本報記者 趙琳 見習記者 林娉瑩

    關于商業地產進入存量時代的論調已傳唱近兩年，但如何建立具有內生效益的新商業模式，依然是各商管企業亟待解決的問題。在此背景下，皇庭國際提出了獨特的“6M”商業模式，為其商業板塊注入新生力量。

    日前，皇庭國際旗下深圳戴維斯商業管理有限公司（以下簡稱“皇庭戴維斯”）聯合東旭集團的新項目在安徽合肥正式亮相，標志著華東首座皇庭廣場的順利落地。在接受《證券日報》記者采訪時，皇庭國際董秘、皇庭戴維斯CEO曹劍表示，“當前，商業地產的行業集中度依然偏低，這給公司帶來了很大的市場空間。”

    深耕商管行業

    窗明幾凈、令人心生愉悅而富有活力，這是記者走訪皇庭國際新辦公室時對其氛圍的直接感受。在這里，同時擔任皇庭戴維斯CEO一職的皇庭國際董秘曹劍接受了記者專訪，就皇庭國際在商管行業深耕多年的成果、變革和其所在行業的發展特點等話題進行了分享。

    記者了解到，自2013年公司開發運營的首個大型購物中心項目——深圳皇庭廣場開業以來，皇庭國際在商業不動產領域成長迅速。年報顯示，去年公司核心項目皇庭廣場完成新簽及續簽品牌逾200家，部分新簽商鋪租金水平大幅提升，全年客流超2000萬人次、銷售同比增幅高達57.3%，實現租金及物業管理費等收入合計2.89億元。

    此外，2018年公司還通過資產置入重慶皇庭廣場新增了自持商場面積約8萬平米，并簽署多個輕資產的商業管理輸出項目。截至目前，皇庭國際的商業不動產總管理規模已超過120萬平米，業務布局拓展至國內珠三角、長三角、西南、中原和西北等地。

    “目前全國純粹做商業不動產運營的上市公司還是少的，基本上都是順帶地做”，訪談之中，曹劍也談到了公司所在行業的現狀。曹劍認為，國內購物中心的發展時間短、速度快，同時行業集中度也不高：“目前，全國規模以上的購物中心管理規模最大的商管公司市場占有率也只有3%-4%，其他公司的市場份額更小。”

    實際上，在公司看來，國內的商業不動產運營管理目前也還相對傳統，除標準化及專業化程度不高外，互聯網的滲透率也低。尤其在招商等核心環節，缺乏類似搜房網等在住宅市場的信息撮合平臺，品牌方和購物中心運營方溝通的效率非常低，對招商團隊的依賴非常高。曹劍表示“這種條件下，我們看到現在購物中心發展對項目團隊的經驗依賴性很強，但這種模式下的試錯成本很大，得經過漫長的培育期后才能知道做得對不對。

    關于這一點，麥肯錫咨詢也曾在相關報告中提到，如今大部分商場仍基于以往慣例、經驗和直覺來做決策，只能眼睜睜看著價值流失；該報告提出，“商場只有重塑業務模式，引入新技術，培養自身的大數據高級分析能力，才能在新環境中絕處逢生”。

    構建“6M”新模式

    基于公司發展歷程，曹劍認為行業仍很有發展空間：“皇庭國際這幾年以購物中心和寫字樓的商業化運營為主，所以，我們希望能抓住這一發展機會，把我們多年積累的經驗用起來，建立自己的標準，希望未來在開店的速度、招商運營的效率和坪效等都能有較大的提升，進而把規模做大。同時，購物中心承載的購物、滿足基本生活需求的功能，逐步演變成承載“社交、娛樂、教育”等為主的功能，這一點也符合人們消費升級的需求，也與人民群眾對美好生活的向往的追求是一致的。”

    在這一規劃下，皇庭國際于2016年進行了搭建商業運營服務平臺和金融服務平臺的嘗試，并在2017年成立皇庭戴維斯開始探索全新的商業模式。

    到2018年，皇庭國際首度提出“6M”綜合性商業管理模式的發展戰略，新商業模式開始成型。不同以往，公司以“商業+資本+互聯網“為依托，發揮“商業是場景，是流量和入口”的特點，以商管為基礎，提供高附加值的”商業運營、金融服務、資產管理、品牌孵化投資和智能化商管“等綜合管理服務。

    “在如今其承載功能發生變化后，商場就已不單單是一個商場，而更像是一個場景、一個流量入口和平臺，這就是我們構建6M這一模式的靈感火花”，曹劍說道。

    在他看來，諸如年客流量逾2千多萬的皇庭廣場等，其流量的價值實際上還大有開發空間。對此，曹劍表示，“未來皇庭國際除了把商業做好，還將充分利用這一場景和流量入口，把盈利模式多元化，通過金融和互聯網的手段來改造，提供增值服務，從而提高整個商業運營的效率，這就是我們正在探索的新商業模式。”

    多元布局結合新商業模式的成型，也對皇庭國際的業績形成有力支持。2018年，公司實現營收9.49億元，同比增長17.47%；其中，商業運營服務實現營收增長22.42%；在今年一季度，公司實現扣非后凈利潤同比增長73.01%。同時，公司的高質發展也得到了股東的認可，在3月獲得公司第一大股東及其一致行動人的股份增持。

（編輯 喬川川）