本報記者 昌校宇

    “普洛斯全國的保稅倉網絡、過硬的高標準倉庫質量以及雄厚的資本實力，有力地促進了公司的業務發展。”普洛斯廣州保稅物流園租戶企業之一、某跨境電商供應鏈服務企業相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示，公司主要為海外品牌進入中國、中國優品出海搭建數字營銷“快車道”，通過向普洛斯“借力”，目前公司已為多家國際品牌提供全鏈路數字化供應鏈服務。

    上述企業相關負責人的事實陳述，側面展示了一只公募REITs產品底層資產優中選優的篩選結果。在首批9只公募REITs中的首單滬市倉儲物流類項目——中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）擴募工作啟動一周年之際，《證券日報》記者奔赴廣州市，調研中金普洛斯REIT底層資產的運營情況，而普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯增城物流園正是兩個入池資產。

    追求“穩定性”目標

    普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪對《證券日報》記者表示，繼2023年6月份完成首次擴募新購入3項基礎設施資產后，中金普洛斯REIT成為實現“首發+擴募”雙首批的基礎設施公募REITs之一。

    具體來看，在首次發行方面，中金普洛斯REIT首次發行實際募集金額58.35億元，扣除原始權益人償還外部債務、繳納相關稅費以及原始權益人及其關聯方認購戰略配售份額后，實際凈回收資金金額42.05億元。截至目前，普洛斯中國累計完成基礎設施項目權益投資共計42.05億元，已經完成首發凈回收資金的全部投資。在擴募方面，自中金普洛斯REIT完成首次擴募后，持有的倉儲物流園區數量由7個增至10個，所在區域覆蓋京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，可租賃面積約116萬平方米。

    談及擴募意義，普洛斯相關負責人對《證券日報》記者表示：“一是不斷增加資產管理規模，提升投資者回報。二是提升資產包類別、區域的分散度，有效分散風險。”

    目前，底層資產數量最多且分布區域較為分散已成中金普洛斯REIT的標志性特點之一，而10個園區的平均出租率依舊能維持在近90%左右，這與趙明琪數次提到的普洛斯所追求的“穩定性”目標直接相關。

    一方面，盡可能保持出租率和租金水平的穩定性。趙明琪介紹，首先，普洛斯的物流基礎設施網絡目前覆蓋了國內70個城市，資產面積近5000萬平方米，能支持很多大型客戶在短期之內完成整個物流網絡化建設和基地建設。其次，大型企業客戶通常都會提前3年至5年與普洛斯分享新的發展規劃以及基地建設的中期規劃，而這些規劃都需要基礎設施來支持，普洛斯有實力為支持客戶的下一步發展做好準備。最后，普洛斯愿意作為“陪伴型”伙伴來支持處于有潛力賽道的初創型企業成長，同時也致力于為廣大客戶運營創造價值，包括綠色低碳、降本增效等。因此雙方不簡單是甲、乙方的租賃關系，而是長期穩定的商業伙伴關系。

    這一點在記者調研走訪時與普洛斯增城物流園租戶之一，普冷國際（上海）有限公司（簡稱“普冷”）華南區總經理鄭李輝的交流中也有所體現。鄭李輝對《證券日報》記者表示：“我們是一家專注高品質食品物流的冷鏈企業，客戶多為國際和國內的行業龍頭，對冷庫的要求極高，普洛斯增城物流園高質量倉儲空間為我們在高標業務中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。同時，園區屋頂安裝的光伏發電設施、綠色租賃合約，以及其他多種節能舉措，在支持租戶企業低碳運營外，也進一步匹配了越來越多客戶的ESG要求。”

    另一方面，更重要的是追求資產運營的穩定性。趙明琪表示，中金普洛斯REIT的現金流來源于底層資產租賃產生的租金及物業管理服務費，保持資產運營的穩定性也是為投資者提供持續穩定回報的核心因素之一。作為中金普洛斯REIT的原始權益人和外部管理機構，普洛斯有義務做好客戶主動管理，如密切關注企業客戶在經濟周期的發展過程中所在行業的發展狀態與趨勢。同時，普洛斯長期密切關注企業的運營表現、所在賽道的現狀與發展趨勢，如果市場表現是良性的，雙方的合作相對來說也會持續更長時間。

    為投資者創造長期穩定回報

    基于高效穩健的運營，中金普洛斯REIT持續為投資者創造長期穩定的回報。中金普洛斯REIT基金經理陳茸茸對《證券日報》記者表示，截至今年9月份，中金普洛斯REIT合計完成了5次分紅，累計金額達到了約5.8億元。

    事實上，普洛斯同時也是普洛斯日本不動產投資信托基金（以下簡稱“GLPJ-REIT”）的發起人和管理者。自2012年12月份在東京證券交易所上市至今，GLPJ-REIT已成功完成11次擴募，實現了規模與市值的高速增長，如今成為日本最大的物流基礎設施J-REITs之一。

    結合自身運營經驗，趙明琪坦言：“未來在市場時機適宜的情況下，中金普洛斯REIT希望能夠持續擴募，做大資產管理體量。同時，期待政策面給予產品創新支持。”