2020年被視為公募REITs“元年”。監管機構相繼出臺《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）《公開募集基礎設施證券投資基金指引》（以下簡稱《指引》）等文件。

    截至9月末，我國REITs試點的頂層設計及核心配套文件基本成型，試點工作有條不紊進行中。11月，多家擬上報公募REITs項目的基金公司參與了國家發改委組織的基礎設施REITs項目答辯。最新消息是，此前參與答辯的近30個公募REITs項目中，已有多個項目由發改委推薦給證監會。

    公募REITs的腳步越來越近，而普通投資者對這一產品卻不是很了解。《每日經濟新聞》記者采訪了基金公司和專業人士，希望能幫助大家更加了解這一新產品，并且為挑選適合自己的REITs基金做足功課。

    有望成為優秀投資標的

    作為一個嶄新的投資品種，公募REITs受到了來自各方的高度關注。那么REITs到底是個啥？

    從比較正式的定義來看，REITs是以發行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，并將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。本質而言，REITs是將不動產產生的穩定現金流在資本市場證券化，連接資金供給方和需求方，從而實現資源整合與跨期配置的重要手段。

    嘉實基金有關人士告訴記者，REITs的產品推出不同于股票、也不同于債券，是基于實物資產上的現金流，而且以現金流分紅為特點的一類資產，這將根本改變中國資本市場整體基礎設施的性質和特征。同時，它將會給投資人帶來完全獨立屬性的、相關度很低的一類資產，同時是以現金回報為特征的，有望改善投資人風險收益特征。

    他進一步指出，REITs的風險收益特性不同于股票和債券，兼具“股票+債券”的特征，既有類似債券的穩定分紅收益，又有類似股票的資本利得，同時具有一定的波動性。“但是，穩定的分紅收益使得REITs成為優秀的投資標的，是有效的大類資產配置工具。”

    綜觀REITs的發展歷史，可以發現這類產品起源于20世紀60年代的美國，期間相關稅收制度革新驅動其大幅發展，2018年末全球總市值超過2萬億美元。華泰證券研報指出，我國REITs起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和證監會等部門持續推進REITs制度建設。2014年，在資產證券化迎來備案制利好、房地產融資環境改善的驅動下，類REITs規模開始快速擴張，為公募REITs的推出奠定了良好基礎。

    公募REITs箭在弦上

    2015年鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金出現，國內公募類REITs成功破冰。但是由于這只產品并不直接持有物業而只有租金收入，被歸為“類REITs”產品。截至目前，市場上的相關產品還有嘉實全球房地產、廣發美國房地產、諾安全球收益不動產、南方道瓊斯美國精選REIT指數、上投摩根富時發達市場REITs指數等多只QDII基金。

    那么哪些項目可以發行公募REITs呢？根據《通知》中的表述，基礎設施REITs試點項目首要聚焦京津冀、雄安新區等重點區域，同時優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵5G、通信鐵塔、物聯網等新型基礎設施項目開展。主要包括：倉儲物流、收費公路、城鎮供水、人工智能等項目。值得注意的是，住宅和商業地產并不在范圍內。

    上述嘉實基金有關人士坦言，經過多年發展，公募基金管理人在二級市場具有突出的股票與債券研究投資經驗，并被市場投資人廣泛認可。公募基金管理人在基礎實施公募REITs中所需要的資產運營能力，與其所具備的二級市場投資研究能力相比較，存在一定差距。但通過設置合理的治理機制，公募基金管理人可有效整合原始權益人的運營能力，從而極大地改善和提升公募基金管理人的資產運營能力。

    平安證券基金研究團隊執行總經理賈志也對記者表示，投研能力、風控能力與渠道資源將成為基金公司發展REITs的核心競爭力。“首先人才方面，團隊人員需要在基礎設施投資或運營管理、經濟、金融、法律、財會知識以及完整的項目操作經驗等方面均有較高的能力。其次，公募REITs和以往公募基金的投資管理有很大的不同，因此公司需要有完整且良好的投資管理機制，包括風控、合規、會計、投決等。第三，市場上可以作為REITs標的物的物業比較多，但和股票一樣有好有壞，公司能否拿到較好的項目也至關重要。”

    從這幾個方面入手

    在不少行業人士看來，公募REITs有利于穩投資、降杠桿、高效利用存量資產，并且提供了一種居民儲蓄投資轉化的新型產品，極大地豐富了投資人資產配置組合的可選標的。那么怎樣才能選出一只優質的、適合自己的REITs產品呢？

    有大型公募人士告訴記者，REITs產品在交易形式上與其他公募基金沒有太大的區別，場內和場外都可以進行交易。但考慮到封閉運作帶來的流動性上的區別，有場內交易ETF基金經驗的投資者可以更多地關注二級市場上市后的折溢價套利機會。

    但他同時也提醒，投資者在不了解REITs運作方式及投資標的的情況下，并不適合貿然參與對這類產品的投資。“因為REITs基金封閉期都比較長，而且又是新產品，前期肯定還處于摸索和磨合階段，普通投資者可以先觀望一下，等到足夠了解這類產品再作決定。”

    賈志也建議，投資者可從優選項目和優選具備一定實力的基金管理人，這兩方面來入手。“從項目的角度來看，投資者應當對REITs基金底層資產支持證券所持有的基礎設施項目公司有較為充分的了解，有足夠的判斷；從管理人的角度來看，投資者亦可向專業機構尋求相關投資建議以及可優選投研團隊實力強、擁有充足相關經驗的基金經理和基金公司進行投資。”

    而基于公募REITs交易結構的特殊性，他建議投資者應更多關注公募REITs每年披露的評估報告來作為二級市場交易價格的參考，而非單純按照傳統公募基金思路關注基金凈值。“公募REITs兼具權益和穩定分配屬性，既不能完全等同于權益類資產，更不能將其直接與固定收益類資產劃等號。而且不同于常規的公募基金，公募REITs采取合并報表估值。根據中國證券投資基金業協會《公開募集基礎設施證券投資基金運營操作指引》（征求意見稿），除依據《企業會計準則》規定可采用公允價值計量模式進行后續計量外，基礎設施項目資產原則上采用成本模式計量，以購買日確定的賬面價值為基礎，對其計提折舊、攤銷及減值。因此，采用成本模式計量公募REITs基金凈值波動，更多是一個企業會計層面的概念，和公募REITs的公允價值之間可能是有較大差異的。”