“長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)可以懷著憐憫的心作為高股息資產(chǎn)來(lái)配置金融、地產(chǎn)等傳統(tǒng)核心資產(chǎn)”，興業(yè)證券首席策略分析師張憶東在近期一份研報(bào)里寫(xiě)道，“憐憫的心”一詞略帶調(diào)侃，卻道出了此前很長(zhǎng)一段時(shí)間地產(chǎn)板塊情緒的低迷。

    而另一邊廂，因?yàn)橐咔樵颍飿I(yè)公司價(jià)值被二次發(fā)現(xiàn)，A+H股物業(yè)板塊估值連連走高。進(jìn)入6月以來(lái)，世茂集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展等知名房企扎堆分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO，有房地產(chǎn)行業(yè)人士甚至笑稱(chēng)，“物業(yè)公司不是上市，就是在上市的路上”。

    而已在港上市的物業(yè)公司也沒(méi)“閑著”，綠地服務(wù)、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司如火如荼地掀起“配股潮”進(jìn)行融資。毫不夸張地說(shuō)，物管行業(yè)在6月里掀起了一場(chǎng)“資本盛宴”。

    物業(yè)分拆上市再迎高峰

    6月24日，端午節(jié)假期前一天，然而資本市場(chǎng)依然不乏物管行業(yè)的重磅消息。這一天，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)、合景泰富集團(tuán)旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請(qǐng)。

    2天之后，6月26日，佳源國(guó)際旗下的佳源服務(wù)遞交招股書(shū)；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務(wù)和世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)亦同日遞表。

    據(jù)新浪財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有15家房企分拆物業(yè)平臺(tái)赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活3家已經(jīng)成功掛牌上市；金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、正榮服務(wù)3家已經(jīng)通過(guò)聆訊；星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等9家物業(yè)公司則完成遞表，在排隊(duì)等候上市的途中。

    此外，一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士表示，華潤(rùn)置地也正在著手分拆旗下物業(yè)板塊上市，擬IPO時(shí)間可能在2021年。同時(shí)還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，中國(guó)恒大也有分拆物業(yè)公司上市的打算。

    回顧內(nèi)地物業(yè)公司在香港資本市場(chǎng)的發(fā)展史，不過(guò)只有6年時(shí)間。2014年，花樣年控股分拆彩生活在港上市，后者成為“內(nèi)地物業(yè)公司分拆上市第一股”。隨后的三年，每年都有內(nèi)地物業(yè)公司在港上市，但數(shù)量維持在1-2家。

    直至2018年，物業(yè)公司才真正掀起上市潮，目前投資者所熟知的雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)等物業(yè)公司紛紛登陸資本市場(chǎng)。

    2019年更是出現(xiàn)井噴，這一年12家物業(yè)公司以IPO或借殼方式上市，數(shù)量等同于過(guò)去五年主板物業(yè)股的總和。而目前在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司共有24家，板塊市值超過(guò)3000億港元。

    為何今年物業(yè)公司分拆上市數(shù)量再創(chuàng)峰值？克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨表示，2014年彩生活上市之后，大部分物業(yè)公司的上市意識(shí)在2018年左右被再次點(diǎn)燃。經(jīng)過(guò)1-2年的時(shí)間，很多企業(yè)做好了財(cái)務(wù)、架構(gòu)等方面的準(zhǔn)備，所以今年出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)集中遞交招股書(shū)的情況。

    “特別是一些體量本身較小的企業(yè)，更是需要一個(gè)籌備期，由于港股對(duì)物業(yè)公司上市比較友好，門(mén)檻不高，所以會(huì)看到一些中小型物業(yè)公司近年上市”，湯曉晨稱(chēng)。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則分析稱(chēng)，分拆旗下物業(yè)板塊上市，使得該業(yè)務(wù)可擁有獨(dú)立的融資平臺(tái)，并用募集資金和接下來(lái)的融資擴(kuò)張自身業(yè)務(wù)，一方面可以減少母公司的資金運(yùn)營(yíng)壓力，另一方面可使其在房地產(chǎn)細(xì)分業(yè)務(wù)市場(chǎng)中發(fā)展壯大，在存量時(shí)代占得先機(jī)，這是近年來(lái)房企加快分拆旗下業(yè)務(wù)上市背后的核心邏輯。

