本報記者 王麗新

    當房地產市場進入競爭時代時，物業服務對提升不動產資產價值的加持作用不言而喻。當下的物業服務市場，經歷了科技賦能和資本賦能后，已經一改過去開發體系中附屬業務的地位，成為房企拆分出來的重要業務板塊，甚至是利潤中的重要來源之一。

    值得關注的是，作為房地產市場中的藍海分支，如今的物業市場競爭正在加劇。尤其對上市物業公司來說，經營邏輯正在發生變化。

    簡單來說，過去幾年間，開發商旗下的物業業務幾乎是服務住宅的代名詞。但是，物業的真正意義是指已經建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。鑒于此，有想法的物業企業正在將業務范圍擴展至不動產服務領域。

    正如萬科物業CEO朱保全所示，物業行業的本質是對建筑物的打理，要以資產的價格來衡量物業服務的價值。

    實施“住宅商企兩翼齊飛”戰略

    10月15日，在以“新時代新使命新作為”為主題的第四屆中國物業管理創新發展論壇上，朱保全明確表示，萬科物業實施“住宅商企兩翼齊飛”的戰略，解答了萬科物業開拓商企業務的戰略軌跡，首次面向業內分享了“萬物商企”子品牌業務內容。

    據了解，萬物商企通過整合商企物業的管理資源和專業能力，對服務進行系統和品牌升級；為自用型物業提供FM服務，助力企業客戶聚焦核心業務發展；為運營型物業提供PM服務，提升不動產全生命周期的資產價值，助力企業實現商業愿景。

    萬科物業方面表示，自2015年開啟市場化以來，萬科物業在業務規模擴大的同時，同步探索物業管理的多樣性與可能性，實施“住宅商企，兩翼齊飛”的戰略。

    截至2018年8月，萬科物業已布局中國69個最具發展潛力的大中城市，合同項目共計2314個，其中住宅項目1833個，商企項目481個，合同面積突破4.6億平方米。至此，萬科物業所有服務項目中，商企項目占比已超過21%。服務對象包括商務寫字樓，政府機構、企業總部等，現階段更與阿里巴巴、華為、騰訊、京東、中國移動、聯通等互聯網行業領導品牌，以及華大基因、金蝶軟件、海格物流、徽商銀行、同濟大學等展開深度合作。

    朱保全將商企業務劃分為“四個象限”，分別屬于成熟型、發展型、學習型和超越型。成熟型的業務包括企業服務、運維管理，甚至包括與住宅的聯動，均為中國物業企業優勢所在。而商企物業與住宅物業有非常大的不同，不同之處在于技術領域里面的深入提高。萬科物業把建筑環境管理和能源管理作為進入商企領域里重點發展的領域，即發展型業務。此外，萬科物業將空間管理和資產管理歸為學習型業務，而把樓宇的物聯網管理作為未來的超越型的業務。這四個象限構成了萬物商企整體的業務布局。

    擴展物業管理與服務鏈條

    據中國物協副會長兼秘書長王鵬發布了《2018全國物業管理行業發展報告》顯示，2017年全國物業管理行業總面積約246.65億平方米，物業管理從業人員約904.7萬人，物業服務企業共11.8萬家，經營總收入為6007.2億元，占2017年全國服務業增加值比重達到1.4%。

    不難看出，物業服務市場空間巨大。但即使在這個巨大的市場蛋糕中，龍頭企業若不轉型升級，也難以保住行業第一陣營的地位。

    有業內人士稱，在物業領域中，從社區場景到社會空間，從家庭生活到公共生活，從城市運營到鄉村治理，從住宅管理到商業空間服務，都是開發商不斷擴展物業管理與服務的內涵與外延。

    朱保全也表示，在2015年萬科物業開啟市場化的時候，就提出并一直堅持著自己的觀點。一方面，物業行業的本質是對建筑物的打理；另一方面，萬科物業認為，要以資產的價格來衡量物業服務的價值。業主跟物業之間最重要的一份聯系的紐帶是不動產本身，而同時不動產具有資產的屬性，因此對不動產的打理和對資產的衡量是萬科物業對自身的業務約束。

    朱保全認為，在中國，做住宅物業管理的企業要走向國際是幾乎不可能的，中國住宅物業的形態在全世界獨一無二，但是做商業企業的不動產管理與資產管理，全世界都一樣。所以進入這個行業的時候，如何去向BOMA和IFMA等國際行業機構來學習，是特別需要潛心去做的事情。

    他進一步稱，“國際五大行有三家已經超過200年的歷史，可見物業行業在過去的200年成功地穿越了經濟周期，他們隨著整個全球城市化的進程，伴隨著不動產的打理，成為真正的百年老店。”朱保全說，“萬科物業希望自己能跨越經濟周期，成為百年企業。”