■本報記者 王麗新

    當房地產增量市場遭遇天花板壓頂之際，長租公寓成為住房多元供應體系下新的“萬億藍海”市場，房企、中介機構、酒店以及各路資本蜂擁而至。風口搶位看似熱鬧，但想做成”長久生意“的每一家長租公寓運營企業無不小心翼翼，因為最難破題的是，在當前的住宅租售比水平下，怎么盈利。

    “整個住宅租賃行業，大致分為兩種，一種是集中式公寓，一種是分散式公寓，兩者運營邏輯有較大差異。”我愛我家集團相寓副總經理張多接受《證券日報》記者采訪時表示，2016年以來，集中式公寓已經是開發商的天下了，其市場占有率從剛起步一躍至將近60%，以重資產模式運營；而分散式公寓領域頭部公司都是經紀行業孵化出來的企業，對整個運營鏈條的關鍵節點和流程把握，是大同小異的。

    張多坦言，對于一家長租公寓運營商來說，規模、出租效率和利潤各項指標雖有偏重，但在能管控的范圍內保持一定既定速度發展，才能實現良性運營。

    出租效率是核心運營邏輯

    作為持續盈利的長租公寓運營商，張多表示，相寓非常關注市場匹配度，與剛進場的長租公寓運營商更關注金字塔基層客戶年輕租房群體不同，相寓在這一領域已經做了17年，租客群體年齡層跨度在25歲—45歲之間，從剛入社會的年輕租客到家庭型的租客，甚至包括有產者換租學區房等租賃需求，適配從整租、合租到裝配式租賃產品，產品線覆蓋非常廣。

    在張多看來，租客的需求是多樣化的，提供匹配度更高的產品才能提高出租效率。而相寓作為市場上目前為數不多的盈利的長租公寓運營商，時刻關注運營效率，調整產品結構去提高出租效率，是運營的核心邏輯之一。比如，一段時間里若重裝修的產品出租效率提升，那公司就會提升這一部分產品比例，去適應這一部分客群的需求。

    張多向《證券日報》記者進一步稱，相寓基于17年的真實交易信息和31萬套的房源，去判斷市場需求，去快速完成產品與市場需求的匹配，每間房平均出租天數大約為10天（指從拿房到出租交易完成期限，中間空置期一般為業主提供的免租期，不計算在內）這是行業內相對較快的周轉速度。第二，相寓并不是所有房源都會進行裝修，這會節省大量成本，據張多透露，以長租公寓行業現狀來看，每間裝配平均成本約為1.5萬元，若每間都改造，運營會變得很重；第三，相寓不靠“N＋1”方式去改造房源，因此在拿房時，不愿意被改造成隔斷房的業主更傾向于選擇相寓，這也為相寓拿房節省了一部分成本。

    將考慮結合重資產多元發展

    值得關注的是，相寓作為我愛我家的重要業務板塊，在我愛我家資產被裝入上市平臺昆百大后，相寓也成為了上市資產。

    “上市之后對規模、收入和利潤等方面是有經營目標的，目前也在做明年計劃。”張多坦言，但相寓并沒有因為上市就突然將經營目標拔得太高，按照既定節奏走，不會太快也不會太慢。運營系統是一個龐雜的管控體系，要想快速去調節和匹配市場需求，讓企業良性發展，就不能追求單一指標和絕對速度，追求單一的規模、利潤或者效率都會帶來問題。從相寓本身來說，不會為了盲目擴張規模而犧牲利潤，要在吃得消，且運營出租率可以承載的條件下去追求規模，在螺旋上升的過程中，不停平衡進出和所擁有的能力，實現健康發展。

    據張多向《證券日報》透露，相寓的收入結構主要有兩部分構成，一方面是為業主提供資產管理服務，收取服務費，這種服務費體現在免租期和其他服務模式帶來的收入；另一方面則是增值服務收入，包括裝修和其他服務帶來的收入。

    據《證券日報》記者了解，截至9月30日，相寓在管房源超過31萬套，出租率約95%，業務覆蓋全國15個城市。我愛我家在業績報告中更是表示，在快速發展的同時，房屋資產管理行業逐漸進入市場整合階段。在行業充分競爭、整合與淘汰并行的過程中，相寓商業模式的優勢會逐漸顯露。相寓以分散式托管為主，是相對的輕資產模式，對于快速提升市場規模同樣是有利因素。

    不過，值得關注的是，相寓正在計劃以輕重資產組合方式調整產品結構。張多向《證券日報》記者透露，相寓正在考慮收購一些重資產去運營。但從上市公司角度來講，更關注物業產權的問題，會考慮物業的退出機制，也要基于市場和自身的算法去評估，在非標的情況下，用一些標準化的維度和信息去匹配相寓本身的特性，來選擇是否適合上市公司做重資產的持有和運營，或者商業化。