成為重要資產類別。“在試點范圍中，購物中心是消費最活躍的基礎設施，具有體量大、結構復雜多樣、消費場景多變且更新快、租戶數量和品種多且分散、消費密集且高頻等特點，對運營商的運營能力有較高要求。”上述中航基金不動產投資部相關負責人表示，從當前即將上市的消費基礎設施REITs的資產來看，華夏華潤、華夏金茂、中金印力均為購物中心資產，具備較強的稀缺性。

    從存量資產來看，我國購物中心整體規模不斷攀升。據贏商網大數據統計，截至2023年12月底，國內已開業購物中心5827個，體量為5.17億平方米，存量增速放緩至6.8%。興業證券分析師孟杰在研報中表示，總體而言，消費基礎設施REITs，尤其是購物中心REITs，具有鮮明的成長性特點，同時目前估值整體處于較為合理的范圍。

    在宋紅衛看來，消費基礎設施REITs的規模潛力較大，核心城市核心區域的優質大型商業項目、優質的特色性社區商業項目這兩類資產值得關注，其投資回報率普遍較高。此外，未來農貿市場和家居賣場等能否有REITs項目落地，也值得關注。