隨著杭州的德信中國向香港聯交所遞交IPO上市申請，今年擬登陸港股的內地中小房企增至8家，這也是20天內第3家擬登陸港股的內地中小房企。其背后是內地樓市調控政策持續，房地產行業資金面趨緊。有意思的是，就在內地中小房企扎堆赴港上市融資、準備繼續擴張之際，占2017年度百強企業銷售總額50.2%的綜合實力TOP10房企則在控速和多元化發展。

    20天3家房企擬赴港上市

    在融資渠道趨窄的背景下，內地的中小房企紛紛把目光瞄準了香港資本市場。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天內，先后有河南的恒達集團、南京的銀城國際、杭州的德信中國在港交所網站披露招股書。

    細查這3家房企2015年、2016年、2017年的營收，最高的是德信中國，分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；最低的是恒達集團，分別只有10.38億元、9.31億元、15.50億元；銀城國際以20.9億元、25.02億元、46.75億元居中。

    雖然營收沒有一家過百億，但負債率都不低。招股書顯示，2015年至2017年，恒達集團的資產負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。

    3家房企融資目的幾乎差不多，主要是用于歸還欠款、拿地或物業開發等。其中，德信中國計劃將募集資金的60%用于若干現有物業項目的開發，約30%用作潛在物業開發項目的土地收購和建筑成本等，其余10%用作一般公司及營運資金；銀城國際的募集資金將主要用于開發物業項目的建設成本，償還全部或部分若干現有銀行及其他借款；恒達集團的募集資金則主要用于開發現有項目，以及公司潛在開發項目的土地收購、建筑成本等。

    前8個月只有1家成功上市

    在內地樓市調控政策不斷收緊，房地產行業融資渠道變窄的大環境下，中小房企選擇登陸香港資本市場不失為尋求資金的一種途徑，只是今年以來的成功率并不高。

    據統計，今年以來，申請在港交所上市的8家內地房企中，目前只有南京的弘陽地產成功登陸港股。4月4日，弘陽地產向港交所提交IPO招股書，3個月后正式掛牌上市。而在另外7家排隊等待的中小房企中，大發地產（DaFaPropertiesGroupLimited）于4月26日披露招股書，至今尚無啟動跡象；恒達集團已是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；美的置業、萬城控股則分別于5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。

    按照港交所慣例，擬上市企業在遞交IPO申請后，有半年限期來解答監管機構的問題。若6個月限期內沒能完成對港交所問題的反饋，申請材料就自動失效。若要繼續上市流程，企業就必須重新遞交材料。公開數據顯示，2017年度，在港交所遞交IPO申請的企業有338家，截至2018年8月31日已上市的有230家。

    一位投行人士告訴記者，由于內地對房地產業的調控沒有絲毫放松的跡象，增加了擬登陸港股的中小房企發展前景的不確定性，因此也可能會影響到港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。

    不過，也有業內人士表示，港交所對公司的合規性要求更高，只要滿足港股上市條件，基本都能掛牌上市，只是等待時間的長短而已。

    龍頭房企紛紛謀求多元化

    在中小房企排隊赴港上市融資、準備繼續擴張之際，占2017年度百強企業銷售總額50.2%的綜合實力TOP10房企則在控速和多元化發展。

    先看龍頭老大碧桂園。今年上半年，碧桂園銷售面積4389萬平方米，占全國商品房銷售面積的5.69%。就是這樣一家巨無霸企業，今年有意放慢了擴張速度。以買地為例，其今年上半年的購地銷售比（購地金額/銷售金額）為34.8%，而去年同期為44.8%；在拿地的平均價格上，去年上半年為3406元/平方米，今年上半年則降至2387元/平方米。

    再看以穩健著稱的萬科地產，今年上半年的銷售金額同比增加了近300億元，但拿地金額只相應增加了40億元，且均價同比減少了413.8元/平方米。萬科董事會主席郁亮在9月份的一次內部講話中表示，房地產行業的轉折點已經到來，萬科在這個時期應該做的是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

    為了“活下去”，手握真金白銀的龍頭房企們紛紛開啟了多元化之路，一個顯著的特征就是更名。9月13日，保利地產宣布將公司名字由“保利房地產（集團）股份有限公司”更名為“保利發展控股集團股份有限公司”。據不完全統計，今年以來，已有朗詩地產、龍湖地產等7家房地產企業改名。

    房企更名顯然不是“去地產”，而是試水多元化。2018年，萬科的商業開發與運營、物流倉儲服務、度假休閑、養老、教育、產業辦公等新業務正在落地，這些業務絕大部分是圍繞地產開發布局的相關產業。保利將戰略定位從“房地產生態鏈的綜合投資和運營平臺”升級為“不動產生態發展平臺”，形成保利金控、保利科創、保利建筑、保利物業、保利經紀、保利商業、保利公寓、保利會展、保利文旅、保利康養、保利教育等11個與保利地產平行發展的業務單元。

    種種跡象表明，房地產高增長時代已經結束，房企未來更多的利潤可能來自多元化發展。