本報(bào)訊 （記者毛藝融）2021年6月21日，首批9只公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）成功上市，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式落地。其中，中金普洛斯、東吳蘇園、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、浙商滬杭甬、華安張江產(chǎn)業(yè)園共5只REITs在上交所首發(fā)上市，募資規(guī)模合計(jì)166億元，拉開了滬市REITS蓬勃發(fā)展的序幕。

    截至6月5日收盤，距首批REITs上市過去不到4年時(shí)間，全市場(chǎng)公募REITs總市值達(dá)到2019.91億元，為歷史首次突破2000億元；其中上交所REITs總市值1352億元，占比67%。中證REITs全收益指數(shù)收于1107.35點(diǎn)，創(chuàng)2023年3月6日以來新高。

    一級(jí)市場(chǎng)逐步擴(kuò)容

    資產(chǎn)類型不斷增加

    REITs資產(chǎn)規(guī)模增加。截至2025年6月5日，上交所共有44單REITs產(chǎn)品上市，數(shù)量較2023年底增加一倍；募集規(guī)模1216億元，市場(chǎng)占比近七成。

    產(chǎn)權(quán)類方面，園區(qū)項(xiàng)目全市場(chǎng)17單，其中上交所12單，募集規(guī)模203億元；倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目全市場(chǎng)9單，其中上交所5單，募集規(guī)模138億元；消費(fèi)項(xiàng)目全市場(chǎng)8單，其中上交所4單，募集規(guī)模63億元；保障性租賃住房項(xiàng)目全市場(chǎng)8單，其中上交所6單，募集規(guī)模95億元。

    經(jīng)營(yíng)權(quán)類方面，能源項(xiàng)目全市場(chǎng)7單，其中上交所5單，募集規(guī)模143億元；交通項(xiàng)目全市場(chǎng)13單，其中上交所10單，募集規(guī)模540億元；生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目全市場(chǎng)2單，其中上交所1單，募集規(guī)模19億元。

    REITs資產(chǎn)類型不斷拓寬。2024年以來，新資產(chǎn)類型包括首批消費(fèi)（嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT）、首單跨海大橋（平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT）、首單市政（國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT）。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，數(shù)據(jù)中心、旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域首單公募REITs有望加速落地。

    二級(jí)市場(chǎng)逐步回暖

    市場(chǎng)交投活躍

    市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前10年期國(guó)債收益率下行，流動(dòng)性充裕背景下，投資者進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)的配置價(jià)值，二級(jí)市場(chǎng)熱度有望繼續(xù)保持。

    漲跌幅方面，截至6月5日收盤，年內(nèi)滬市REITs復(fù)權(quán)漲幅達(dá)21%，超過中證REITs全收益指數(shù)的14%，較發(fā)行價(jià)漲幅更是達(dá)到28%。其中，表現(xiàn)突出的是消費(fèi)、租賃住房、收費(fèi)公路行業(yè)，年內(nèi)漲幅分別達(dá)到44%、26%、22%，均高于全市場(chǎng)同類項(xiàng)目的平均漲幅（全市場(chǎng)消費(fèi)漲幅33%、租賃住房漲幅25%、收費(fèi)公路漲幅19%）。

    流動(dòng)性方面，截至6月5日收盤，年內(nèi)滬市REITs日均成交額達(dá)4.4億元，占到全市場(chǎng)成交額的70%；日均換手率0.79%，也高于全市場(chǎng)平均0.77%。

    收益表現(xiàn)方面，截至6月5日收盤，年內(nèi)滬市REITs的平均現(xiàn)金流分派率5.8%、平均內(nèi)部收益率3.6%，仍具備配置性價(jià)比。

    經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合預(yù)期，提供穩(wěn)定分紅回報(bào)。滬市共有33只REITs披露2024年年報(bào)，較2023年增加13只；共實(shí)現(xiàn)收入85億元，同比增加35%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，同比增加28%；分紅金額59億元，同比增加32%。

    推動(dòng)完善REITs擴(kuò)募機(jī)制

    形成雙輪驅(qū)動(dòng)格局

    據(jù)悉，上交所正不斷推動(dòng)完善擴(kuò)募機(jī)制，形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局，助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    2023年，滬市完成擴(kuò)募上市的項(xiàng)目有華安張江REIT、中金普洛斯REIT，合計(jì)規(guī)模約50億元。2024年，滬市6單項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告，截至目前2單（京保REIT、臨港REIT）已通過，4單（華潤(rùn)有巢、東久REIT、京能光伏、廈門安居）處于上交所受理反饋階段。

    滬市擴(kuò)募項(xiàng)目在資產(chǎn)篩選上也體現(xiàn)了資產(chǎn)混包、跨區(qū)域資產(chǎn)組合等特點(diǎn)。中航京能REIT本次擬購入云南水電站項(xiàng)目——國(guó)內(nèi)首單跨區(qū)域探索“光伏+水電”資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目。國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募創(chuàng)新推出了“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合，擬購入的康橋項(xiàng)目—位于浦東新區(qū)張江科學(xué)城片區(qū)，是臨港產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入張江科學(xué)城的“橋頭堡”。

（編輯 郭之宸）