    已上市物業(yè)公司掀“配股潮”

    房企忙于分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO，而已上市的物業(yè)公司也沒(méi)有“閑著”，在這一場(chǎng)“資本盛宴”中打出了“配股融資”這張牌。

    率先“出牌”的是綠城服務(wù)。6月3日，綠城服務(wù)發(fā)布公告稱(chēng)，按每股10.18港元的價(jià)格配售2.666億股，預(yù)計(jì)融資額約27.14億港元。配售股份占擴(kuò)大后已發(fā)行股份的8.29%，折價(jià)率為7.12%。

    緊隨綠城服務(wù)其后的是旭輝集團(tuán)旗下的永升生活服務(wù)。6月4日，永升生活服務(wù)宣布，以“先舊后新“的方式配售1.34億股，配售價(jià)為每股11.78港元，預(yù)計(jì)融資額為15.79億港元。配售股份占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約8.02%，折價(jià)率約為6.95%。

    6月9日，佳兆業(yè)美好宣布以每股32.55港元配售1400萬(wàn)股，占擴(kuò)大后已發(fā)行股本的9.09%，配售價(jià)折讓率約9.96%，預(yù)計(jì)融資款凈額約為4.51億港元。

    最近一次發(fā)起配股融資的是和泓服務(wù)。6月15日，和泓服務(wù)公告稱(chēng)，以每股配售股份1.28港元的配售價(jià)向不少于6名承配人配售最多8000萬(wàn)股新股份，配售價(jià)折讓率約為3.76%。

    在港股市場(chǎng)中，配股是非常快速的融資手段，類(lèi)似于國(guó)內(nèi)的定向增發(fā)。但對(duì)于內(nèi)房股來(lái)說(shuō)，配股融資并非常態(tài)，直至2019年下半年才成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣用融資手法。而在物管行業(yè)里，這還是物業(yè)公司第一次集中釋放出折價(jià)配股的信號(hào)。

    此外，與國(guó)內(nèi)的定向增發(fā)不同，港股配售參與機(jī)構(gòu)的股份沒(méi)有禁售期。而配股事項(xiàng)難免會(huì)稀釋原股東所持股份，因此配股融資也被稱(chēng)為是向資本市場(chǎng)“抽水”。受此影響，前述公司股價(jià)均于公告日應(yīng)聲下跌，跌幅在3%-7%之間。

    上市物業(yè)公司配股融資的一個(gè)大背景，是肺炎疫情發(fā)生以來(lái)港股物業(yè)板塊股價(jià)的逆勢(shì)走高。截至6月30日收盤(pán)，在港上市的24家內(nèi)地物業(yè)公司中，銀城生活服務(wù)上半年的漲幅達(dá)到204%，中奧到家、永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、鑫苑服務(wù)四家漲幅則均在100%以上。

    湯曉晨指出，目前多家進(jìn)行配股的物業(yè)公司股價(jià)都處在高位，相比發(fā)行價(jià)漲幅很大，有些甚至翻了幾倍，因此企業(yè)選擇此時(shí)融資所籌資金可以最大化。“目前資本市場(chǎng)也有波動(dòng)，不少市值較高的中概股回港股上市，吸引了大批資金，物業(yè)公司選擇此時(shí)配股，也可以規(guī)避一段時(shí)間融資的不確定性”，湯曉晨補(bǔ)充道。

    新浪財(cái)經(jīng)注意到，物業(yè)公司通過(guò)配股所得到的融資款，大多用于未來(lái)潛在的并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

    湯曉晨分析稱(chēng)，目前頭部企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加大，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展和數(shù)字化改造對(duì)資金的要求量越來(lái)越大，企業(yè)發(fā)展需要更多資金支持，因此配股融資的情況增多。

    板塊內(nèi)估值分化并購(gòu)加速落地

    目前，大部分物業(yè)公司的收入主要來(lái)自于住宅物業(yè)的管理服務(wù)，同時(shí)行業(yè)也在積極發(fā)力非住宅類(lèi)的物業(yè)管理以及住宅的增值服務(wù)。

