本報記者 王麗新

    隨著房地產行業專業化程度越來越高，物業、代建、景觀等細分業務開始分拆獨立出來，相關企業也開始登陸資本市場。

    5月31日，中原建業正式在港交所上市，成為繼綠城管理控股之后在港股市場上的第二家內地房企代建企業。與此同時，這一以輕資產商業模式見長的萬億元量級市場再次進入投資者視野。

    “代建已由探索起步階段，進入令人矚目的創新發展新階段。”在首屆中國代建價值峰會上，廣東省房地產行業協會會長王韶向《證券日報》等媒體如是指出。“在樓市發展趨于變緩的前幾年，各大房企均在尋求破局之道，中小房企更加面臨走出發展低谷的問題。”海南裕泰投資有限公司執行董事王紅兵亦表示，代建企業助力中小企業擺脫開發經驗、開發能力及經驗不足的困境，助其掌握了后期市場發展的先機，迎來發展轉折點。

    放眼國內房地產代建的發展歷程，不難看出，代建行業的迅速發展，主要是中國房地產宏觀調控倒逼企業變革，進入“白銀時代”的房地產企業，對專業化提出更高要求，越來越多的企業開始進行多元化嘗試以及跨領域資源整合，由“重”變“輕”成了房企轉型的核心訴求。在此背景下，代建模式的賽道將不斷拓寬，市場需求也會逐步擴大。

    代建賽道規模有待拓寬

    《中國房地產代建行業發展藍皮書》顯示，未來由于市場需求的不斷擴大，越來越多品牌房企開始轉型，代建行業的企業規模得到迅速擴充，市場滲透率逐年提升。代建市場規模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%，對應2021年的4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業務占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間，賽道廣闊，未來發展十分可觀。

    “到2020年，中國城鎮化率為63.89%，跟發達國家還差了十幾個百分點，每年還有大量的投資建設規模，至少需要十多年到二十年的發展。根據最近兩年數據，每年大概有14萬億元投資額，這個背后就會存在不同比例的代建或者是開發管理的需求，包括住宅投資10萬億元、商業用房1.3萬億元、寫字樓大概在6500億元、工業倉儲用房大概是8000億元、科教大概是5000億元，這個量不小，其背后都會有代建需求。”金地集團開發管理公司總經理蔡戈鳴向《證券日報》等媒體表示，正是因為看到代建是輕資產業務，具有相對低風險的收益空間，并且代建業務可在資本市場分拆上市等多重原因，眾多主流品牌房企對代建業務愈加的關注。當下這個階段，代建領域儼然成為繼物業管理之后的又一個風口。

    對此，廣發證券發展研究中心執行董事、首席分析師樂加棟表示，代建行業的資本實力有幾方面體現，其中委托方群體的多元化夯實了其發展的寬度，未來政府代建仍將是代建市場的重要支柱，另外，中小企業、國企及非商品住宅等領域也將齊頭并進，共拓前路；此外，行業的先進性還表現在其標的的稀缺上，中國房地產市場從土地紅利、金融紅利向管理紅利的轉化中，代建無負債、強現金流、抗周期等特點使其安全性較高，輕資產模式優勢明顯，因此在房地產輕資產領域具備稀缺性優勢，理應享受更高估值。

    開啟競合發展新模式

    眾所周知，當前，輕資產管理行業走上“風口”，綠城管理以“中國代建第一股”的領先姿態，引領相關企業陸續開啟上市進程。

    5月27日，在中國首屆代建價值峰會上，綠城管理、當代管理、華潤置地、金地管理、雅居樂房管、中原建業6家代建領軍企業宣布組建輕資產聯盟，綠城管理CEO李軍將擔任首屆輕資產聯盟輪值主席。業內將其解讀為，這意味著中國的代建行業迎來了競合發展的新階段，代建企業從各自作戰變為了強強聯手，有望成為中國房地產開發模式重塑的關鍵助推器。

    “以前投資人認為我們屬于地產行業，受政策宏觀調控影響，但事實上的業績證明，宏觀調控對代建行業形成了利好。”綠城管理CEO李軍表示，政府的采購服務、城市更新等，廣闊的存量市場可以讓代建需求持續存在。與純粹的物業公司相比，代建的業務量更大，利潤水平也明顯更高。

    而對于更多頭部企業參與到代建行業的市場格局，李軍坦然道，頭部企業進入代建行業當然會帶來競爭，但我們對這種情況比較坦然。因為未來所有的頭部企業都會做代建，區別只是誰來的早一點誰來得晚一點。更多參與者的加入，意味著我們可以加快做大行業蛋糕。未來，代建聯盟有可能成長為社會化的聯盟，在管理標準化和信任體系基礎上建立起的產業協同，可以幫助所有的參與方做到交易成本最低、產出效益最大化。

（編輯 孫倩）