■本報(bào)記者 王麗新

    近年來(lái)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房企單純依靠住宅主業(yè)發(fā)展難以抵御經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需要其他利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)支撐，因此開(kāi)發(fā)商不斷調(diào)整市場(chǎng)拓展戰(zhàn)略。而相對(duì)于住宅增量市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)幾乎沒(méi)有限制性政策，商業(yè)地產(chǎn)的保值增值與回報(bào)屬性，成為規(guī)?；科笤诤蟮禺a(chǎn)時(shí)代的重要盈利支撐。

    作為商業(yè)追逐者的龍湖集團(tuán)，在2011年明確“持商業(yè)”戰(zhàn)略，即未來(lái)平均每年銷售回款的10%將用于持有性物業(yè)。7年間，艱難的“養(yǎng)商期”已經(jīng)度過(guò)，龍湖對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張開(kāi)始加速。

    9月下旬，龍湖北京房山天街正式營(yíng)業(yè)，這座體量13.6萬(wàn)平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)體，是龍湖在北京的第三座天街，也是其持有的第27座開(kāi)業(yè)商場(chǎng)。更有看點(diǎn)的是，房山天街是龍湖史上首個(gè)收并購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目，這意味著龍湖商業(yè)開(kāi)始?xì)⑦M(jìn)商業(yè)地產(chǎn)存量改造市場(chǎng)，進(jìn)行商業(yè)新戰(zhàn)場(chǎng)的戰(zhàn)略性布局。

    商業(yè)存量改造樣本運(yùn)營(yíng)

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，房山天街前身為“勝茂廣場(chǎng)”，因招商乏力自建成以來(lái)一直未營(yíng)業(yè)，2017年被龍湖收入囊中。收購(gòu)之初，因是此前未踏入的存量改造領(lǐng)域，龍湖非常謹(jǐn)慎，從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查，市場(chǎng)調(diào)研到收入測(cè)算，商業(yè)體系內(nèi)幾大部門全部參與其中，多維度推進(jìn)，擊敗了強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后才拿下項(xiàng)目。但拿下后，真正的艱難才開(kāi)始，開(kāi)業(yè)工期推進(jìn)表時(shí)間卡得緊，從招商到亮相，以往成熟經(jīng)驗(yàn)卻已不能照搬。

    “對(duì)于改造項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不像做天街有成熟經(jīng)驗(yàn)可參考，因此遇到了一些難點(diǎn)。”龍湖商業(yè)環(huán)渤海一區(qū)北京房山天街商場(chǎng)總經(jīng)理王叢穎接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，圖紙與現(xiàn)場(chǎng)不符，建筑外觀、立柱、燃?xì)狻⒐艿馈⑦^(guò)道寬度、電梯等樓宇布控已不具備按需改造條件，經(jīng)過(guò)與商家的反復(fù)溝通，幾乎每一個(gè)鋪位都進(jìn)行了大量改造，整體改造量達(dá)70%以上，預(yù)算一次次增加。

    不難看出，從起初商家的不認(rèn)可到滿意，商業(yè)存量改造項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)門檻顯然更高。但項(xiàng)目周邊3公里常駐人口40萬(wàn)、全區(qū)居住及辦公人群達(dá)180萬(wàn)、全區(qū)缺乏滿足品質(zhì)消費(fèi)需求的商業(yè)等商機(jī)，仍讓250家時(shí)尚品牌及知名餐飲品牌入駐天街，其中120家是首次選擇進(jìn)入房山區(qū)域。

    “整體出租率100%，開(kāi)業(yè)率100%，營(yíng)業(yè)證照100%”，開(kāi)業(yè)指標(biāo)100%達(dá)成，這是掃了眾多“雷”之后，龍湖首個(gè)商業(yè)存量改造樣本交上的開(kāi)業(yè)成績(jī)單。

    據(jù)龍湖方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，首個(gè)樣本試水之后，在商業(yè)存量改造市場(chǎng)獲取更多項(xiàng)目，擴(kuò)大商業(yè)版圖，已經(jīng)成為龍湖商業(yè)的戰(zhàn)略路徑之一。接下來(lái)，北京和上海也將有存量改造商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

    加速擴(kuò)大商業(yè)版圖

    商業(yè)存量改造市場(chǎng)雖難點(diǎn)多，但卻可以節(jié)省大量時(shí)間成本和投資成本，這是龍湖進(jìn)入這一領(lǐng)域的重要?jiǎng)恿Α?/p>

    在“2020年龍湖商業(yè)租金收入將達(dá)60億元”的目標(biāo)下，龍湖商業(yè)團(tuán)隊(duì)面臨的是“在重點(diǎn)城市、關(guān)鍵位置站住腳，變戲法經(jīng)營(yíng)好賺錢”。但當(dāng)下一、二線城市，可選商業(yè)用地新地匱乏，收并購(gòu)存量項(xiàng)目才會(huì)被提上日程。

    據(jù)記者了解，進(jìn)入商業(yè)存量市場(chǎng)，龍湖會(huì)把商業(yè)客研系統(tǒng)運(yùn)用到收并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，并對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)、房?jī)r(jià)、人口等多維度進(jìn)行調(diào)研，才會(huì)謹(jǐn)慎下子。

    事實(shí)上，復(fù)盤龍湖在北京布局商業(yè)的思路可以發(fā)現(xiàn)，新興商業(yè)板塊是其重點(diǎn)卡位布局區(qū)。正如世界級(jí)城市發(fā)展達(dá)到一定程度時(shí)，缺乏商圈消費(fèi)升級(jí)的郊區(qū)商業(yè)會(huì)迎來(lái)機(jī)會(huì)。以龍湖北京長(zhǎng)楹天街為例，已然成為朝陽(yáng)板塊的核心消費(fèi)區(qū)之一。據(jù)悉，在存量項(xiàng)目獲取中，龍湖同樣會(huì)沿用這一布局思路擴(kuò)張商業(yè)版圖。與此同時(shí)，位于京西門頭溝核心板塊，長(zhǎng)安街西延線首排的長(zhǎng)安天街項(xiàng)目，也即將作為龍湖在北京布局的第四座天街項(xiàng)目，于2019年亮相，除龍湖自持商業(yè)外，其可售商業(yè)及辦公部分已多次奪得北京市銷冠，印證了龍湖成熟的商業(yè)布局思路。

    截至2018年6月底，龍湖集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量26個(gè)，較去年年中增加4座。在建商場(chǎng)數(shù)量18個(gè)，較去年也有所提升，商場(chǎng)數(shù)量及規(guī)模都在穩(wěn)步提高。

    而面對(duì)2020年的60億元租金收入“大考”，龍湖商業(yè)正在以切入存量改造新領(lǐng)域的方式，試圖加速兌現(xiàn)。