    相比于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，物業(yè)公司本身具備現(xiàn)金流好、輕資產(chǎn)擴(kuò)張快、周期屬性弱等特征，在投資者看來(lái)成長(zhǎng)性較高，加上今年疫情帶動(dòng)了物管行業(yè)價(jià)值被二次發(fā)現(xiàn)，物業(yè)板塊自然成為了港股市場(chǎng)中的香餑餑。

    這也導(dǎo)致了目前個(gè)別物業(yè)股估值甚至高于房企母公司，市盈率也是母公司的好幾倍。比如雅生活最新收盤(pán)日的市值為521億港幣，而母公司雅居樂(lè)集團(tuán)市值為357億港幣；綠城服務(wù)最新收盤(pán)日市值為294億港幣，而母公司綠城中國(guó)市值為193億港幣。

    在湯曉晨看來(lái)，越來(lái)越多物業(yè)公司上市，是物管行業(yè)逐步走向成熟的標(biāo)志，未來(lái)物管行業(yè)的上市進(jìn)程還會(huì)持續(xù)，并且會(huì)有一個(gè)密集的上市期。但是資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的估值能否繼續(xù)保持高位？對(duì)此，湯曉晨則認(rèn)為存在一定的不確定性。

    “目前投資者對(duì)物業(yè)公司的高估值中，疊加了對(duì)企業(yè)未來(lái)規(guī)模和增值服務(wù)高增長(zhǎng)的預(yù)期，如果物業(yè)公司能夠在未來(lái)逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期，估值就會(huì)有一定的支撐，否則也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)”，湯曉晨稱(chēng)。

    實(shí)際上，隨著在港上市的物業(yè)公司數(shù)量增加，物業(yè)公司在股價(jià)和估值方面已出現(xiàn)明顯分化。

    以今年上市的三家物業(yè)公司為例，在整個(gè)港股物業(yè)板塊逆市上漲的情況下，建業(yè)新生活自上市以來(lái)股價(jià)跌幅為17.47%、興業(yè)物聯(lián)跌幅為15.47、燁星集團(tuán)也微跌0.68%，是今年上半年為數(shù)不多股價(jià)下跌的物業(yè)公司。

    湯曉晨分析稱(chēng)，分化的原因主要在于投資者對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)性的判斷不同，“優(yōu)質(zhì)企業(yè)的天花板會(huì)更高，而各方面比較弱勢(shì)的企業(yè)則可能難以獲得投資者的關(guān)注”。

    燁星集團(tuán)與興業(yè)物聯(lián)均屬于“蚊型”物業(yè)公司。此前，在港股上市的物業(yè)公司中，和泓服務(wù)的在管面積最少，只有635萬(wàn)平方米，而燁星集團(tuán)管理的總收益建筑面積則更少，僅有490萬(wàn)平方米，興業(yè)物聯(lián)的在管建筑面積240萬(wàn)平方米，僅為和泓服務(wù)的1/3。

    此外，扎堆上市及配股融資背后，或會(huì)帶來(lái)更多行業(yè)并購(gòu)。光大證券6月13日發(fā)布的研報(bào)指出，受二級(jí)市場(chǎng)高估值帶動(dòng)，物管板塊一級(jí)市場(chǎng)估值遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)項(xiàng)目。而物業(yè)板塊凈資產(chǎn)較少，出售對(duì)企業(yè)影響較小，加上小型物業(yè)公司股價(jià)表現(xiàn)一般，因此中小開(kāi)發(fā)商有動(dòng)機(jī)將旗下物管板塊高位套現(xiàn)，而非推動(dòng)上市。

    “疫情對(duì)于多數(shù)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)是一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此疫情后并購(gòu)機(jī)會(huì)將大量涌現(xiàn)。年初至今，已有多家物業(yè)上市公司進(jìn)行市場(chǎng)融資，為物業(yè)并購(gòu)窗口期儲(chǔ)備資金，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)看到較多的并購(gòu)案例落地”，光大證券稱(chēng)。