上市房企近期陸續發布“金九”搶收戰績，9月銷售業績不俗。但從上市房企前三季度業績預告情況看，多數房企盈利狀況欠佳。不少房企為了加快周轉，大規模進行降價促銷，導致不少房企出現了“增收不增利”的現象。

    此外，由于房企銷售回款滯后，項目結轉利潤存在時間差，不少房企前三季度結轉利潤較少，這也是房企業績表現欠佳的主要原因。值得注意的是，機構統計數據顯示，前三季度典型房企目標完成率均值約70%，四季度銷售壓力仍較大。

    預喜率低

    截至10月20日晚，A股共有49家上市房企發布2020年前三季度業績預告，僅14家預喜，預喜率為28.57%。其中，扭虧6家，預增8家。此外，有6家上市房企發布2020年三季報，其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑。已披露前三季度業績預告及三季報的上市房企，前三季度業績表現整體欠佳。

    部分房企報告期內虧損額度較大。以泰禾集團為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.3億元至-16.5億元。2020年1-9月，受疫情及公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少。2020年1-9月，投資收益較2019年同期大幅減少，2020年1-9月投資收益主要由公司持有的聯營企業投資按權益法確認的投資收益產生，金額較小。2020年1-9月，公司對已到期尚未還款的借款罰息等計提了預計負債。以上因素疊加導致本報告期出現虧損，其中非經常性損益影響約為-6.16億元。

    多數業績欠佳的房企都指出，前期銷售項目結轉利潤較少，是業績下滑的主要原因。值得一提的是，不少房企在疫情期間對租賃物業實行了減免措施，對相關企業利潤影響較大。

    以金融街為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.25億元至9.63億元，同比下降約30%至40%。業績變動的主要原因是，報告期內受年初疫情影響，公司房地產開發項目銷售、工程進度不及預期，項目結算收入和利潤出現下滑。持有經營項目客流量和銷售額有所下降，同時公司對中小微企業客戶減免租金，導致收入和利潤下滑。

    9月“搶收”效果較好

    從上市房企9月銷售數據看，多數房企9月“搶收”效果較好。截至9月末，房企銷售情況普遍已恢復至去年同期水平，多數房企已經出現了同比上升的趨勢。

    從2020年1-9月房企銷售額業績走勢來看，不同梯隊房企銷售業績均實現了不同程度增長。其中，TOP50房企業績門檻值漲幅最大，達到15%。

    針對“金九”期間房地產市場整體形勢，中指院方面分析指出，在房企積極推盤帶動下，成交仍保持較好勢頭，市場淡季效應明顯弱化，重點城市商品住宅成交規模快速增長，新建住宅價格也平穩上行；同時，部分不穩定預期也在熱點城市逐步累積。

    10月19日，國家統計局發布的“2020年1-9月全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，三季度以來，房地產市場延續了此前的回溫態勢，市場表現持續升溫。其中，在房企加速推盤等因素的刺激下，9月銷售面積和銷售金額均創下歷史同期新高。房地產開發投資、房企到位資金等數據也在持續回暖。進入第三季度，房地產開發景氣指數超過100的臨界點，并不斷接近疫情前的水平。

    四季度壓力猶存

    克而瑞統計顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。這意味著，房企四季度業績壓力仍然不小。

    克而瑞地產研究中心指出，四季度，一方面房企進入業績沖刺季，市場供貨加速提升，將帶動成交增加。另一方面，行業整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加房企融資新規試行，將倒逼房企加快提升運營管控效率。這也意味著，四季度房地產行業分化格局將加劇，推動集中度加快提升。

    業內人士認為，在融資新規預期下，房企的拿地熱情很難真正回升，短期內房地產開發投資增速可能持續放緩。

    銷售策略方面，業內人士預計，雖然以價換量不會大規模出現，但房企在四季度的出貨意愿依然強烈。預計未來商品房成交量降幅持續收窄，成交價格將保持穩定。

    9月以來，包括東莞、杭州、沈陽、成都在內的多個地方城市發布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規范房地產市場。

    對于這些調控地區四季度樓市走勢，58安居客房產研究院分院院長張波指出，從統計局發布的9月份樓市數據來看，新房成交量環比上漲明顯的城市依然是前期的熱點城市，例如徐州、銀川。但在調控政策的壓力下，上漲幅度開始收窄，調控效應正在顯現。加之調控持續收緊的預期不斷增強，預計70個城市后續整體成交量環比漲幅將控制在1%以內。