近日，針對信貸資金違規流入樓市、購房者違規加杠桿的現象，廣州、深圳、上海等熱點城市正在掀起一場力度空前的圍剿和肅清。通過銀行自查、監督檢查、違規處罰等地毯式的整治，在重塑財經紀律、規范金融秩序的同時，針對近期出現的中介對接、一條龍服務等資金違規流入樓市的新現象、新模式，建立精細化的監管舉措，嚴堵披著實體外衣的中小微貸款進入樓市，嚴打首付款融資，將“房住不炒”、控制杠桿率和紓困中小微有機結合。

    事實上，對于實體資金違規流入樓市，購房者違規加杠桿，既有的金融監管有明確的政策體系。除了傳統的“三查”（貸前調查、貸中審查、貸后檢查）外，還有各類別貸款的監管機制。比如，對實體企業貸款的合規性，銀行要開展交易背景調查、經營實體調查和“受托支付”（貸款直接支付給貸款申請人的交易對手）等。對成立不到半年的企業和過戶不到半年的房屋，不允許申請經營貸，打擊空殼公司套貸。這些舉措的目的是，確保資金投放與用途相符。

    經營貸、消費貸流入樓市

    對購房者違規加杠桿，既有差別化的住房信貸政策制約，也有對于首付款資金來源的審查。比如，首付款只能來源于購房者或直系親屬的存款、理財等，不得利用消費貸、信用貸（包括信用卡）、過橋融資、經營貸等。但是，既有的監管體系，已不適應當前住房市場、金融市場的變化。

    首先，2019年我國建立了新的貸款“定價錨”，即紓困中小微和實體經濟的1年期LPR，針對地產融資的5年期LPR，并且1年期LPR第一次趨勢性地低于5年期的LPR。由此，產生利率套利的內在激勵。同時疫情后，銀行有紓困中小微的貸款任務（2020年五大行中小微貸增長不低于30%），加上樓市回升，地產抵押物“天然安全”、中小微貸款“天然風險”的頑固認識，部分銀行對資金是否流向樓市，并無監管動力。這樣既滿足了中小微貸款投放的任務，又保障了貸款安全、銀行收益。而且，有的銀行創設“氣球貸”“接力貸”“循環貸”等，將期限本只有1年的消費貸、經營貸延至10年以上，迎合地產貸款融資。

    其次，近年來資金中介大行其道，特別是2018年以后P2P、互聯網金融等受到整治后，房產中介、房屋管家、投資公司、理財和小貸公司等，如雨后春筍般活躍起來，并開始轉向地產領域，充當銀行和投資者、購房者之間的融資中介。同時，互聯網移動終端普及，融資信息擴散和匹配通過微信小程序、微信群、線下活動（比如各式各樣的投融資講座）等完成，銀行、房產中介、小貸公司、購房者均參與其中，導致交易極其隱蔽，監管難度加大。

    再次，2020年下半年以后，部分區域房地產市場快速回升，熱點城市再次啟動新房價格引導政策。但是，70城房價指數顯示，一線城市二季度、三季度、四季度二手房價指數同比分別上漲2.4%、5.2%和7.4%，2021年2月份漲幅達到10.8%。由此，2020年包括滬深、杭州等在內的熱點城市，出現了史無前例的一二手房“價格倒掛”，也助推了愈演愈烈的“打新套利”，投資客積極參與，對融資的需求不斷增加，也助長了資金違規進入樓市。

    因此，2020年第一次出現了經營貸、消費貸流入樓市案例增加的情況。廣東銀監局近期排查，發現違規流入樓市的貸款金額2.77億元、920戶；深圳銀保監局選取6家銀行集中開展現場檢查，責令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。

    根據今年政府工作報告，2021年大型商業銀行普惠小微企業貸款將增長30%以上。目前看，資金違規流入樓市的現象并未大面積發生，但為了確保資金能進到中小微企業，就必須要阻止勢頭的蔓延。

    完善既有監管體系

    從近期深圳、上海、廣州的監管舉措來看，可謂是標本兼治，既通過自查督察、抽貸和處罰，嚴打違規融資和銀行放貸，也完善既有的監管體系。

    一是明晰首付款來源的監管機制，比如廣州監管要求，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內的轉入的資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實為合理收入所得（存款、理財、保險余額、股票余額等），而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準入。另外，提交放款合規環節，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業務的，需提前結清后方可發放。

    二是總結典型案例，嚴打內外結合的套利。比如，深圳各類資金中介比較多，監管機構總結了三類套利行為，包括銀行員工誘導借款人使用經營貸，銀行通過微信號與小貸公司合作套取資金，經紀公司提供購房、成立企業、貸款咨詢等環節提供“一條龍”服務?；诖?，建立營銷展業新規范、整治銀行微信號、推進穿透式資金監管等。

    三是針對自查發現的問題，重塑地產貸款監管體系。比如，上海明確房屋主體結構未封頂前（商用房竣工驗備前），不得發放個人住房貸款、抵押貸款；嚴格排查首付款資金來源，發現非自有資金的一律退單；存量貸款開展貸后審查，嚴格落實資金用途材料證明或印證力等要求。2020年，熱點城市房價上漲，與實體經濟基本面（經濟增長、居民可支配收入、住房租金）有所背離，其中有資金違規流入樓市、首付融資等違規加杠桿的情形。建立精細化的監管舉措，嚴肅差別化的信貸政策，樓市過度繁榮現象將被控制，商品住房市場也將趨于平穩。