本報(bào)記者 張薌逸

    9月28日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》（以下簡稱《意見》），以推動新建和存量住宅的品質(zhì)提升。

    記者注意到，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》施行以來，多地發(fā)力推動“好房子”建設(shè)，構(gòu)建地方配套標(biāo)準(zhǔn)，更好地滿足廣大人民群眾對美好生活的期待。58安居客研究院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，全國多省市相繼出臺文件，針對新建住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，有力推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)提升居住品質(zhì)，從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)型。

    因地制宜確立標(biāo)準(zhǔn)

    上海本次發(fā)布的《意見》從加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)、提升環(huán)境品質(zhì)、完善住宅建筑功能、實(shí)施城市更新、提升服務(wù)和治理水平等角度入手，推出17項(xiàng)具體措施，發(fā)力提升城市居住環(huán)境和住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)。

    例如，在提升陽臺空間品質(zhì)方面，《意見》明確，為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過0.75米（含0.75米）的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞式陽臺，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì)入戶型建筑面積10%的陽臺面積。

    在豐富建筑形態(tài)和整體效果方面，《意見》提到，對住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報(bào)圖紙中提供設(shè)計(jì)詳圖，在施工階段及時(shí)通知測繪單位進(jìn)行跟測，在“多測合一”測繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計(jì)入容積率。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報(bào)》記者表示，過去，開發(fā)商為增加室內(nèi)使用面積，往往要考慮外立面材料的選擇。《意見》為更富美感、現(xiàn)代感的外立面新材料、新部件的投入創(chuàng)造了條件，也讓建筑從過去的“平面裝飾”邁向“立體塑造”，這是建筑建造上的巨大進(jìn)步。

    “據(jù)58安居客研究院調(diào)研，61.6%的購房者將‘居住舒適度’作為首要購房標(biāo)準(zhǔn)，其中40.3%關(guān)注自然采光與通風(fēng)，33%重視戶型空間布局。這也表明品質(zhì)升級正在成為市場核心關(guān)注點(diǎn)。”張波表示，上海調(diào)整陽臺設(shè)計(jì)、外立面材質(zhì)等指標(biāo)計(jì)容規(guī)則，并通過“多測合一”平臺實(shí)現(xiàn)全流程監(jiān)管，就是迎合這種需求變化的直接體現(xiàn)。

    廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于9月25日就《關(guān)于推進(jìn)好房子建設(shè)的工作指引（征求意見稿）》（以下簡稱《指引》）公開征求意見。《指引》要求，住宅首層入戶大堂及作為居民公共活動空間的架空層，凈高不低于3.5米；住宅層高不低于3.0米，設(shè)有中央空調(diào)、集中新風(fēng)系統(tǒng)的住宅層高不宜低于3.1米。

    《指引》還明確，公共空間布局應(yīng)落實(shí)全域無障礙設(shè)計(jì)要求，結(jié)合嶺南氣候特征，通過騎樓、風(fēng)雨連廊和架空層等要素構(gòu)建舒適連續(xù)的步行系統(tǒng)。

    “廣州擬發(fā)布的《指引》是在國家底線標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)本地氣候環(huán)境等實(shí)際情況落實(shí)的地方標(biāo)準(zhǔn)，整體來看要求高于國家標(biāo)準(zhǔn)。”李宇嘉表示，以架空層為例，廣州溫度高、濕度較大、臺風(fēng)等極端天氣多，首層作為大堂、架空層是普遍現(xiàn)象。《指引》明確架空層高度強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了嶺南特色。

    張波分析稱，各地在房地產(chǎn)市場情況、人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域規(guī)劃等方面均存在差異，“好房子”相關(guān)指引也會有所側(cè)重，這些差異既符合“因城施策”原則，也為全國房地產(chǎn)市場提供了多樣化的改革樣本。

    結(jié)合城市更新提升品質(zhì)

    8月份發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》要求，系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。

    值得注意的是，在推進(jìn)“好房子”建設(shè)的過程中，多地將其與城市更新有機(jī)結(jié)合，推動存量住宅的品質(zhì)提升。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)做法（第一批）》提到，北京市開展“原拆原建”改造，推動老房子變“好房子”。實(shí)施樺皮廠8號樓危舊房改建等項(xiàng)目，通過“混凝土模塊化集成建筑技術(shù)”進(jìn)行“原拆原建”改造，主要采用合理退線、管井外移、雙層樓板、裝配式裝修、一體化保溫、門窗一體化反打、衛(wèi)生間同層排水等技術(shù)，僅用時(shí)3個(gè)月就實(shí)現(xiàn)老舊住房“換新顏”，有效改善了居住體驗(yàn)。

    上海本次發(fā)布的《意見》明確，支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、拆除重建后，增加廚房、臥室、起居室等住宅套內(nèi)建筑面積，繼續(xù)保留劃撥方式。

    張波表示，“好房子”要重點(diǎn)解決民生問題。居民對存量住房品質(zhì)問題關(guān)注度很高，“好房子”建設(shè)在老舊小區(qū)和保障性住房層面的推進(jìn)正是回應(yīng)這一民生訴求。此外，老舊小區(qū)加裝電梯和適老化改造覆蓋面不斷增大，更好地落實(shí)了住房全生命周期管理。

    張波建議，“好房子”要和城市更新深度融合，例如通過“原拆原建”模式改造危舊房，既保留歷史風(fēng)貌又提升居住品質(zhì)，不僅改善了居住環(huán)境，還能帶動周邊房價(jià)企穩(wěn)回升。此外，各地也要緊跟需求變化適時(shí)調(diào)整，人口流入城市關(guān)注提升住房品質(zhì)，有效落地智能建造和技術(shù)導(dǎo)則吸引新增住房需求；人口流出城市，則更需關(guān)注通過開發(fā)和綠色生態(tài)住宅建設(shè)，大幅提升居住品質(zhì)，以此拉動改善需求有效入市。